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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2011年02月24日

マンション一棟を区分にしての売却4


 マンション一棟を転売目的で買って区分所有マンションとして分譲するには、宅建業の免許が必要です。これに対し、賃貸目的で買ったマンションを売却するのは不動産売買業という性質が薄いので、多くの宅建業でない投資家がしていることです。ここで気をつけないといけないのは分譲行為です。不特定多数の買主に反復継続的に分譲するのは、土地であっても建物であっても、宅建業者でないとできません。例えば、地主が昔から持っている土地を分譲するという場合でも、自ら売主として一般に売り出すには、宅建業の免許が必要になります。

 しかし、地主や不動産投資家は、普通宅建業の免許を持っていません。そこで、合法的に売却するために、所有者と最終的な買主との間に宅建業者を入れ、宅建業者を売主として一般に売るのです。すなわち、所有者 → 宅建業者 → 買主 という流れで売買します。

 単に宅建業者に買取りをさせると相場よりかなり安くなってしまうので、宅建業者のコストを抑えるために、「直接移転」という方法が良く採られています。売買契約は、あくまで所有者・宅建業者間、そして、宅建業者・買主間で結びます。しかし、登記上は、宅建業者への所有権移転登記を省略し、所有者から買主に直接移転させます。これにより、宅建業者は登録免許税も不動産取得税も払うことなく、不動産を転売できます。宅建業者が直接買主を見つければ取引コストはほとんどかからず、他業者に客付けしてもらえば仲介手数料だけがかかる形になります。ゆえに、単に買取る場合よりも、高い価格での買取りが可能になります。さらに、宅建業者との売買契約書の特約を工夫することで、宅建業者のコストやリスクを抑え、より高い価格で買ってもらえるようになります。

 登記上は元所有者から新買主に移転される形ですが、売買契約上、宅建業者が売主として中に入っていることが重要です。すなわち、宅建業法の主たる目的は買主保護であり、不動産販売を業として行っている宅建業者が売主になり、瑕疵担保責任を負うことが、買主保護になります。

 私は基本的にこのスキームで売却します。まず空部屋をまとめて売り、その後、空が出たらまた売却を検討します。それらの売り先は同じ宅建業者です。土地・建物という違いはありますが、地主が宅建業者を経て土地を分譲するのと同じです。

 宅建業者でないと分譲はできませんが、分割はできます。土地であれば分筆です。建物であれば区分所有登記です。続編をご希望の方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 10:58| Comment(4) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
売主の名義の段階で、
買主を見つけて、
業者を、かます。
理屈は、解るのですが?
本当に、合法なのでしょうか?
これが、合法なら、自由に、転売できますよね。

後、瑕疵担保が、発生した際のリスクを、
業者が、取れないと思いますが、
その辺は、どうやって、解決するのでしょうか?
Posted by 通りすがり at 2011年02月24日 21:14
区分としての出口戦略は面白いですね。

確か以前の記事に築23年という事で、ちょうど大規模修繕が発生する頃だと思います。

マンションの購入者さんは、大規模修繕発生前に修繕積立金が全く無いマンションを購入する事になりますが、問題はないのでしょうか。
Posted by HIKARU at 2011年02月25日 00:37
私の 2011年02月14日 04:15のコメントの建物応用編ですね。

そうです!直接移転です。業者は登記をしないので取得税も登録免許税もかかりません。
合法ですが都道府県税は実態により課税してくるケースもありうる。
また、通りすがしさんの言う通り、かませてもらったはいいが2年間の瑕疵担保責任が発生する為、手数料プラスアルファじゃまず、やりませんね。
石渡さんの場合、単に業者免許を取得して直接移転しようが一度、自分の会社に買い取らせようがいいのではないでしょうか。
結局のところ実態が業者のような売り方で売り、エンドの立場で瑕疵担保等をを負わないような売り方をみんながなんなした場合、被害者が出た場合に責任を問うところがなく健全な取引状態になくなりますね。業法はこのようなことを防ぐ趣旨もあるのではないでしょか。
また、直接移転はこのような使い方ばかりではございません。権利関係がごちゃごちゃしていているものを整理したり、新築マンションの保存登記などに使われます。皆様、直接移転の趣旨はあくまでも”第三者の為のが前提です”
私も直接移転はやりますが最終価格を安く提供する為ですよ!
Posted by 大田区の宅建うさぎ at 2011年02月25日 01:05
ピタットハウスに手付金等を横領されました。返金に応じないため、刑事告訴中です。悪徳不動産業者には、ご注意を。
Posted by 悪徳不動産業者に注意 at 2018年11月30日 14:39
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