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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2010年11月03日

不動産賃貸業は債権回収業


 昨日から「社長ブログ」に登録させて頂いていますが、数日のうちに他のカテゴリーに移動しますので、私のブログにご興味を持って下さった方は、ブックマーク・お気に入りに登録して頂ければ幸いです。

 不動産投資の規模を大きくするためには、金融機関からいかに沢山の資金を借りられるかが重要になります。私のような不動産投資家は、莫大な負債を背負った債務者です。同時に、賃借人に対しては債権者になり、債権回収がいかに上手くできるかが、会社の業績にかかわってきます。

 特に、中古物件を買う場合には、賃借人をあまり選べません。私が買ってからの賃借人につちえは、自分で入居申込者を選べますし、昨日紹介した全国対応の管理料2%の家賃入金管理サービスでも使われている賃貸保証会社の保証を付けますので、債権回収業務は生じ難いのですが、既存の賃借人については、保証会社が付いていれば別として、そうでなければ弁護士に裁判手続きを委任するか、自分で手続きするかということになります。

 私は、債務者の預金を仮差押したり、支払督促や公正証書で債務名義を取った上で債務者の預金や給料を差し押さえたりと、一通りのことは経験してきました。請求額が小さいと弁護士には頼み難いので、不動産投資を成功させるには、物件選択や融資を受けるテクニックに加えて、家賃回収の知識も必要になります。

 債務者が不動産会社の場合、管理業というのは宅地建物取引業外の業務であり、預かり家賃の保全措置は、ほとんどの場合ありません。不動産会社が仲介に際して手付金を預かる場合には、公的な保全制度があります。それに対し、賃貸管理業というのは規制するが現時点ではなく、預かり家賃の保全をはかるとすると、信託を利用するくらいしか無いだろうと思います。

 私がかなり利用しているのは、前述の管理料2%の家賃入金管理サービスで使われている、口座振替です。振替日から入金まで4営業日かかりますが、その間資金を管理しているのは引き落とし口座の金融機関とGEなので、安全性は高いと言えましょう。入金の一覧表が出来るので、入金管理が非常に楽です。

 賃借人から家主口座に直接振り込ませるというのが保全の観点からは最も安全ですが、事業規模が大きくなると、いちいち入金チェックをしなければならないのがかなりの手間になります。

 賃借人から直接受け取るにしても、管理会社に集金管理を委託するにしても、不動産賃貸業は、入居者に対する債権を回収して、金融機関に対する債務を返済することの繰り返しであり、債権回収が主たる仕事なのです。
 
 600万円横領され、150万円回収したので残り450万円ですが、預かり金を使い込むような社長ですから、450万円の分割弁済契約を結んでも、回収できる見込みはありません。そこで、自宅を売って返してもらうことにしました。

 債務者は法人の不動産会社で、自宅は個人名義です。法人役員の行為は役員個人に損害賠償請求が可能ですが、後で争いにならないように、法人の債務を社長個人が連帯保証する旨の書面を書かせて実印を押させて印鑑証明とともに出させました。

 そして、初めはその社長が自宅を自分の会社の仲介で売るようなことを言っていましたが、そんなことではいつ売れるか分かりませんので、力のある不動産会社を紹介して、専属専任媒介契約を結ばせました。既に買い付け希望者がいて、融資審査も通りそうな様子です。

 今日、明日にも進展があるだろうと思います。まだこの連載続けますか。ご希望の方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 04:47| Comment(6) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
客の600万円を使い込んでしまうくらい金に困窮しているヤツの自宅が換金できるとは・・。奇跡ですね(笑)
Posted by 通りすがり at 2010年11月03日 09:12
ご自分の失敗談をブログに晒すのは、このように無慈悲に叩く人たちも多く勇気がいることだと思います。ただ、成功例のみのよくある自慢話より、よほど閲覧者にはためになるし、学ぶところも多くありがたいと思います。
応援しています。
Posted by たかた at 2010年11月03日 10:02
非常に幸運でしたね。
GEについては入金管理に2%は高すぎます。(入金一覧なら税理士さんも作成可能ですし)サラリーマン大家はしかたないとしても、専業の立場では家賃保証、管理委託、滞納保証等他人任せで儲かる業種ではありませんね。
確かに債権回収が一番手間がかかります。小額訴訟の場合は最寄の簡裁で30分で手続きできますが、連帯保証人が失業中とか死亡してた場合は大変でした。
Posted by セラー at 2010年11月03日 12:36
たかた様へ
私はただ単に無慈悲に叩いてはいませんよね。しかし、石渡さんにとってはそれ以上に厄介者でしょう。営業妨害になりますから。私もスキルを公開できる程暇でもありませんので何れ去りますが。
石渡さんに限りませんが不動産賃貸業で儲かっていないのに経営規模の大きさでスキルをまねる方が多いのは残念です。彼らの多くが兼業と言うことだけは気に留めてください。
Posted by セラー at 2010年11月03日 14:22
セラー様

すみません。セラー様に言ったつもりはなかったのです。どちらかというとセラー様のコメントには納得できることが多かったので去られるのは個人的には残念です。全体的に失敗への攻撃が多いように感じたのでバランス的に申し上げただけでした。誤解を招いてすみませんでした。
Posted by たかた at 2010年11月03日 23:32
>客の600万円を使い込んでしまうくらい金に困窮しているヤツの自宅が換金できるとは・・。


ホント、金に困っての使い込みなら、普通、自宅も、借金の抵当に入ってて…。と言うパターンですが、金を、全額回収出来ることが、不思議ですねぇ。
Posted by 川崎 at 2010年11月04日 23:05
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