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2011年02月25日

マンション1棟を区分にしての売却5


 法解釈については皆様さほどご関心がないと思いますが、誤解があるといけませんので、補足します。そもそも転売目的に購入して転売をすることは、販売業ですから、宅建業の免許が必要と考えるべきでしょう。私が書いているのは、賃貸目的で購入したもの(の一部)がその後不要になったりその目的を果たさなくなったり、また、換金の必要が生じたりした際に売却するという話であり、そこにおいては事業性が薄くなります。

 国土交通省が宅建業法の考え方を示しているので、ご関心のある方はこちらの1ページ目をお読み下さい。さらに疑問がある場合には、法令適用事前確認手続きで国土交通省に照会するなり、弁護士に相談するなりしてください。

 また、このブログは弁護士さんもお読みになられていることと思います。コメントで事務所のウェブページのURLを入力すると、このブログからリンクされ事務所の宣伝になりますので、よろしければコメント頂きたいと思います。

 宅建業の定義について、裁判所の判決の中で、分かり易いものや重要なものを3つ列挙します。

1.具体的に書かれているもの
東京高等裁判所昭和29年11月29日、昭和29年(う)第92号 宅地建物取引業法違反事件
(高等裁判所刑事裁判特報1巻12号572頁、東京高等裁判所(民事)判決時報5巻11号443頁)
「宅地建物取引業にいわゆる「業として行う」とは、反覆して行う意思のもとに不特定若しくは多数人に対し宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為を行うことを指すものである」

2.最高裁判例その1
最高裁判所第一小法廷昭和43年2月1日、昭和42年(あ)第1874号 詐欺、宅地建物取引業法違反、横領事件(最高裁判所裁判集刑事166号47頁)
「宅地建物取引業法一二条一項にいわゆる宅地建物取引業を営むとは、反覆継続して不特定または多数の者の間に宅地建物売買等の代理もしくは媒介をする意思の下に,右行為をなすことをいい、その回数の多寡は問うところではない」

3.最高裁判例その2
最高裁判所第二小法廷昭和49年12月16日、昭和48年(あ)第970号 宅地建物取引業法違反被告事件(最高裁判所刑事判例集28巻10号833頁 、判例時報766号120頁、判例タイムズ320号300頁、最高裁判所裁判集刑事194号397頁)
「「宅地建物取引業を営む」とは、営利の目的で反復継続して行う意思のもとに宅地建物取引業法二条二号所定の行為をなすことをいうものと解すべきである」

 私の場合、賃貸目的で買って時間が経ち、建物が古くなり、また、賃借人が付かない部屋(面積が広く家賃が高い)が出てきたために売るので、販売の事業性は薄いのですが、不特定多数に反復継続して分譲すると無免許営業に該当する恐れがあるので、私は宅建業者に売却し、宅建業者に買主を見つけてもらいます。

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posted by 石渡浩 at 01:41| Comment(16) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
宅建業者に売っても同じ。
業法違反です。
匿名で電話して聞いてみな。
Posted by だめだこりゃ at 2011年02月25日 10:38
僕もこの件で確認しましたがまちがいなく宅建業者かんでも意味ないですよ。お金かかりますが潔く宅建主任者の免許もってる人雇って宅建免許とった方がいいですよ。正直ブログで有名なかた達も不特定多数の人に反復して(二回以上)売却されていますがたぶん皆さん同じように違反してると思います。気をつけた方がいいですよ。
Posted by 間違いなく at 2011年02月25日 11:36
そこまでして転売したいのであれば、脱法的に売却を行うのではなく、自ら免許とって不動産販売業者として登録した方がよい気がします。
宅建なんて、ハードルの低い、きわめて簡単な試験なので。
Posted by きせたん at 2011年02月25日 21:24
実務上は、上の方々が書いてある通りです。弁護士がどうこうと書かれていますが、そもそも国税相手に訴訟するということの重大さの理解がやや欠けるように思います。国税に踏み込まれてからその理屈で法廷に立つつもりなのでしょうか。また、これだけブログに書いて、たまたま売っただけと主張できるとお考えなのでしょうか。彼らはネットで標的を日々探しています。
Posted by 通りがかり at 2011年02月25日 23:25
国税じゃなく刑事罰です。
逮捕されて刑務所行きです。
Posted by だめだこりゃ at 2011年02月26日 16:46
いやいやいや、え?上の方!あなたは、実務精通者ではないのですか?私の言っている意味が分かりますか?まさか、元の記述を読んでそれは業法違反だと思ったから、そう書いただけなのですか?このレベルで誰が告発するのですか?まして告訴されるような内容ではないですよね。それとも机上の話ですか?
Posted by 通りがかり at 2011年02月26日 22:42
上の人。
何が言いたいのか意味がわかりません。

