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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2015年09月30日

付けるべき特約を考える(火災保険について)



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 明日から火災保険の諸変更があること伴い、今夜は損保代理店に行き契約するご予定の方が多いだろうと思います。

 そこで、番外編として、火災保険の特約についての記事を書きたいと思います。

  私が利用している特約のうち3つを挙げて簡単に説明します。


・災害時諸費用保険金補償対象外特約

 これは縮小の特約です。火災保険金が支払われると自動的に保険金額の1-3割程度の諸費用保険金が別途支払われる商品が現在一般的になっています。つまり、被害額を補償する保険金の数割増の支払いがされるということです。当然それは保険料に反映されます。ですから、その費用保険金を外したり、上限を少額に設定したりすれば、保険料は安くなります。


・水濡れ原因調査費用補償特約

 明らかな水濡れ事故が起これば水濡れ保険金が支払われますが、多くの場合、水濡れや水漏れというのは原因が直ぐにはわからないものです。そうした中で入居者からの苦情に迅速に対応しなければならないのは大
変です。

 この特約があれば、原因調査費用を出してもらえます。ただし、保険会社によっては、調査の結果水濡れ保険金を払う対象の事故が原因と分かり保険会社が保険金を払う場合のみ、費用補償金を払う、という契約もあります。私は、調査結果や保険対象の適否に拘らず原因調査費用が支払われる損保会社商品の契約をしています。

・施設(建物所有者)賠償責任特約

 これは、特約としても、単独の保険としても、どちらでも契約可能です。ただし、保険料が非常に安いので、何かの契約とセットでないと、施設賠償保険だけ単独で代理店に受けてもらうことは難しいです。

 この保険・特約は、被保険者が所有・管理する施設に起因する、また、業務の遂行に起因する偶然な事故により、被保険者が他人の身体傷害・財物損壊について、法律上の損害賠償責任を負担することによって被った損害に対して、賠償保険金を支払うというものです。

 不動産賃貸業はお客様の生命・財産を預かる重責を担っていますので、何億円でも賠償金を払えるという大資産家や大企業は別として、施設賠償保険は必須だと考えます。


 さて、銀行員に分かりやすい決算書の連載が途中でした。続編を後希望の方は、
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posted by 石渡浩 at 15:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 損害保険

2015年09月23日

まぐまぐのメールマガジンが届かない



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 話は変わります。今月19日から今朝まで毎日まぐまぐのメールマガジン「石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―」を配信しています。問題は2−3年前から生じていたのですが、特にここ数カ月、まぐまぐのメールマガジンが届かないという事象が、顕著になっているようです。

 とりわけ、yahoo mailとGmailは迷惑メールフォルダに入り易く、さらには、全く届かないという現象もここ数日確認しています。便利な反面希望しているメールが届かないというのは、利用者にとって望ましいことではありません。

 全く同じメールを自分が契約しているサーバーやメールサービスから送ればきちんと届くのに、送信人がまぐまぐとなると、それだけで途端に届かなくなってしまうのです。

 これについて、まぐまぐはこのようなヘルプページを作って、ユーザーがメールを受け取れるようにその対処法を説明しています。このままだとまぐまぐのメールマガジンそのものの価値が下がっていきそうな気がします。どんどん届かなくなったらまぐまぐに広告料を払う事業者へ減っていきますからね。

 そして、私のようにメールマガジンで情報発信する者にとっては、まぐまぐに頼らないメール配信が重要度を増してきました。まぐまぐ以外から送れば届き易くなるのでそうすれば良い、と思われるかもしれませんが、それで解決する問題ではありません。それは、まぐまぐに登録されているメールアドレスはまぐまぐだけが持っており、メルマガ発行者には提供されないからです。

 まぐまぐから独自配信に変更するためには、まぐまぐに登録している方に、独自配信メールシステムに登録して頂かないといけませんが、そのお願いをまぐまぐのメールマガジンに流しても、そのメールが届かないのでは、意味がありません。

 また、まぐまぐに読者登録して下さっている方々が、私のメルマガが届くようウェブメールやメールソフトの設定をして下されば大抵届くようになります。設定方法については、
http://46mail.net/index.php?e=mailmag@mag2.com
http://mail-wake.com/index.html
こうしたマニュアルに分かり易く解説されています。しかし、これも同様に、のお願いをまぐまぐのメールマガジンに流しても、そのメールが届かないのでは、意味がありません。

 どうしたら良いものでしょうか。
 
 皆様のメールボックスには私が先週末から毎日配信しているメールマガジンが届いていますでしょうか。届いていない方のために、記事一覧を作りましたので、まずはバックナンバーをお読み下さい。そして、yahoo mailやGmail以外の届き易いアドレスをいくつか、バックナンバーページの右下からご登録頂き、また、上記マニュアルを参考に、既に登録されているyahoo mailやGmailに届くよう設定をして頂きたく、お願いいたします。 

