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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2011年12月18日

区分で積算は重要か1


 間が空いてしまってすみませせん。連日人気ブログランキングへのリンクをクリックして下さった方がありがとうございました。ご要望が強いようですので、区分所有投資法について少々話をしたいと思います。

 一棟売り投資において私が積算や土地値を重視していることは既に繰り返し述べてきたところです。収益物件ですから市場価格は収益還元評価が中心になって決まるものではありますが、積算価格や土地価格に比べて収益還元評価が高い場合には要注意ということです。

 収益不動産の取り扱いに慣れている不動産鑑定士に収益物件の評価を依頼すると、積算が高かろうが低かろうが収益還元評価額を鑑定評価額にすることが一般的なようです。しかし、地域金融機関では未だに昔ながらの積算が使われており、融資を受けて買うからには、収益還元評価に基づく市場価格と積算評価額の低いほうに合わせるのが無難です。

 また、収益還元評価は物的価値以上の金額を出しますがそれが本当にその不動産の価値なのか十分検討する必要があります。例えば、ワンルームで利回り10%のアパートというのは築古でも土地相場よりかなり高い値段になっていることが多いです。収益還元評価で値付けされている訳ですが、建物の耐用年数が過ぎているいると日本の不動産市場では建物価格はほとんどゼロです。つまり、古屋と賃借人付きの土地の売買なのですが、その土地の値段が更地よりもずっと高いというのはナンセンスです。

 マンションで耐用年数が十分に残ってれば積算評価を超えた収益還元評価分の価値があるとも考えらますが、その立地でワンルームが最有効使用なのかについては考えるべきでしょう。ほとんど満室で稼働する物件ならばそれで良いのですが、各戸の面積がより広いほうが高い入居率と賃料収入を得られるような物件であれば、「狭いワンルームを詰め込んで利回りを高くしただけの物件」であると、すなわち、利回りが過大評価された物件と考えるべきでしょう。

 ですから、融資は抜きにしても、収益還元評価する際には注意が必要です。
 
 では、区分の場合はどうでしょうか。区分の売買で積算を気にする投資家は非常に少ないでしょう。区分の積算とは、敷地価格×持分割合+建物価格です。敷地は共有であり建物と敷地の分離処分が出来ないので、土地いくら建物いくら、と計算してもあまり意味が無いからです。ワンルームについては収益還元評価で売買されます。隣同士の似たようなマンションでも、一方の管理費が非常に高ければ安くなります。

 金融機関の評価は取引事例比較になります。同じ建物や近隣の建物の売買成約事例から単価を出して必要な調整を加え、当該物件の単価×専有面積=取引事例評価額となります。ワンルームの場合は取引事例比較の対象となる取引自体が収益還元評価で行われますので、実際のマーケットも金融機関評価も実質収益還元評価となります。

 ファミリータイプは市場評価も金融機関評価も取引事例比較評価です。土地いくら建物いくらと計算されるケースはほとんどありません。

 しかし、それでも私は積算も参考にします。どうしてか。ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 20:30| Comment(12) | TrackBack(0) | 区分所有投資
この記事へのコメント
融資を受けて太陽光パネルを購入する方法 
https://form.os7.biz/f/093b601b/
のレポートはもう配信済みですか。

私の方で受け取れなかったのか確認したく、質問いたしました。

よろしくお願いします。
Posted by aaa at 2011年12月22日 23:36
便乗質問すみません。
2億以上の融資へステップアップ目指す特別メルマガは始まっているでしょうか。
楽しみにしているので。
Posted by どうも at 2011年12月24日 09:18
お元気ですか?
更新ないので心配してます
Posted by 読者 at 2012年01月06日 14:44
お元気ですか?
3週間近くもBlogが更新されていないので、何かあったのか心配しています。どなたか何か情報はありますか?
Posted by 読者2 at 2012年01月07日 08:59
更新されてないとさみしいですね、
Posted by 読者3 at 2012年01月08日 02:41
ブログどころじゃない何か・・・確かに心配。石渡さんに事情があるなら社員さんなりパートナーさんなり情報通の方とかが何かコメントくれてもいいんだけど。
Posted by なにか… at 2012年01月08日 10:06
本の出版はいつごろになりますか?2作目も非常に楽しみにしてます!
Posted by 読者4 at 2012年01月08日 16:38
毎日このblogをチェックしていますが、更新されず心配しております。ツイッターもメルマガも同様です。。。緊急事態が起きていなければ良いのですが。
Posted by 読者5 at 2012年01月09日 10:09
事件に巻き込まれていなければ良いですが。。お金持ちだし、顔も出してるから。
とにかく心配です。
Posted by 読者6 at 2012年01月09日 17:34
昨日電話で話しました。事件とかそういうことでは全くなく、冬休みの積もりみたいですよ。色々とお忙しいようですが、近日中に更新なさるのではないかと思います。皆さんがご心配なさっているので、お節介かも知れませんが書き込みました。
Posted by 知人 at 2012年01月10日 00:33
良かった良かった(笑)

Posted by どうも at 2012年01月10日 15:35
とりあえず無事でよかったですね。
ゆっくり静養されて、また再開されることを心待ちにしてます。
Posted by きせたん at 2012年01月10日 19:00
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