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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2011年10月31日

フェスタご来場ありがとうございました


11月1日午前8時追記:フェスタ会場でDVDのパンフレットを貰わなかったので販売DVDの詳細を知りたいというメールを頂戴しました。販売したDVDの商品説明は前日深夜に配信したメルマガでしていますのでこちらをご確認下さい。


 昨日は一日お休みを頂戴していました。

 まず、一昨日のパネルディスカッションでの投資の目標について、補足説明したいと思います。

 低金利が続いている間は無制限に買う、という回答をしました。投資総額とか家賃収入とかキャッシュフローで目標を置いても実はあまり意味が無いと思っています。経済情勢が変われば家賃収入やキャッシュフローは大きく変わるからです。

 サラリーマンを中心に、サラリーマンを辞めたいために、また、将来の年金代わりのために、△億円の投資をして▽円の年間家賃収入が入り▲円の返済後キャッシュフローが入ることが目標、と思っている方いらっしゃいますが、今後金利が上がったり、家賃が下がったり、空室率が上昇したり、増税になったりしたら、目標の▲円は大きく下がり、給料や年金の代わりになるどころか、マイナスになってしまう恐れさえあります。  実績ベースのネット利回りが30%といったレベルの物件ならば別として、満室想定表面利回り10%といった一般的な首都圏不動産投資をハイレバレッジで行うと、お金が残るのは低金利で高入居率の今だけで、5年後のことさえ分かりません。ですから、低金利の今のうちに出来る限り稼ぎたいと考えています。

 不動産投資は事業であり、どんな産業においても事業の仕方は時代とともに変わります。同じ不動産賃貸業でも20年前と今とは全く違います。今と同様のことが20年後もできるとは思わないほうが良いでしょう。

 そして、フェスタとそれに続く懇親会の後、フェスタ運営メンバーは打ち上げがあるとのことだったので、私は藤山勇司さんと一緒に帰り、駅に向かう途中の中華料理店で軽く飲食しました。本、ブログやメルマガを書いて知名度のある不動産投資家は私を含め営利活動のために執筆している人がほとんどと見受けられますが、藤山さんは競売を個人投資家に広めるという非営利の社会活動をされています。このようにとても立派な藤山さんに、人生論をご教授頂きました。とても貴重なひと時でした。

 このようにして一日が終わりました。皆様にとってはいかがだったでしょうか。是非コメント欄から投稿して下さい。私のブログコメントは投稿制限を設けておらず、誰でも即時反映です。そして、基本的に削除しませんので。つまり、せっかっく書いて頂いた文章が表示されず無駄になってしまうことは、基本的にはありません。

 フェスタについて事後的な事務連絡が2点あります。

1.無料のレポートまたはメールセミナーの配信について
 フェスタにご出席された方には、ミニセミナーで話しきれなかった続きを、出席されなかった方には、ミニセミナーで話した概要を後日お知らせしますので、こちらのフォームからご登録下さい。

2.出展ブースでのDVD特売について
 当日現金をあまりお持ちでなくお申し出のあった方に、注文書をお渡ししました。これは、商品が品切れになった場合に備えて用意しておいたものなのですが、それを使って後日通信販売することにいたしました。また、買い損なったから売って欲しいとのメールも頂戴しております。特段のお申し出が無かった方には注文書の存在自体お知らせしておらず、不公平になってはいけませんので、当日来場されたのに買い損なった方のために、こちらのフォームから注文をお受けいたします。

 また、当日お買い上げ下さった方は、お渡しした紙に書かれている専用URLから、テキスト配布の登録をお願いいたします。

 さて、私は某銀行から融資を受けた際に共同担保を取られたのですが、今、それを外す交渉をしています。共同担保抹消に必要な繰り上げ返済金として、物件評価や残債と比べて、びっくりする金額がその銀行から提示されました。共同担保の抹消は大変です。ノンバンクよりも銀行のほうが大変なことに気付きました。銀行に共同担保提供するとどういうことになってしまうのか、このテーマにご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。ご関心のある方が多ければ、明日の記事で取り上げようと思います。

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posted by 石渡浩 at 11:48| Comment(3) | TrackBack(1) | 日記
この記事へのコメント
いつも楽しく拝見しています。 ブログを拝見していると、ひたすらレバレッジをかけていらっしゃるようにしか読めないのですが、出口戦略はどお考えなのでしょうか?13億円の借金だと物件価値が数%下がっただけで大きな打撃と思いますが。。。そのへんのリスク管理が知りたいです。
Posted by yama at 2011年11月10日 15:29
Remembering Robert also on this sad day. AFAIK, Dylan Ward is still practicing his art of massage at Pure Energy Massage in the Miami area, but I haven’t checked on his business lately. His clientele should know about his creepy past.
Posted by the north face denali at 2013年10月02日 06:24
“If roses grow in heaven Lord, then pick a bunch for us. Place them in Andrew’s arms and tell him they’re from us. Tell him that we love and miss him, and when he turns to smile, place a kiss upon his cheek and hold him for awhile….”
Posted by air max pas cher at 2013年12月05日 01:06
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