■最近の配信記事一覧

1.9月19日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150919192023000.html
・ブログ更新
・イベントのお知らせ
・不動産投資のコストダウン
・中途解約で利益の出る火災保険活用法

2.9月20日午前 http://archives.mag2.com/0000279415/20150920102515000.html
・ブログ更新
・3年ぶりにセミナーを主催
・火災保険料を半額にする方法! 中途解約で利益の出る火災保険活用法―数値例―
・10月以降の火災保険料値上げについて

3.9月20日午後 http://archives.mag2.com/0000279415/20150920223018000.html
・火災保険は躊躇なく切り替えよう
・マスコミ報道に騙されるな! 実は首都圏でも4割値上げされる火災保険料―10月1日から改訂―
・将来保険料率が下がった場合はどうすれば良いか?

4.9月21日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150921233852000.html
・手持ち資金を出さずに割安な火災保険に切り替える方法
   ―切替で手持ち金を増やす「保険料還付」も可能―

5.9月22日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150922133815000.html
・「36年の保険契約が25年分の保険料で契約できる」という代理店営業はナンセンス 
・先週末から紹介している損害保険代理店のアイリックコーポレーションについて

6.9月23日朝 http://archives.mag2.com/0000279415/20150923072243000.html
・最近の配信記事一覧
・過去5回の記事は今号のためにありました
・既に融資期間分の火災保険契約をお持ちの方、危険な罠に陥っていませんか
・罠から抜け出すために

 さて、銀行によっては、中小企業のために実態を見て財務面でプラス評価するというやり方をあまりとってくれないので(減算はするのでしょうが)、個別注記や決算書上の科目分けに頼らずに、決算書の表面上の数字を良くする必要がありました。

 どういうことか、さらに詳細をお知りになりたい方は、
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posted by 石渡浩 at 07:53| Comment(0) | TrackBack(0) | インターネット

2015年09月20日

銀行員のために作る決算書と個別注記表



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 税理士の中には税務申告のために決算書を作ると考える者が少なくありません。しかし、私たち経営者は税務署のためではなく、株主や債権者等利害関係者のために決算書を作ります。財務会計のテキストでも、その目的を株主や債権者等利害関係者のためとされており、税務署や国税庁のためとは全く書かれていません。

 私が経営している会社は株主が私だけのいわゆる一人会社です。そして、役員等経営陣も利害関係者ですが、役員も私だけです。そのため、私は債権者、すなわち、融資をしている銀行や信用金庫のために決算書を作っています。税務申告時にそれを税務署に提出することにはなりますが、税務署は税額が変わらなければ決算書の中身を問いません。一方、金融機関では、決算書がどのように作られているかによって、次期以降に融資が受けられるかどうか、また、どのような条件で受けられるかが、かなりの部分決まってきます。

 ですから、不動産賃貸業のように融資を受けて事業拡大する産業の経営者にとっては、決算書をどのように作るかが非常に重要なのです。当期純利益の額が同じであっても、決算書にどのように書くかによって、銀行が融資先企業に付与する格付けが違ってくるのです。

 格付けは銀行本部のコンピュータが出しますが、元データを作成するのは支店の営業担当者です。銀行員は企業から提出された決算書を実態ベースに修正してコンピュータに登録します。経営者が、実態が良く分かるように決算書を作って十分な個別注記をすることで、銀行員はその作業をし易くなります。

 また、個別の融資稟議では、格付に反映されなかった実態の財務内容も重要になります。コンピュータが出した格付けが正常先の一番下だからといって、低利で融資を受けられないという訳ではありません。しかし、ここにおいても、銀行員が稟議書を書く材料、すなわち、格付けは低く決算書はこうなっているが実態はこうだから融資して支障ない、と銀行員が作文するための資料が重要になります。

 昨日の記事で書いた、有能な信金支店長の「『租税公課』の明細を出して下さい」という一言は、実態把握のためものでした。

 すなわち、決算書の販売費・一般管理費の内訳においては、固定資産税も不動産取得税・登録免許税も「租税公課」科目に入っていたので、そのまま財務分析をすると、不動産取得税・登録免許税も含めてその年の租税公課の金額がその後毎年かかるものとして計算されてしまいます。しかし、実際にそうではありません。その支店長さんは、「租税公課」科目に一過性経費である不動産取得税・登録免許税が含まれているだろうことを見抜き、その一言をおっしゃったのです。

 それを受けて総勘定元帳の抜粋をコピーして提出したところ、不動産取得税・登録免許税は一過性経費としてあたかも特別損失であるかのような財務分析を行い、融資をしてもらえました。

 しかし、どの金融機関もそこまで親切な訳ではありません。また、営業担当者がそこまでの能力を持っているとは限りません。そのため、固定資産税等の本当に経常的な支払とは別に不動産取得税と登録免許税の支払があることを、決算書を受け取る銀行担当者に理解してもらう必要があるのです。

