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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2010年11月01日

家賃600万円横領されました


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 私の紹介で堀江貴文氏のDVDを購入された方、今月懇親会を開催しますので、ご連絡下さい。

 10月2日のフェスタで私のDVDをご購入下さった方、連絡事項がありますので、何を買われたか明記の上、「フェスタでDVD購入」のタイトルでメールをお願いいたします。

 大家と作った究極のホームページテンプレートを契約し、共同利用者の募集を私に依頼された方、恐れ入りますが、連絡先が分からなくなってしまったので、メールを下さる様、お願いいたします。

 さて、実は、賃貸管理会社に家賃600万円を横領されました。それまで付き合いの無かった不動産会社に知り合いの紹介でもなく管理を任せたところ、こういう結果になりました。小規模な不動産会社に委託する場合は、信頼のおける人からの紹介があったほうが良いですね。紹介ならばその人の手前、管理会社も悪いことはできないでしょうが、そういうことも無く知らない小さな不動産会社に管理を委託するのは危険です。仲裁してくれるのは裁判所だけになりますから。県の免許で営業している会社ではありますが、賃貸管理業務は宅建業務ではないので、県の宅建指導担当に連絡しても対応してくれない気がします。

 訴訟すればすぐに勝訴判決なり支払うという和解は得ることができますが、相手に資力がなければ回収できずに終わってしまう恐れがあります。仕事上で預かったお金を使ってしまうのは業務上横領という犯罪ですが、刑事告訴しても警察が代わりに取立てをしてくれる訳ではないので、根本的な解決にはなりません。 
 
 融資を受けての不動産投資では、毎月の家賃が入ってこないと返済できなくなる恐れがあります。返済せずに放っておくと遅延記録が残り、その金融機関からその後借りられなくなって
しまいますし、さらに、全銀協の個人信用情報センターに遅延が登録されれば、他の金融機関からも融資を受け難くなりますので、もしどうしても返済できない場合は、金融機関に依頼して、条件変更してもらうべきでしょうね。そうすれば遅延にはなりませんが、その金融機関からその後融資を受けるのに不利になってしまうでしょう。

 ですから、家賃を横領されてもきちんと返済することが重要です。そのためには、キャッシュフローに余裕を持たなければなりません。伊藤さんのウェブページに書かれているとおり、表面利回り10%のフルローンでは、お金はあまり残りません。利回りの高い物件を、なるべく長期で借りることが望ましいです。

 私の持っている物件は、利回り10%から20%まで様々ですが、利回り10%物件というのは、土地価値の高い物件であり、保有期間中のキャッシュフローを得ることではなく、売却時にキャッシュを得ることを目的にしています。フルローンでも買った値段と同額位で売れれば、それまでに払った元金が返ってきます。私はそういう投資が好きです。

 しかし、それだけでは、今回のように横領にあった時に資金不足になる恐れがあります。横領だけではありません。設備が壊れて修繕費がかかったり、災害で家賃が入ってこなくなったり、そういう予期せぬことが不動産投資では考えられます。そのためには、高利回り物件も持っておく必要があります。

 ところで、今回の横領事件についてもっと詳しく知りたいですか。知りたい方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 05:07| Comment(8) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
詳細がわからずに速断した言い方はよくありませんが、慎重に慎重を期す石渡さんにしては脇が甘いように思えます。人間関係は”信用”が大前提であるべきですが、残念ながらそういう関係を悪用するものがいるのも事実です。高い授業料でしたと言ってしまっては失礼ですが・・。われわれオーナーも他人事では済まされない出来事です。
Posted by 定年1年生 at 2010年11月01日 20:03
いつも勉強させていただいております。
家賃600万円を横領されているのに淡々としたトーンで書かれていることにまず驚きですし、敬意を表します。
これからも応援します!
Posted by つか at 2010年11月01日 21:04
久々に失礼します。
詳細は分かりませんが、管理業者が家賃を徴収して一括振込みする方式でしょうね。私は現在、自主管理専業大家ですが、3年間はサラリーマン大家でしたのでその間は管理委託しました。賃借人は私に家賃を不振込み、私が管理会社に通帳のコピーをFAXして滞納督促させていました。自主管理移行時も問題ありませんでした。
はっきり言わせてもらいますが、貴殿のスキルはサラリーマン大家程度と言わざるを得ません。私は経営者大家ですから貴殿のブログは融資情報以外は全く参考になりません。(私は、大家を自営・地主・サラリーマン大家、経営者大家、投資家大家の3つに分類しています。この3者には大きな断層があります。)
貴殿はコンサル・ネット系の自営大家と見ています。前回貴殿に、経営者大家として最低条件を提示しました。少しですが起動修正的な内容になっていますね。私は、経営者大家から投資家大家にステップアップを図っていますが非常に厳しいです。長くなるので失礼します。
Posted by セラー at 2010年11月01日 22:40
セラーさんへ
『大家を自営・地主・サラリーマン大家、経営者大家、投資家大家』
この概要を教えていただけないでしょうか。
セラーさんの投資エリアはどこですか?
Posted by 不動産投資中毒 at 2010年11月01日 23:34
確かに、石渡さんにしては、脇が甘いです。と言うより、失望ですね。この御時世に、600万円と言う金額は、あまりに大きい。回収も、殆ど不可能でしょう。有っても、僅か。
Posted by 川崎 at 2010年11月02日 00:18
不動産投資中毒さんへ
石渡さんが嫌がっていますので手短に申しますと、物事は3層構造になっている場合が多いのです。パソコンを例に取ると、キーボード(投資家)→CPU(経営者)→メモリー(地主・サラリーマン)と流れます。(自営はCPUとメモリーの単一結合で、メモリーに近い場合が多いので分類上は同一にしています) 従って、これ等は性質の違いが大きく所属場所を変えるには相当の困難が伴います。ブログウォッチすると分かりますが、卒サラしたブロガーでも価値観や視点はサラリーマンそのままですよね。逆にサラリーマン大家ブロガーでも経営者的な方が僅かですがおられます。要は今の状態よりもその人の才能が大きく左右すると思われます。私の場合は始める前に本を2,3読みましたがセミナーには行きませんし、知人もいません。しかし、リスクヘッジは問題なく出来ました。自然に頭に浮んでくる感じです。
投資エリアは自主管理ができる(日帰り可能)範囲です。
Posted by セラー at 2010年11月02日 12:19
私も横浜のとある不動産会社に全く同じ600万円を横領されました。保土ケ谷区にあるF社ではないですか?石渡さんとメールでもイイんで少しお話がしてみたいです。
Posted by 私も一緒です。 at 2013年03月27日 18:50
ピタットハウス阪急三国店に騙されました
Posted by マンション購入希望 at 2018年05月16日 21:37
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