不動産投資家 石渡浩のブログ（東京･神奈川）

11月1日午前8時追記：フェスタ会場でDVDのパンフレットを貰わなかったので販売DVDの詳細を知りたいというメールを頂戴しました。販売したDVDの商品説明は前日深夜に配信したメルマガでしていますのでこちらをご確認下さい。


　昨日は一日お休みを頂戴していました。

　まず、一昨日のパネルディスカッションでの投資の目標について、補足説明したいと思います。

　低金利が続いている間は無制限に買う、という回答をしました。投資総額とか家賃収入とかキャッシュフローで目標を置いても実はあまり意味が無いと思っています。経済情勢が変われば家賃収入やキャッシュフローは大きく変わるからです。

　サラリーマンを中心に、サラリーマンを辞めたいために、また、将来の年金代わりのために、△億円の投資をして▽円の年間家賃収入が入り▲円の返済後キャッシュフローが入ることが目標、と思っている方いらっしゃいますが、今後金利が上がったり、家賃が下がったり、空室率が上昇したり、増税になったりしたら、目標の▲円は大きく下がり、給料や年金の代わりになるどころか、マイナスになってしまう恐れさえあります。 　実績ベースのネット利回りが30％といったレベルの物件ならば別として、満室想定表面利回り10％といった一般的な首都圏不動産投資をハイレバレッジで行うと、お金が残るのは低金利で高入居率の今だけで、5年後のことさえ分かりません。ですから、低金利の今のうちに出来る限り稼ぎたいと考えています。

　不動産投資は事業であり、どんな産業においても事業の仕方は時代とともに変わります。同じ不動産賃貸業でも20年前と今とは全く違います。今と同様のことが20年後もできるとは思わないほうが良いでしょう。

　そして、フェスタとそれに続く懇親会の後、フェスタ運営メンバーは打ち上げがあるとのことだったので、私は藤山勇司さんと一緒に帰り、駅に向かう途中の中華料理店で軽く飲食しました。本、ブログやメルマガを書いて知名度のある不動産投資家は私を含め営利活動のために執筆している人がほとんどと見受けられますが、藤山さんは競売を個人投資家に広めるという非営利の社会活動をされています。このようにとても立派な藤山さんに、人生論をご教授頂きました。とても貴重なひと時でした。

　このようにして一日が終わりました。皆様にとってはいかがだったでしょうか。是非コメント欄から投稿して下さい。私のブログコメントは投稿制限を設けておらず、誰でも即時反映です。そして、基本的に削除しませんので。つまり、せっかっく書いて頂いた文章が表示されず無駄になってしまうことは、基本的にはありません。

　フェスタについて事後的な事務連絡が2点あります。

１．無料のレポートまたはメールセミナーの配信について
　フェスタにご出席された方には、ミニセミナーで話しきれなかった続きを、出席されなかった方には、ミニセミナーで話した概要を後日お知らせしますので、こちらのフォームからご登録下さい。

２．出展ブースでのDVD特売について
　当日現金をあまりお持ちでなくお申し出のあった方に、注文書をお渡ししました。これは、商品が品切れになった場合に備えて用意しておいたものなのですが、それを使って後日通信販売することにいたしました。また、買い損なったから売って欲しいとのメールも頂戴しております。特段のお申し出が無かった方には注文書の存在自体お知らせしておらず、不公平になってはいけませんので、当日来場されたのに買い損なった方のために、こちらのフォームから注文をお受けいたします。

　また、当日お買い上げ下さった方は、お渡しした紙に書かれている専用ＵＲＬから、テキスト配布の登録をお願いいたします。

　さて、私は某銀行から融資を受けた際に共同担保を取られたのですが、今、それを外す交渉をしています。共同担保抹消に必要な繰り上げ返済金として、物件評価や残債と比べて、びっくりする金額がその銀行から提示されました。共同担保の抹消は大変です。ノンバンクよりも銀行のほうが大変なことに気付きました。銀行に共同担保提供するとどういうことになってしまうのか、このテーマにご関心のある方は、をクリックして下さい。ご関心のある方が多ければ、明日の記事で取り上げようと思います。