 その信金支店長の一言を受けて、その期以降、私は税理士と相談して、「租税公課」の中の登録免許税・不動産取得税の金額を個別注記したり、「租税公課」科目には不動産取得税・登録免許税は含めないで別途「不動産取得税・登録免許税」という科目を新設したり、と工夫してきました。担当の銀行員のために分かりやすい決算書と個別注記表を作ることで、融資が受けやすくなるのです。

 これによって、登録免許税・不動産取得税を損金経理して税引後キャッシュフローを多くしつつ、融資審査で、登録免許税・不動産取得税を費用処理することによる悪影響を軽減させることができました。

 もっとも、全ての銀行でこれが通用する訳でもありません。特に都銀では、中小企業のために実態を見て財務面でプラス評価するというやり方をあまりとってくれないので(減算はするのでしょうが)、個別注記や決算書上の科目分けに頼らずに、決算書の表面上の数字を良くする必要がありました。

 どういうことか、さらに詳細をお知りになりたい方は、
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posted by 石渡浩 at 06:52| Comment(1) | TrackBack(0) | 融資

2015年09月19日

登録免許税と不動産取得税を一括損金にしながら融資を受け続けるには



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 私の資産管理会社の2年目は資金調達に大変苦労しました。その理由は、1年目に支出した巨額な登録免許税と不動産取得税が売上を圧迫し、赤字決算となったためです。それはいわゆる「創業赤字」と言うべき一過性の赤字だったのですが、決算書の表面のみで財務分析をすると、赤字は赤字です。そのせいで資本金がかなり食われてしまい、純資産が乏しくなってしまいました。一方で数億円の借入金がありましたので、財務指標が物凄く悪くなったのです。

 銀行は決算書の表面よりもむしろ実態を重視します。けれど、その実態が決算書その他計算書類に入っていなければ、実態修正でプラスにしてもらいようがありません。当時の私は財務分析や格付の知識レベルが低なったこともあり、何ら手を打たず、申告書と計算書類をそのまま銀行に提出しました。その結果、登録免許税と不動産取得税が一過性の経費であるゆえに販管費から除外する実態修正がされることもなく、1年目に融資を受けた銀行からしばらく融資を受けられない時期が続いてしまいました。

 銀行は、販管費を次期以降も継続的にかかる費用と捉えます。そのため、その後の会社の収支計算の際には、販管費が過大になりすぎて、キャッシュフローが過小評価されてしまいます。その結果、「債務返済困難」といった判断がされてしまうのです。

 こうなることを回避するためには、登録免許税と不動産取得税を資産とすれば良いのですが、仮に当時それを行ったら、現預金が枯渇してしまったはずです。登録免許税と不動産取得税を資産計上した場合、それが費用として損金処理できる機会は、土地部分は通常売却までありません。建物部分は減価償却期間で定額償却していくことになるので、古い木造アパートであっても通常4年はかかります。築浅のRC物件ですと数十年かかります。特に、1年目の減価償却費はその保有期間分しか認められません。そのため、不動産購入時の不動産取得税と登録免許税支払によりキャッシュは出て行くものの、資産計上により費用・損金にできる部分がほとんどないので、利益・益金はそれほど減らず、法人税等が高額になります。登録免許税・不動産取得税と法人税等を二重に支払うことは、余剰資金の少ない新設法人にとって、無理があったのです。

 その結果、資金繰りの問題は全く生じませんでしたが、翌期以降に融資が受けにくくなるという大きな問題に直面しました。この問題はその後数年続きましたが、解決のヒントを与えてくれたのが、その後メインバンクになった信用金庫の支店長の一言でした。

「『租税公課』の明細を出して下さい」

 すなわち、決算書の販売費・一般管理費の内訳においては、固定資産税も不動産取得税・登録免許税も「租税公課」科目に入っていたので、そのまま財務分析をすると、不動産取得税・登録免許税も含めてその年の租税公課の金額がその後毎年かかるものとして計算されてしまいます。しかし、実際にそうではありません。その支店長さんは、「租税公課」科目に一過性経費である不動産取得税・登録免許税が含まれているだろうことを見抜き、その一言をおっしゃったのです。

 それを受けて総勘定元帳の抜粋をコピーして提出したところ、不動産取得税・登録免許税は一過性経費としてあたかも特別損失であるかのような財務分析を行い、融資をしてもらえました。

 しかし、どの金融機関もそこまで親切な訳ではありません。また、営業担当者がそこまでの能力を持っているとは限りません。そのため、固定資産税等の本当に経常的な支払とは別に不動産取得税と登録免許税の支払があることを、決算書を受け取る銀行担当者に理解してもらう必要があるのです。

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posted by 石渡浩 at 11:41| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金

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