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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2011年02月23日

マンション一棟を区分にしての売却3


 マンション一棟を区分所有マンションとして売る手法は、宅建業者の間では活用されているようです。収益還元評価で買って、取引事例比較評価で売るということです。賃貸中のマンションを買って空になって転売することを業としている宅建業者のIR資料に、私のブログ記事と似たことが書かれています。

 買主が使う住宅ローンの評価は取引事例比較評価になり、東京カンテイのデータベースを使っている金融機関が多いようです。その場合、建物のグレードは反映されず、それに応じた評価の加減は、金融機関の融資担当者やそこから委託された調査会社員が現地を見に行って外観で判断する程度です。

 そもそも分譲用に建てられたマンションと、オーナーが賃貸用に建てたマンションとでは、グレードが違うとのご指摘がありました。しかし、一概にそうとは言えません。私は区分所有マンションを10戸以上持っていますが、分譲マンションでも投資物件ですと、施工会社・分譲会社によっては建物そもそもの室や管理状況がかなり悪いです。ファミリータイプの分譲マンションでも、施工会社・分譲会社によって、グレードはまちまちです。

 そもそもオーナーが賃貸するために建てられたマンションも、質は様々です。購入する際には、将来分譲マンションとして売れる物件かどうか、室内も含めて検討する必要があります。そのためには、区分所有マンションと一棟マンションと両方を見ている経験が欠かせません。区分所有マンションを買ってこなかった方は、空室で売り出されている物件を見に行かれることをお勧めします。

 それで、実際、私がどのような物件をどのような方法で区分化しようとしているのか、ご関心のある方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 11:03| Comment(5) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
関心おおありなのでクリックです!

私は都心が活動エリアで、知識が偏ってるとは思いますが、分譲用と賃貸用のグレードの差がもっとも出るのは共用玄関ロビーと内装設備関係だと思います。

内装でいえば大きなところは「食洗機の有無」「床暖房の有無とグレード」くらいでしょうか。

そのほかは、たとえば床材などの仕上げや建具にしても、それほど資金をかけなくとも後でいかようにもなるような差が多い気がします。

あ、「天井の高さ」だけは要注意ですね。

ただ、こうした点も、施主(デベロッパー)/施工会社によって、賃貸用と分譲用の間の差は本当にまちまちだと思います。

新築マンションも市場リサーチの観点からチェックしてますが、これも都心の事例しかわからないのですが、最近のでも「えっこれで分譲仕様なの?(しかもこの平米単価で)」って思うようなものもかなりあります・・・。

細かいところを拾い出した脱線になってしまいました。
失礼いたしましたm(_ _)m
Posted by 星羅 at 2011年02月23日 11:31
区分化関心ありますので応援クイックしました!信用金庫ネタがほしいです!
Posted by ユニークな一匹狼 at 2011年02月23日 21:56
宅建業者なのでしょうか?
そうでないなら、宅建業法違反で捕まる。
Posted by たくけん at 2011年02月24日 05:29
Utterly indited subject matter, thanks for information. “The last time I saw him he was walking down Lover’s Lane holding his own hand.” by Fred Allen.
Posted by nike free 5.0 uk at 2013年12月15日 06:40
Posted by cdlggbikmo at 2013年12月15日 06:44
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