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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2011年08月18日

購入資金・運転資金以外の融資の受け方4


 アパートローンという商品がありかつ中古購入資金にも融資してくれる銀行には、いきなり購入資金の融資を申し込めます。また、商品が無くても不動産市況の良いときには一見さんでも事業性ローンで購入資金を受けられることがあります。

 私を含めて熱心な不動産投資家の多くは、そういう銀行からは既に借りていますね。具体的には、サラリーマンの場合、スルガ銀行とオリックス信託から給与収入の20倍まで借りたらその後どうするのか、という話になります。その段階である程度の事業規模になっているので、決算書が黒字ならば財務内容的には地元の中小金融機関の審査テーブルには乗ります。

 しかし、そこで言われるのは、「事業性資金はまずは保証協会付きでお願いします」「いきなり1億円とかいった取引は無理ですから、まずは少額の取引からお願いします」です。では何を買うのか、区分や戸建てといった方法もありますが、そういう投資をしたくない方も多いでしょう。

 修繕費は大規模修繕工事のサイクルや原状回復工事のタイミングが合えば、そこから取引を始めることが可能ですが、それは老朽化したものや汚れたものを元に戻すことが主で、それによって売上が格段に上がるということはありません。そのため、金融機関や保証協会の審査は、既存のキャッシュフローから返済できるかどうか、という観点から審査します。

 それに対し、太陽光パネルやインターネット設備はそれにより利益を生みます。特に太陽光パネルは入居状況に関係なく安定的な売電収入を生み、ネット利回り10%以上が可能です。首都圏の不動産投資よりも高利回りな水準です。しかも、諸経費まで含めたオーバーローンが可能です。

 前回の記事に書いた審査に通り易いというのも、その設備自体が利益を生み、そこから返せるからです。つまり、既存のキャッシュフローに加え、売電によるネット収入も返済原資として見てもらえ、融資期間10年でも、売電収入が返済金を上回るからです。もちろん、返済が10年で終われば、その後は売電収入が手元に残りますね。

 そのような訳で、私は新規開拓の金融機関には、太陽光パネル設置またはインターネット設備導入資金の融資という形で現在話を進めており、どこの会社に発注するのかとか、見積書の書式とか、皆様にお知らせしたい事は色々あるのですが、人気ブログランキングのポイントが下がってしまいました。ゆえに、「購入資金・運転資金以外の融資の受け方」は今回で終わりにします。

 この件の続編にご関心のある方には、後日レポートを送りますので、こちらのフォームからご登録下さい。

 皆様にご関心があるのは、やはり購入資金の融資でしょうか。私は今3物件に買い付けを申し込み、1物件や契約済み、1物件や売主側の準備が整い次第契約予定、残り1物件は融資が付いた買主が契約できる、という状況です。それぞれの融資付け等がどうなっているのか、ご関心のある方は、 人気ブログランキングをクリックして下さい。
 
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posted by 石渡浩 at 08:30| Comment(18) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
太陽光はネット利回りいくらなんでしょうか。
元本保証ではないため、10年で10%でも仮に10年で寿命がきたら、ちょうど元本回収で投資が終わるため利回り0%です。

土地が残る不動産投資からみたら決して魅力的ではないです。
Posted by きせたん at 2011年08月18日 11:34
安く仕入れればネット利回り年10%以上になり、30年位持つと言われています。

おっしゃる通り、私が主として行っている土地への投資とは異なります。土地価値の低い田舎のマンションに投資するイメージに近いです。

古くなれば価値が無くなります。

ですから、私は、他人の屋根を借りてまで大々的に売電事業を行おうとは思っていません。

新規金融機関の開拓ができ、売電収入から融資金を返済できるので良いと思いました。

自治体の制度融資で10年固定金利で借りられるので、金利上昇リスクがない事に加え、空室リスクが無いという魅力はあり、あくまで不動産賃貸業の副業として小規模に行うつもりです。
Posted by 石渡浩 at 2011年08月18日 12:16
コメント返信ありがとうございます。

個人的に太陽光は、まだまだ高すぎると思ってるのですが、将来、楽天が目指すような1家庭100万円以下の安価なパネル供給がされれば、魅力的事業として成り立つだろうなと考えてます。

あるいは中古パネル買取事業が有望です。10年経って新調したい場合、廃品として出されるでしょうから、安く仕入れて修理して使う。。。利回り高そうですね。
Posted by きせたん at 2011年08月18日 16:29
太陽光は発電単価高すぎる、かつ不安定な電力なので普通に買って、売電を行ったら儲かるどころか大幅な逆ザヤです。

