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2010年08月27日

私が監修した管理料2%の賃料入金管理サービス開始


 賃貸管理のうち特に重要な賃料管理に特化したサービスを皆様に提供できないかと考えてきましたが、従業員を雇わないと対応できないといった理由により、私が受託するのは止め、私の監修のもと、相模大野不動産に行ってもらうことになりました。こちらのページで管理委託される家主様の募集を行っております。

 この賃料入金管理サービスは、賃貸保証会社の全保連と相模大野不動産が提携して行うものです。賃借人が全保連と賃貸借保証委託契約を結んだ場合、毎月の賃料等(10か月分まで、ただし、賃貸人が明渡し訴訟を提起した場合はその後10ヶ月まで延長)に加えて、早期解約違約金(1年未満解約の場合2か月分、2年未満解約の場合1か月分まで)、さらに、原状回復費用として、
・借主が認めた修繕費(1か月分まで)
・畳表替え代(実費)
・鍵交換代(実費)
・ハウスクリーニング代(1か月分まで)
・残置物処分費用(1か月分まで)
を全保連が保証します。これにより、敷金無しでの入居者募集を行い易くなり、入居者募集で有利になります。

 通常、全保連の保証を受けるためには、同社と協定契約を結んでいる不動産会社に賃貸管理委託する必要があり、多くの場合、5%前後の管理料がかかります。また、募集はその不動産会社の専任となり、複数の不動産会社に仲介を依頼できなくなることが一般的です。

 全保連の保証は非常に充実しているのですが、家主の立場からすると、不動産会社への管理料は少しでも安いほうが良いですし、募集はできるだけ多くの不動産会社に行ってもらいたいものです。そこで、私の監修のもと、相模大野不動産が、管理料2%で賃料管理サービスを開始することになりました。

 新規賃借人については、全保連との保証委託契約を条件に受け入れることで、全保連が家主への賃料支払いを保証します。既存賃借人については、家主が保証料を負担して保証を付ける方法の他、賃貸保証の付かない賃料管理サービスを受けられます。

 賃料の回収は、保証の有無に関わらず、GEキャピタルによる口座振替を用います。GEキャピタルが毎月26日に翌月分賃料を賃借人口座から引き落とし、4−6営業日後に全保連の預かり金専用口座に振り込み、全保連は、相模大野不動産からの事前の申請に基づき、GEキャピタルからの振込金受領後同日即座に家主の口座に賃料を振り込みます。これにより、家主は、全保連及び相模大野不動産の信用リスクを気にせずに、安心して賃料管理を委託できます。

 賃貸管理のうち、修繕等は物件近くの工事業者を見つけておけば、賃借人からの設備故障連絡を受けたときに電話・メールで依頼できますし、退去立会いも工事業者に引き受けてもらえます。その他緊急時には、賃貸仲介の不動産会社に依頼して動いてもらう方法もあります。

 しかし、賃料に関しては、これまでは、5%前後の管理料を払って管理委託をしない限り、家主が自ら各賃借人からの振込みの1件1件を全てチェックして、未納者や振込み金額不一致者をリストアップして、連絡・交渉しなければなりませんでした。今回、相模大野不動産が賃料入金管理サービスを開始したことで、家主は、従前の半額以下の管理料で、賃料管理の手間から開放されることになります。

 自主管理だが賃料管理が面倒、管理費を削減したい、賃貸保証を付けたい、敷金ゼロで募集したい、このように思う家主に適したサービスです。

こちらのページからお申込・お問い合わせを受付けております。

 表面利回り10%のマンションをフルローン、25年元金均等返済で借りて賃貸経営すると、その10%のうち、
・元金返済 4%
・利息 3%
・固定資産税 1%
・建物維持管理費 0.5%
・原状回復費用、募集費用 0.5%
で9%程度の出費があり、家主の手元には税引き前で1%程度しか残りません。管理料5%の管理委託をすると、さらに0.5%分の出費となりますので、このような投資において、管理費5%というのは非常に大きいのです。また、滞納による貸し倒れ、敷金を高く設定して空室期間が長くなることによる空室損も賃貸経営を圧迫します。

 こうした家主のおかれた状況を少しでも良くしようと、家主の立場から管理費2%の賃料入金管理サービスを考えました。全国対応で、入居者募集はどこに依頼されても構いません。

 皆様のご感想・ご意見をお聞かせ下さい。


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posted by 石渡浩 at 05:20| Comment(2) | TrackBack(0) | 日記
この記事へのコメント
全保連との保証委託契約は相模大野不動産さまが行うのだと思いますが(でないと全保連への指示ができないですよね?)
その場合、地方物件の場合どういう手順を踏むのかよくわかりません。
また、滞納を一番最初に把握するのはGEキャピタルだと思いますが、滞納した旨大家に連絡が行くシステムはできているのでしょうか。
また、GEキャピタルへの手数料も2%に含まれているのでしょうか。
Posted by 自家用操縦士 at 2010年08月27日 13:29
コメントありがとうございます。手順としては、相模大野不動産から書類を受け取った家主が、入居者や連帯保証人に必要事項を書いて捺印してもらい(この部分は家主から賃貸仲介業者に依頼する方法が考えられます)、必要書類を回収して相模大野不動産に送って頂きます。

 滞納を一番最初に把握するのはGEキャピタルです。保証付きの入居者については、GEキャピタルから全保連に連絡がいき、全保連がその分の立替金を用意します。そして、GEキャピタルからの振込金と全保連の立替金を合わせて、全保連が家主に振込みをします。

 保証無しの場合、口座振替できなかった入居者分の振込みはされませんが、相模大野不動産から家主にEメールで送られる清算明細書の中で、未納者がすぐに分かるようになっています。

 家主とGEキャピタルの間には直接の契約関係はなく、費用支払いは生じません。全保連がGEキャピタルに費用を払っているのでしょう。なお、口座振替サービスでは、全保連が入居者から300円+消費税を徴収します。
Posted by 石渡浩 at 2010年08月27日 14:55
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