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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2010年10月28日

地方物件投資の注意点


 ここ1週間、人気ブログランキングが激戦ですね。数年前1位の常連だった方が、また1位に返り咲きました。実は、昨年4月頃、この方からランキングを上げる秘訣を教えて頂き、そのお陰で3か月位の間に、私は1位になることができました。「この方」とは、人気ブログランキングにアクセスすればすぐに分かります。

 さて、まぐまぐから私が出しているメルマガページへのご登録ありがとうございました。未登録の方や、アドレスがアドレスが変わった方は、まぐまぐサイト内の私のメルマガページからメールアドレスを登録して下さい。

 今、「地方物件投資の注意点」というレポートを書いています。地方物件投資と言えば、伊藤ほうせいさんの「地方プレミアム投資」が大人気ですね。あの藤山勇司さんが推薦していることもあり、着眼点や物件選択ノウハウ、融資付けの考え方は素晴らしいです。ただ、伊藤さんは、住所地からかなり離れた遠方の不動産の購入を専門とされており、既に住所地周辺の地銀や信金から融資を受けて同一都道府県内及びその近隣地域への投資をしている方や、今後、地元の物件にも遠方の物件にも投資したいと思っている方には、注意が必要なことがあります。そこで、伊藤さんの了承のもと、その注意点についてのレポートを書いています。

 レポートは次の3部構成です。

 1.地方物件所有の経費についての注意点
 都会物件と地方物件とでは、建物面積当たりの生み出す賃料が全然違いますが、建物の固定資産税や火災保険料は全国一律基準ですし、電気代、建物保守修理代等も、あまり違いません。つまり、地方物件のほうが、家賃収入に占める運営経費の割合が高くなります。そこで、私が持っている東京都中野区のマンション(都会物件)と神奈川県小田原市のマンション(地方物件)を例に、固定資産・都市計画税、火災・地震保険料等の経費を比較し、都会物件と地方物件の経費率の差を実感して頂けるようにします。

2.地方物件所有の融資についての注意点
 個人居住地や法人所在地からかなり遠方の収益不動産を持つと、それを理由に、住所地周辺の地銀・信金にその後融資を申し込んでも断られる恐れがあります。私も実際複数の金融機関からそれが理由で一切の融資ができないと言われましたし、他の投資家さんから金融機関の紹介依頼を受けても、それが理由で金融機関から断られることが実際にあります。

 なぜそのようなことが起こるのか、金融機関の実名入りで説明します。また、その解決の方向性についても言及します。

 遠方物件のみに投資するならば伊藤さんのノウハウが素晴らしいのですが、遠方物件に加えて地元物件にも投資したいという方には、伊藤さんの教材に加えて私のレポートが必見です。

3.質疑応答
 地方物件投資全般についての皆様からのご質問に(質問の受付け方法は私のメールマガジン書きました)、Q&A形式でお答えします。

 私は、地元の信用金庫3つ、第二地方銀行2つから、合計12件、7億円近くの融資を受けました。地元の小規模金融機関とこれだけの数取引している事業主は、そういないと思います。一方、不動産賃貸業というのはほんんどが零細企業や個人事業であり、そういう事業者に融資をしてくれ易いのは、信用金庫や第二地方銀行なのです。あるいは、地方銀行です。ですから、融資を受けて地元で不動産投資をしたいと思ったら、そういう金融機関との取引が欠かせません。藤山勇司さんの本にも、信金との付き合いが重要と書いてありましたよね。私は藤山さんの本を読んで、不動産投資の世界に入りました。そのお陰で、信金のことを詳しく調べるようになり、また、良好な取引ができるようになりました。

 また、東京の路線価40万円・1Rの家賃7万円の物件から、地方(小田原)の路線価10万円・3DKの家賃7万円の物件まで、幅広く色々な(共同)住宅を持っています。

 そうした経験を踏まえ、「地方物件投資の注意点」というレポートを書いています。質問対応もあるので、来月配布予定です。配布方法は、ブログには書きません。私のメールマガジン(まぐまぐ)読者様へのサービスとなります。今からでも間に合いますので、登録して下さい。本日も午前0時頃メールマガジンを配信しました。届いていない方は、登録ができていないということになります。

 なお、「地方プレミアム投資」のアフィリエイトをしている方に、このレポートを特典として付けて売る権利を差し上げます。無料です。ただし、3本以上売り上げていることが条件になります。ご希望の方は、3本以上売った後でご連絡下さい。

 ところで、並行して準備中なのですが、私のホームページから無料メール相談をお申込下さっている方に、音声や動画ファイルをダウンロードして頂く形による、無料ミニセミナーを開催いたします。未登録の方、登録当時からメールアドレスが変わってしまった方は、是非ご登録下さい。また、登録したかどうか分からない方も、登録してみてください。

 次回は、なぜ連帯保証人無しで融資が受けられるのか、本に書いたよりも詳しく説明したいと思います。

 冒頭で説明しましたように、人気ブログランキングが混戦になっています。応援のクリックよろしくお願いいたします。

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posted by 石渡浩 at 02:33| Comment(2) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
私が石渡さんにお話したのは、まじめな話をきちんと書けば、読者さんはきちんと票を入れてくれますよという事だけです。
石渡さんはいい話を随分書かれていたので、私が抜かれたのだと思います。

ただ、このランキングのリンクの貼り方は違いますね。
Posted by あかちゃん at 2010年10月28日 22:05
 そうなんです。赤井さんにそのようにアドバイスを受け、その後私のランキングが急上昇したのです。赤井さんありがとうございました。

 リンクの貼り方については助言を受けていません。自分なりに工夫しています。人気ブログランキングへのリンクだと分かるという規定になっていますのでこの記事は許容範囲かと思っていますが、ダメですかね。
Posted by 石渡浩 at 2010年10月28日 23:32
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