であるので購入時の補助金、売電時にも高単価での買い取り制度があるのです。

中古ですととんでもなく安くない、とこれらの制度が使えないですし、性能面でも圧倒的に劣るはずなのでまずビジネスとして成立しないでしょうね。
Posted by buffetter at 2011年08月18日 21:50
太陽光メーカーがどんどん過当競争をやってくれれば安くなります。50万した液晶テレビが5万になったように。安価なパネルが手に入るようになりますよ。いま高値でパネル入手したら将来不良資産となるでしょう。将来買い取り価格も手のひら返したように切り下げられるでしょうし。

【NewsBrief】太陽光パネルの米エバーグリーンが破産申請―中国勢に押され

太陽光パネルメーカーの米エバーグリーン・ソーラーが今週、政府などからかなりの支援を受けている中国企業と競合するのが難しいとして破産法第11条を申請した。世界で激しい競争が展開されるなか、米製造業界で環境関連の雇用を創出することが難しいことが浮き彫りになった。

太陽光パネル市場は世界的に拡大しているが、需要をけん引しているのは価格の低下だ。そのため、米企業は中国勢をはじめとするライバルとのコスト削減競争を余儀なくされている。

 米金融サービス会社レイモンド・ジェームスのアナリスト、バベル・モルチャノフ氏は「利幅が圧迫されると、1セント1セントが重要になる」と述べた。「率直に言って、太陽光パネルメーカーとしてはマサチューセッツ州で時給15ドル(約1100円)払うより、中国で時給1ドル払ったほうがずっといい」という。

 エバーグリーンは今年、4億5000万ドルを投じて2007年に稼働開始した同州の工場を閉鎖していた。州や地元の補助金を受け、約800人を雇っていた工場だ。中国では、武漢市で昨年からパネルを製造していた。

http://jp.wsj.com/Business-Companies/Technology/node_290873
Posted by きせたん at 2011年08月23日 11:49
コメントありがとうございます。値段については今後下がるでしょうから、私は太陽光パネルを今大量に設置するつもりはありません。

ただ、すぐに購入資金を融資してくれる銀行とだけ付き合っていては、今後収益不動産をどんどん買い続けることは難しいでしょう。

確かに200万円の太陽光パネルの価値は将来下がるでしょうが、保証会社や保証協会の保証付きで少額の融資取引を始めることで、1年後にその金融機関から購入資金のプロパー融資を低金利で受けられれば、太陽光パネルの減価分の元は回収できると考えています。
Posted by 石渡浩 at 2011年08月23日 20:03
それから、今は太陽光パネルの売価が高いですが、その分補助金が出ます。例えば10KW弱のパネルを都内に付けると、購入・取付費用約350万円に対して約150万円の補助金が出るので、実質負担は200万円です。今後他の自治体にも波及していくことでしょう。この種のパネルの市場価格が200万円以下に下がったならば、補助金は出なくなるか大幅に削減されることが予想されます。

太陽光パネル以外にも建物に付加する設備は色々考えられます。金融機関は使途が不明確な資金の融資を嫌がります。

借入金の返済を当該導入設備の利益から返済する方法として他にどのようなものがあるか、皆様ご提案をコメントして頂ければと思います。
Posted by 石渡浩 at 2011年08月24日 08:27
通販で太陽光の価格破壊
105万円だそうです。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110825-00000001-diamond-bus_all
Posted by きせたん at 2011年08月25日 19:39
 きせたんさん、情報提供ありがとうございます。

 私が進めている話はもっと安いです。設置料込で10KW弱のものが何と300万円で入手できそうです。東京で助成金を引くと実質150万円です。売電売上は年40万円が見込まれます。

 助成金が高いのは今の太陽光パネルの相場に合わせてです。300万円で設置できることが行政に分かると、今後助成金は下げられるでしょうし、予算の関係で何年も続く制度ではありません。

 また、売電契約は10年契約であり、今は太陽光パネルの相場に合わせて買取価格が高いですが、太陽光パネルが安くなれば、当然安くなります。行政・電力会社・投資家、皆利回りに基づき計算するはずであり、将来太陽光パネルが安くなってから付ければ、助成金は無いでしょうし、売電収入も低くなります。

 もっとも、きせたんさんご指摘の通り土地が残る不動産投資とは違います。オーバーローンで買って経費を差し引いてもわずか数年で全投資額を回収でき、かつ、「空室リスク」がありませんので、不動産投資とは別物の投資として考えられる方向けだと思います。

 融資については、現在保証協会の上層部が取扱いを協議しているようです。前例が無いことのようなので。ゆえに、この記事本文で述べたレポート作成はしばらくお待ちください。
Posted by 石渡浩 at 2011年08月27日 10:21
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