不動産投資家 石渡浩のブログ（東京･神奈川）

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　私の紹介で堀江貴文氏のＤＶＤを購入された方、今月懇親会を開催しますので、ご連絡下さい。

　10月2日のフェスタで私のDVDをご購入下さった方、連絡事項がありますので、何を買われたか明記の上、「フェスタでDVD購入」のタイトルでメールをお願いいたします。

　大家と作った究極のホームページテンプレートを契約し、共同利用者の募集を私に依頼された方、恐れ入りますが、連絡先が分からなくなってしまったので、メールを下さる様、お願いいたします。

　さて、実は、賃貸管理会社に家賃600万円を横領されました。それまで付き合いの無かった不動産会社に知り合いの紹介でもなく管理を任せたところ、こういう結果になりました。小規模な不動産会社に委託する場合は、信頼のおける人からの紹介があったほうが良いですね。紹介ならばその人の手前、管理会社も悪いことはできないでしょうが、そういうことも無く知らない小さな不動産会社に管理を委託するのは危険です。仲裁してくれるのは裁判所だけになりますから。県の免許で営業している会社ではありますが、賃貸管理業務は宅建業務ではないので、県の宅建指導担当に連絡しても対応してくれない気がします。

　訴訟すればすぐに勝訴判決なり支払うという和解は得ることができますが、相手に資力がなければ回収できずに終わってしまう恐れがあります。仕事上で預かったお金を使ってしまうのは業務上横領という犯罪ですが、刑事告訴しても警察が代わりに取立てをしてくれる訳ではないので、根本的な解決にはなりません。　
　
　融資を受けての不動産投資では、毎月の家賃が入ってこないと返済できなくなる恐れがあります。返済せずに放っておくと遅延記録が残り、その金融機関からその後借りられなくなって
しまいますし、さらに、全銀協の個人信用情報センターに遅延が登録されれば、他の金融機関からも融資を受け難くなりますので、もしどうしても返済できない場合は、金融機関に依頼して、条件変更してもらうべきでしょうね。そうすれば遅延にはなりませんが、その金融機関からその後融資を受けるのに不利になってしまうでしょう。

　ですから、家賃を横領されてもきちんと返済することが重要です。そのためには、キャッシュフローに余裕を持たなければなりません。伊藤さんのウェブページに書かれているとおり、表面利回り10％のフルローンでは、お金はあまり残りません。利回りの高い物件を、なるべく長期で借りることが望ましいです。

　私の持っている物件は、利回り10％から20％まで様々ですが、利回り10％物件というのは、土地価値の高い物件であり、保有期間中のキャッシュフローを得ることではなく、売却時にキャッシュを得ることを目的にしています。フルローンでも買った値段と同額位で売れれば、それまでに払った元金が返ってきます。私はそういう投資が好きです。

　しかし、それだけでは、今回のように横領にあった時に資金不足になる恐れがあります。横領だけではありません。設備が壊れて修繕費がかかったり、災害で家賃が入ってこなくなったり、そういう予期せぬことが不動産投資では考えられます。そのためには、高利回り物件も持っておく必要があります。

　ところで、今回の横領事件についてもっと詳しく知りたいですか。知りたい方は、をクリックして下さい。