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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2013年06月23日

毎年純資産5千万円増える理屈



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 私が会員となっている、日本インターネットマーケティング協会
代表理事石田健氏が、ご自身の力作「ザクザク稼ぐメールマガジン」(売価29,800円)
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※本日24時期限となっていますが、もしこのブログを読まれたのが
24時以降であっても、諦めずにアクセスして頂ければと思います。


 さて、昨夜配信したメールマガジン(バックナンバーはこちら)
に対してSさんからご質問がありました。

メールの中に気になる記述が。

>前期は個人・法人合計で元金返済を5千万円しました。これにより、時価ベースの純資産が約5千万円増えました

借入金を返済することで負債は5千万円減りますが、資産(現金預金)も同額減るでしょうから、「これにより」純資産は増えないのではないですよね。

とはいえ税引後でも多額の利益を得ていて、しかもそれがキャッシュを伴うからこそ多額の返済が可能なわけで、本当に素晴らしい経営手腕ですね。

事業を拡大させ続ける石渡さんですが、事業、投資にゴールを設けていらっしゃるんでしょうか?


 昨夜の長いメールを最後まで読んで下さりありがとうございます。

 元金返済により負債は減りますが、返済は預金からするので、資産が減って負債が減るという構造はご指摘の通りです。しかし、その預金がどこから作られたかといえば、入居者が払う家賃からであり、当然ながら、返済額を超える売上があるということです。

 次に「ゴール」について、私の会社は大企業や株式公開会社ではなく、私一人が全株持っているいわゆる一人会社です。大きな会社のような数値的な経営計画はありません。この頃大きな銀行との取引が増えてそういうものを望まれることもありますが、絵に描いた餅になりますからね。

 事業というのは時代変化に合せてその内容は変わっていきます。色々な機会で何十回と言っていますが、2%で必要資金全額を調達して10%で運用する形の近年の不動産投資は低金利と家賃収入が入るという二つの前提の下でたまたま可能になっているに過ぎません。「今でしょ」という流行語があるようですが、正に今儲けられるのでそのような不動産投資をしており、そのために規模を拡大してきました。今稼げるときに出来る限り稼いでおきたいというのが私の重いです。社会情勢が変われば、このような事業はやがてできなくなり、方向転換を余儀なくされますので。

 さて、連載のほうですが、金融庁が金融検査マニュアルや監督指針で不動産担保評価における収益還元法の利用が明文化しており、今後、収益還元法による評価額で不動産を時価評価したり、融資審査上の担保評価したりする金融機関がますます増えていくでしょう。

 細かな説明はとてもマニアックになるので、一昨日の記事で紹介した非公開メールマガジン「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」に譲りますが、今まで「当行基準でお持ちの不動産を査定すると債務超過状態になるので融資できません」と断られてきた方に、融資を受けられるチャンスが再び到来したのです。

 そういう金融機関を自分で見つけるにはどうすれば良いでしょうか。ご関心のある方は、

をクリックしてお待ちください。


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posted by 石渡浩 at 14:53| Comment(147) | TrackBack(0) | 融資

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