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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2010年09月22日

決算書公開9 買い続けると利益はあまり出ない


 10億の負債を抱えても利益やキャッシュフローがこんなに少ないのか、と驚かれた方もいらっしゃるでしょう。どうしてこんなに少ないのか、私見をまとめます。

1)元金返済があること
 大企業や投資ファンドは利払いのみとか年間元金返済額が借入額の1%とか、そういう条件で借り入れが可能です。しかし、個人や零細企業の場合、均等返済が求められます。元金均等の場合、単純に融資期間で割りますので、年間4−5%ずつ元金を返すことになります。建物価値中心の物件ですと、その分経年減価していることになりますが、私のように土地価値中心の物件に投資をしていると、帳簿上は減価償却費が計上されますが、投資の主対象である土地は経年減価しませんので、元金返済は利益の蓄積と考えるべきなのです。

 返済後・税引き後キャッシュフローも確かに重要です。返済・納税できなければ倒産してしまいますから。しかし、返済・納税した結果お金が残らなくても、元金返済という形で年間数千万円の「貯金」が出来ていますので、私としては、これも投資の一種だと思っています。手元のお金が増えなくても成功している投資はあるということです。

2)マンションは運営経費がかかること
 私はアパートばかり買っているというイメージがあるかもしれませんが、マンション3棟を持っており、簿価やその収入額は、会社全体のそれほ半分以上になっています。アパートと異なり、マンション経営には経費がかなりかかります。これについては、以前私が出演したセミナーで、物件ごとの試算表(販売費及び一般管理費の明細付き)を元に説明しました。主催者がこちらのページで6,300円で販売しています。

 有料で聞きに来てくださった方、ご購入下さった方がいらっしゃいますので、ブログでの無料公開はできませんが、建物固定資産税、電気代、建物維持管理費がアパートの何倍にもなります。

3)空が多いマンションを買って今年4月までかけて満室にしたこと
 期の途中に物件を買っても、ほぼ満室ならば、収入が日割りで少なくなる分、経費も少なくなるので、利益にはさほど影響しません。しかし、私は昨年、半分近く空いているマンションを買いましたので、その分の利益が低くなりました。

 前述のとおり、マンションを持つと経費がかかります。その中には空室でも満室でも変わらずかかるものがあります。ゆえに、空室の多いマンションを買うと、満室にするまでの間、収入が少ない割りに経費がやけに多くかかってしまうのです。ですから、このような物件を毎期買い続けると、利益率は下がることになります。

4)売買に伴う経費がかかっていること
 以前の記事で説明しましたように、不動産取得税、登録免許税と司法書士報酬がかかっている訳ですが、売買に伴う経費はこれだけではありません。それ以外の経費明細を全て公開しましょうか。知りたい方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 00:04| Comment(1) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
石渡 様
今日も失礼します。
1)は簿価会計上は建物は経費で、土地は税引き後の利益で元金返済します。しかし、銀行は時価会計で債務者管理しますので古建物(木造は20年、RCは40年前後)で0ですから、実質は土地の半分を経費で購入しているわけですね。ただ、土地を買わされることが利益の貯蓄とはいえないでしょう。昨日の地価のように14年連続値下がっていますので金利+土地のデフレギャップを払いながらのトホホ事業という現実を認識する必要があります。特に田舎の地価は評価委員会が固都税維持のため恣意的な価格で評価しており、銀行も債務超過が防げるため歓迎している旨も聞きます。首都圏でも木造アパートが建つ場所はスラム化するリスクがあります。従って、土地購入は資産形成にはならず、木古アパートは5年で転売する方が儲かります。その場合は銀行と取引を継続するため合理的な説明(例えば減価償却がなくなり個人課税が最高額になったためやむなく処分)が必要です。
2)4)は同感です。特に田舎RCは個都税が家賃の15%、購入費用も売価の15%になることもあり、オーバーローンでもない限りなかなか成長しませんし、積算の半値で購入しても安心できません。更に築浅RCを15年のフルローンで組んで減価償却が取れず所得課税等が負担になり縮小戦略を迫られている方もいます。
このような簡単な事業ロジックに加え、金利上昇、課税強化(個都税率上昇、住宅地控除の廃止、給与所得控除の廃止、消費税(店舗、アンテナ、駐車場、水道代)率上昇)、期待利回りや賃料・土地の価格等の予測困難なリスクがありますので拡大戦略にはかなりのヘッジが必要と考えます。
Posted by セラー at 2010年09月22日 13:35
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