告発と告訴どうちがうのでしょうかね。
ばれなきゃ、罰を受けなければやっていいんでしょうかね。

机上の空論がどうのというのでなく、その考え方、姿勢が間違っている。

貴方はばれなきゃ、万引きでもするんでしょうか?
Posted by 全然だめだこりゃ at 2011年02月27日 06:55
揚げ足を取られる前に、追加。
告発と告訴の違いは調べて意味がわかりました。
が、わざわざ使い分けてコメント書く意味はやっぱりわかりません。

どうなんでしょうか、他の読者の意見を聞きたいです。
上の上の人の話は書いてもらっても意味がわからないので、書かなくて良いです。
Posted by 全然だめだこりゃ at 2011年02月27日 07:08
この間違いは多いと思いますが。。。
もともと、業法違反である取引について、宅建業者をかましても、業法違反は直りません。
それどころか、かました宅建業者は業法違反の幇助を問われることになります。
宅建業者については、行政庁が処分し、石渡さんの無免許業については、警察で扱うことになると思います。
実態上、こういった問題を行政庁が処分したり警察が扱うことは確かに少ないのですが、それでも彼らがやろうとすればやれるのです。。
ブログでお書きになる以上、多くの人がこの記事を読みます。
読んだ人が鵜呑みにすることが考えられますので、記事については慎重にお書きになってください。
これまで、一連にお書きのやり方は、業法違反の色が濃いと思います。

石渡さんが宅建業法の免許を持つことで問題は解決しますよ。


Posted by 匿名 at 2011年02月27日 08:28
石渡さんが実践してくれるのだからこんなにありがたいことはありませんよ。

石渡さんが売ったあとで、話を流してどうなるか見ましょうよ。
Posted by すばらしい at 2011年02月27日 19:57
ひがみにしか見えない意見が多いです。

本文で書いてある通り、賃貸目的で購入し、その後目的を達せ無くなったりした事による売却ですので、問題無い筈ですが?

これが罰せられるのであれば、永遠に売却出来ないことになります。

よって本業以外で購入している社長が資金繰りに困ってアパートを数棟売却した場合も違法となってしまいます。

時間軸が問題かと思います。
Posted by 冷静に。 at 2011年02月28日 12:24
やっていいとか悪いとか、やはり話の本質がお分かりではなかったようですね。書くなとまで言われた方にわざわざ教える義理はありませんのでヒントだけ。怖いのは、業法違反による刑事罰などではないということです。
Posted by 通りがかり at 2011年02月28日 20:47
 通りがかりさん。以前から、不動産にかなり詳しい方とお見受けしています。
 行政に問い合わせると、宅建業の無免許営業の疑いのある行為は税務調査で分かり県や地方整備局に照会があるケースが多いようですが、それと関連していますか。
 教えて頂ければ幸いです。
Posted by 石渡浩 at 2011年03月01日 08:36
そんなような話です。業者でない者が業法違反を問われても痛くもかゆくもありませんが、それで終わらないのが、世の中なので。ご存知ならそれで。
Posted by 通りがかり at 2011年03月01日 19:12
i went to the Q last weekend and talked to my uncle… he has his oldest son on the grill now, but d00d is going to college in st. cloud this fall. i said i’d hop back on if my job situation changed… and d00d told me to go get a bank loan and that the place would “pay for itself”……….
Posted by nike free 3.0 uk at 2013年12月15日 06:40
Posted by kmdllsgeis at 2013年12月15日 06:45
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