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2015年12月22日

不動産向け融資と金融行政1



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 この1ヶ月間、不動産向け融資に行き過ぎを懸念する金融行政についてのニュースが不動産投資業界で話題となりました。今回、通信社から配信されて広く行き渡った3記事を見てみましょう。

 まず、2015年11月28日に時事通信から「不動産向け融資、バブル期並み=金融庁、地銀の監視強化」として出された記事です。

 金融機関の不動産業向け融資が高水準で推移している。国内銀行の2014年度の新規貸し出しは10兆円を上回り、バブル絶頂期の1989年度やミニバブルと言われた07年度の水準にほぼ並んだ。金融庁は、融資の焦げ付きなどで各地の地方銀行や信用金庫の経営に影響を与える恐れがないか、監視を強めている。
 日銀の統計によると、14年度の不動産業向けの設備資金の新規貸し出しは、銀行が10兆1549億円と7年ぶりに10兆円を超え、信用金庫も2兆1002億円と初めて2兆円を突破した。大手行では、都心の物件に投資する大手の再開発業者や不動産投資信託(REIT)向け融資がけん引。これに対し、地銀や信金は個人の資産管理会社など中小向け融資の伸びが高いのが特徴だ。
 地銀・信金の不動産業向け融資の増加の背景には、今年から相続税が増税された影響もある。借入金で不動産を購入すれば資産家は相続税を抑えられるため、地方の県庁所在市を中心に「相続税対策で賃貸用のアパートやマンションを建設するニーズが増えている」(有力地銀)という。日銀の大規模金融緩和で超低金利が続く中、利ざやを稼げる有望な貸出先が少ないことも、地銀を不動産向け融資に走らせる要因になっている。 
 日銀や金融庁は今のところ、不動産市況に崩壊の危険を伴うバブルの兆しはないとみている。ただ、不動産は年数が経過するに連れて建物の空室率が上昇することが多く、市況が減速を始めると「急速に悪化する傾向がある」と同庁幹部は警戒する。
 金融庁は今月、地銀頭取らとの定期的な意見交換会で改めて各行に注意を促した。今後は、各金融機関のリスク管理体制が十分かどうかや融資先の収益見通しをきちんと検証しているかどうかなどを、監督・検査を通じて点検していく方針だ。


 要するに、地域金融機関が不動産に傾注した融資をしている中でリスクや収益の管理がきちんとできているか、金融庁がチェックしていく、ということです。

 次に、2015.12.07に共同通信から類似の次の記事が発表されました。

 金融庁が、地方銀行の不動産向け融資の監視を強化することが7日、分かった。銀行業界全体で新規融資はバブル期に並ぶ水準まで拡大した。一部の地銀で急増しているため、リスク管理態勢に問題がないか本格的な点検に乗り出す。
 金融庁は、最近の不動産向け融資の増加について、バブル期のように経済全体として問題がある状態ではないと見ているが、多額の融資が焦げつけば経営が大きな打撃を受ける恐れもある。
 このため経営に与える影響を十分に考慮した融資や審査の態勢を各行が整えているか検証する。
 日銀によると、2014年度の不動産業向け設備資金の新規融資は銀行全体で7年ぶりに10兆円を超え、1989年度にほぼ並ぶ高水準だった。信用金庫は全体で2兆円を初めて超えた。
 不動産向け融資全体でみると、15年6月末時点で地銀の伸び率は前年同期比6・6%増と、大手行の2・0%増の3倍以上だった。
 地銀の不動産向け融資が伸びているのは、相続税の課税強化対策でアパート経営に乗り出す個人が増えていることが主因だ。日銀による大規模な金融緩和の影響で市場金利が下がり、企業向け融資で十分な利ざやが確保できないことから、「アパートローン」に力を入れる地銀が増えているという。


 そして、より具体的なニュースが2015年12月10日、ロイターより報道されました。タイトルは「金融庁、不動産融資急拡大で一部金融機関からヒアリング=関係筋」というものです。要するに、SBJ銀行等を対象に調査しているということでしょう。

  金融庁は、不動産向け融資を足元で急拡大させたり、不動産融資の比率が大きい一部の金融機関を対象に、リスク管理や今後のビジネスモデルについて聞き取りを始めた。複数の関係筋が明らかにした。金融庁はマクロプルーデンスの観点から不動産市場にも注目しており、実態を把握して持続力のある経営戦略を構築するよう求める方針だ。
 一部の地方銀行のほか、外国金融機関の日本法人の一部も対象になっているもようだ。金融庁は金融機関のビジネス展開におけるリスク要因として、国債の運用状況、中国経済の動向、原油安などさまざまな点に目配りしているが、不動産市場の動向も重視している。
 関係筋によると、不動産向け貸出は一部の地域金融機関で増加傾向にあり、個人による貸家向け貸出(アパートローン)や私募ファンドによる投融資などの増加が目立っているという。
 不動産市況について、金融庁は現時点でバブル的な状況にあるとはみていない。ただ、バブル崩壊の経験から、ひとたび減速すると急速に悪化するリスクがあり、不動産関連のエクスポージャーが多い金融機関には打撃を与えかねないと警戒している。
 足元で国内銀行の不動産向け融資は急増している。日銀の統計によると、四半期ベースでは、7―9月期の不動産業向け設備資金の新規融資は2兆9843億円で、製造業向けの5倍超に上った。


 これらに関連して専門誌はどのように書いているでしょうか。日本金融通信社のニッキン2015年12月4日号では、「金融庁、不動産融資“過熱”に警鐘、地域銀行や信金の動向注視」として次の通り詳述しています。

  金融庁は、地域金融機関が不動産業向け融資を積極化している状況を踏まえ、リスク管理を徹底するよう警鐘を鳴らし始めた。個人の賃貸マンション・アパート ローンなどが過熱気味とみて、融資残高が短期間に伸びている金融機関や不動産向け融資比率の高い先を対象にモニタリングの実施を計画している。
 11月下旬に開催した各業態との意見交換会で、幹部が地域銀行や信用金庫などのトップに直接懸念を伝えた。
 9月に公表した金融行政方針でも与信集中リスクの点検を重点課題に掲げており、金融機関の提出データを分析して対象金融機関を抽出する。モニタリング方法は今後詰めるが、ヒアリングや検査などを組み合わせてリスク管理が十分かを検証する見通し。
 具体的には、集中リスク管理の基本方針を定めているか、業種別与信に一定の限度枠を設けているか、融資期間が長すぎないかなどを点検する。
 ただ、地域特性から不動産向けに依存せざるをえない金融機関もあり、「ビジネスモデルや人口減に伴う将来の住宅需要なども考慮して対話する」(幹部)考え。
  同庁幹部は「市況全体にバブルの兆候はみられないが、一部では高値で取引されている物件もある」と指摘。大手行の不動産向け融資は横ばいで推移する一方、 地域金融機関は増加傾向が目立ち、特に賃貸物件向けが約4割を占めることに注目している。余資運用の一環として私募REIT(不動産投資信託)に投資する地域銀も多く、市況悪化時の影響を懸念して注意喚起が必要と判断した。


 ここでのポイントは「金融行政方針」です。どういうものか、ご関心のある方は、
をクリックしてお待ち下さい。


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posted by 石渡浩 at 22:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記
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