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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年01月11日

明日から再開します


 明けましておめでとうございます。新年の業務を本日から開始いたしました。クリスマス休暇・年末年始休暇中も人気ブログランキングへのリンクをクリックして下さった皆様、ありがとうございました。

 休み中何をしていたかといいますと、一つは海外不動産の調査です。言うまでもなく日本は人口減少社会ですので、あと10年、20年は良いとしても、将来を見据えると日本国内だけでの事業というのは見通しが厳しいですね。これは不動産業に限ったことではありません。もちろん高齢者向けサービス業等は市場規模が拡大するでしょうが、異業種からの参入も増えるはずであり、総需要が小さくなるなかでの仕事の奪い合いになってしまうでしょう。また、そのなかで地価が今の水準を保てるかどうかも不安材料です。不動産はインフレに強いと言われていますが、逆に言えばデフレには弱いわけで、成長性が高い国にいかに進出するかを考えるのは重要だと思います。

 もっとも、低利回りの区分所有マンション1戸買うならばともかく、本格的に海外で不動産賃貸業を展開しようとすれば、相当の準備が必要であり、1,2度現地に行った位で済む話ではとてもありません。私にとっては長期的な課題です。

 もう一つは、これまで行ってきた国内での不動産賃貸業の見直しの検討です。私を含め宅建業者に管理委託している投資家は多いでしょうが、宅建業者は本来売買や仲介が業務であり、賃貸管理は宅建業務ではありません。賃貸管理に力を入れている宅建業者もありますが、ある程度の規模になると、そういう会社に委託するよりも社員を雇って貸主が自社で管理したほうが安上がりになります。

 今行おうとしているのは、賃貸管理費の削減に加えて事務の合理化と入居者サービスの向上です。入居者からの修繕依頼やトラブルの連絡を24時間365日稼働のコールセンターで受け付けて、コールセンターが工事会社・建物管理会社や警備会社を手配して報告だけがコールセンターから送られてくる、そういう体制を来月構築したいと考えています。入居者や賃貸管理会社から修繕等の直接電話がかかってこないようにして私や社員が通常の業務に専念できるようにするとともに、問題があったら数時間で解決して入居者に長く住み続けてもらえるアパートにしたいと考えています。

 不動産管理会社向けにコールセンター業務を行っている会社は色々とありますが、どれも内容が不十分だったり、価格が高過ぎたりします。そこで、そうした中から良いコールセンターを選ぶとともに、修繕・清掃・建物管理・警備等様々な会社を対応依頼先として組み込んで、私の入居者専用のコールセンターを来月には立ち上げる予定です。年間2億円の家賃収入に対して賃貸管理費5%を仮に払うとすれば千万円もかかりますが、私の計画ではコールセンター業務は百万円以下でできます。

 自主管理をきちんとできるようになれば、専任媒介の必要もなくなり、入居者募集費用を削減したり、あるいは、専任業者に払ってきた分を一般媒介で客付業者に広告料として回すことができ、入居率の増加も期待できます。

 今年はコスト削減と売上(入居率や設定賃料)の増加を徹底的に行い、私が成功したら皆様も共有できるようにしたいと考えています。

 この話の続きはまぐまぐのメールマガジンに書きますので、ご関心のある方は必ず読むアカウントのアドレスをご登録下さい。

 さて、昨年は、まずは保証協会付きで購入資金以外の融資を受けて次にプロパーで区分を、というような借り方をしてきましたが、着実に成果を上げています。例えば、
・取引後1年未満の新規取引信金がオーバーローンを普通に出してくれる
・購入資金を申し込んで2日後に融資実行してくれる
そんなことが次々と起こっています。

 明日から区分所有の連載を再開したいと思っています。賛成の方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

 ところで、今週土曜日14日に私が依頼している地銀・都銀出身の法人融資コンサルタントのセミナーを私主催で行い、その後、新年会を開催します。詳細はメルマガで告知します。

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posted by 石渡浩 at 02:37| Comment(4) | TrackBack(0) | 事務連絡
この記事へのコメント
お帰りなさい!
Posted by 宅建業者 at 2012年01月11日 13:08
石渡さん、何よりもご無事で良かったです。また、海外不動産の視察や長期休暇でリフレッシュも出来たことでしょう。
しかし、多くの読者を抱えて何も言わずに長いこと沈黙しているのはいかがなものでしょうか?申し訳ございませんが、会社勤めの経験が無いのもわかります。あえて苦言を申し上げましたが、今後の参考になればと思っております。
記事も楽しみにしておりますので、今後ともよろしくお願い致します。
Posted by 読者 at 2012年01月11日 20:31
お帰りなさい。無事でよかったです。私も石渡さんがblogはビジネスの一環と言っていたわりには、突然の休載はやはり社会人経験のなさだなと感じていました。
お書きになっている内容は質が高いと思いますので、ぜひビジネス拡大のためにも人間力たかめて頑張ってください
Posted by 読者1 at 2012年01月11日 22:21
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