さて、前回の続きです。現在販売中の物件を使って、具体的に計算していましょう。資料はこちらです。
まず、路線価を全国地価マップで調べます。住居表示を入力するとそこを中心とした路線価図が出てきますので、非常の便利です。この物件の場合、1㎡当たり135,000円であることが分かります。金融機関の評価としては、この1.25倍（すなわち÷0.8）が最高だと思います。実際には、資料から分かるとおり間口に比べて奥行きが長いですので、やや価値が下がります。そういう細かい評価をしない金融機関は、もともと路線価を1.1倍しかしなかったりします。また、建物が建っていることで減価されたり、賃借人がいることで減価されたりする場合もあります。
こういった細かいところになると金融機関によって評価が異なりますので、ここでは、最高額として、135,000円×1.25×993.26㎡＝16,761万円を、公的な価格である路線価から計算した土地の時価とします。
次の建物です。RCの時価評価は㎡単価17－20万円位のようです。ここでは20万円を採用すると、20万円×1，069.39㎡＝21,388万円が再調達価格となります。これは新築時の価格ですので、中古の場合は減価償却後の価格が時価となります。減価償却の方法は色々考えられますが、ここでは、単純に、（法定耐用年数―経過年数）÷法定耐用年数、とします。そうすると、(47-23)/47=0.51064となり、これを21,388万円にかけると10,922万円が時価となります。
土地と建物を合算すると27,683万円です。売価は26,900万円ですので、金融機関の評価する時価と売価が概ね同程度であり、こういう物件ですと、評価的にフルローンになる可能性があります。
もう一点考慮しないといけないのが、この物件からの返済能力です。上述の評価は、金融機関が担保にとって、もし物件を売却することになった場合に売却代金から返済できるかどうかという観点からの検討であり、この物件の家賃収入から返済できるかどうかという判断も、一方で非常に重要になります。
満室想定年間賃料が2,539万円であり、空室損と経費を20％と考えると、ネット収入は2,031万円となります。仮に26,900円全額を借りて、審査金利5％で24年元金均等返済すると、年間返済額は1,927万円であり、ネット収入から返済可能という計算になり、金融機関によってはフルローンを出す可能性があります。
ただ、実際には、空室損と経費を寄り高く見込んだり、審査金利がもっと高かったり、所得税・法人税を考慮したりする金融機関もあり、そのように厳しく審査されると、26,900万円のフルローンは出ないので、フルローンにするためには指値をする必要が出てきます。
また、物件評価についても、7割前後の担保掛け目を入れた担保評価額までしか貸さない金融機関も多いので、そうなると、この物件の場合、売価よりも約3割安く買わないと、フルローンが出ないことになります。
スルガ銀行では時価評価＝担保評価のため、この物件に関して言えば売買価格の9割まで融資が出る可能性があります。スルガ銀行の変動金利4.5％で26,900万円×0.9＝24,210万円を24年間借りると、満室想定年間家賃2,539万円に対し年間返済額が1,651万円ですので、何とか返済可能な水準です。ただし、スルガ銀行は本業の年収の20倍を融資限度額の目安としているので、これだけの融資を受けられる人は限られます。また、オリックス信託は融資限度額が2億円なので、差額の自己資金が必要ですし、年収の10倍までが目安とされているので、さらに借り難いです。
従って、この物件は、この価格ではなかなか売れず指値交渉が可能になると思いますが、この売価のままでも、信用で貸してくれる（担保評価額を超える分は信用融資となります）金融機関を見つけられれば、フルローンを受けられるかもしれません。売価より3割位安く買えれば、担保評価の範囲内の融資でも、フルローンを受けられる可能性があります。
以上9回に渡って述べてきたことを踏まえると、物件次第で誰でもフルローンを受けられるかのようにも思えるかもしれませんが、皆さんご承知の「属性」という問題がありますよね。私は今でこそ本を出版したりセミナーを開催したりして、家賃以外の収入もありますが、それが決算書に現れたのは直近の決算書のみであり、それ以前は、家賃以外の収入がほとんど無い状態で、借り入れを繰り返してきました。
一部上場企業勤務の会社員、医者や弁護士等、あるいは地主が融資に有利（すなわち「属性」が重要）と言われていますが、「属性」の悪い私がなぜ次々と融資を受けられてきたのか。そのあたりの話を次回しようかと考えています。賛成の方は
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当方の聞いたところでは
47年ｘ0.7で33年からの残存期間
この事例では33年-23年で10年が最長
となりますが・・・・
事例のスルガ銀行ってその辺は貴殿のような話を受けてくれるんですか？
石渡さんのお話の内容とは関係ないのですが、近頃着物に凝っていて、こんなブログ始めました。よかったら覗いてみてください。
以前は出していたのではと聞くと、確かに以前は出していたが最近は検査で指摘されるようになったため耐用年数超えの融資は抑えているとのことでした。 この反応は地銀、信金、信組どこも同じでした。
これでは築20年程度の木造では土地の評価が幾ら高くてもまず買えなくなってしまいます。 石渡さんが取引されている金融機関（除ノンバンク）では今でも耐用年数を大きく超える融資を出しているのでしょうか？
実際、築20年以上のアパートが売れていますので、それは融資が付いているということだと思います。融資が全く付かなくなれば、なかなか売れなくなり、仲介業者はアパートとしての仲介を引き受けなくなることでしょう。