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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2011年12月13日

地元の事業者とみなされないと融資を受け難いです2


 実際私は東京の地域金融機関からここ数か月に融資を受けており、これから東京で積極的に事業展開をすると説明し、理解が得られた訳です。しかし、「まず事業を開始してから改めて相談して下さい」と断る金融機関も多いです。特に私の場合、神奈川の資産の割合が高いので、資産額のウェイトを東京・神奈川で半々にすることはかなり大変です。そこで、物件数で東京を増やし、東京の会社であると訴えようとしています。そのために使っているのが区分所有マンションです。

 いきなり一棟マンションを新規金融機関から借りて不動産投資を拡大するというのは5年前の手法です。今ではなかなか通用しません。給与収入年間千万円のエリートでもオリックス銀行とスルガ銀行から2億円借りたらそこで終わってしまいます。本格的に事業拡大しようと思えば、アパートローンを使い尽くした後は法人として融資をいかに引けるかにかかっています。

 大地主とか資産家はまた別です。元々自宅+自分で貯めたお金程度のスタートでは、一般的なアパートローン(元来地主向け)を何億円も借りるというのは難しいです。私は13億円以上の借入残高がありますが、一般的なアパートローンの残高は1億円もありません。団信枠の関係もありますが、たとえ将来連帯保証人が付いたとしても、資産家のように個人で何億円も借りるというのは無理なようです。後は皆様お使いのスルガ銀行のローン以外、つまり、10億円以上は、個人向けアパートローンではなく法人向け事業性融資なのです。

 事業性融資は法人設立前、個人でも2回受けました。その後大学院修了に合せて法人を設立し、その年複数の地銀・信金から法人で事業性融資を受けました。それは、当初個人で開業して自己資金で区分所有マンションを買い進めた結果可能になったことです。何しろ学生時代は申告所得が少なかったので、アパートローンにせよ事業性にせよ生計を営める収入が無い事には融資のテーブルに乗りません。もっとも、独身で家族と同居持家の生活費は高が知れており、従前からの事業所得に区分所有マンションの家賃収入を加え、最低水準は超えることができたようです。

 そして、何物件も不動産を買ってきちんと賃貸経営できているという実績が認められ、融資を受けることができたのです。もちろん、当初買って行った不動産は全て神奈川県内であり、地元の事業者として地域金融機関から融資を受けました。

 そして現在、私は東京の事業者になろうとしています。既に会社としての4年半の業歴があり財務状況も良いので、格付けが理由で融資を断れれることはありません。私の会社は成長性・効率性が高いこともあり、その部分の財務指標を重視する金融機関の格付けはかなり良いです。また、都銀の法人部門でも通常の融資をしてもらえるようになりました。しかし、いくら財務内容が良くても、地銀・信金を使って新たな地域に営業拡大するためには地域性が求められるので、今都内に区分所有マンションを買い増しています。明日も1件決済です。

 6年前、横浜の賃貸中ファミリータイプ区分所有マンションを売価の7割以下で買い、私の不動産賃貸業がスタートしました。そして今、舞台を東京に移して区分所有マンションを買っています。別に区分である必要はありません。一戸建てでも良いのですが、一戸建ての高利回り物件を見つけるのはかなり時間がかかります。一棟売りアパート・マンションでも良いのですが、私には現金買いできる資金がありません。ですから区分なのです。

 では、地域以外の部分で、どういう区分を買うと良いのか。ブログを書き始めて3年近くになりますが、投資法については一棟の話ばかりで区分については2年前本に書いたこと以外ほとんど言及してこなかったと思います。私の区分所有投資法にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。もしご希望が強ければ、お金の借り方ではなく区分所有マンション投資そのものについて、数回記事を書こうかと思っています。

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posted by 石渡浩 at 22:38| Comment(10) | TrackBack(0) | 地域金融機関
この記事へのコメント
こんばんは いつも勉強させて頂いております
区分所有のお話はあまり伺う機会がなかったのでとても興味津々です 自分も区分所有から始めたばかりで勉強させて頂きたいと思っておりますのでよろしくお願いします
Posted by ひろ at 2011年12月13日 23:40
区分所有のお話、楽しみにしています
Posted by ひろ at 2011年12月13日 23:43
いつも興味深く読ませてもらっております。
時々、言っている、資金(現金)がない、というのは、どうしてなのでしょうか?返済比率が大きいなどとの理由なのでしょうか?
あと、北海道にも講演などで直に声が聞けたら、うれしいです。
よろしくお願い致します。
Posted by ほっかいどう at 2011年12月14日 15:23
投資対象の区分所有の、築年数や、利回りの計算方法など、細かく教えて頂けるとありがたいです。
Posted by てつや at 2011年12月16日 01:58
Доходчиво. ну давай, пиши ещё что-нибудь.
Posted by помощь в получении кредита в волгограде at 2013年12月10日 02:23
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Posted by cheap designer handbags at 2013年12月14日 10:53
Posted by czkqchjwkn at 2013年12月14日 10:56
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Posted by victoria secret uk at 2013年12月14日 11:10
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Posted by swarovski outlet uk at 2013年12月14日 12:57
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Posted by victorias secret free shipping at 2013年12月14日 13:06
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