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2013年06月16日

実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる仕組み1



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 一口に「実質個人の資産管理会社」といっても、2パターンあります。一つは、サラリーマンが所得税の節税のために事業承継を前提としないでそのサラリーマンの生存可能年齢の範囲内で融資を法人名義で受ける場合です。これは、金融機関から見て、実質的に、個人に貸すのと何ら変わりありません。しかも、借主が形式的に法人となることから、団体信用生命保険が使えませんし、また、貸す銀行としては、借主が行方不明になったり債務不履行に陥ったりした場合、債権回収が厄介です。

 家族が知らないこともありますし、知っていても積極的な協力を得られないことが多いでしょう。長期出張で海外に行っていて、その間に何らかのトラブルで口座残高が不足すると返済が滞ってしまいますし、書類が必要になっても、実質個人の法人代表者と会えなければ、銀行の事務処理が遅れてしまいます。法人登記場所に行っても、賃貸不動産所在地で従業員が誰もいなかったり、自宅で会えずに事業に従事している家族が存在しなかったり、ということは、個人に貸すのと変わりありません。

 むしろ、個人に貸すよりも難しい部分もあります。個人ですと不動産が相続されますが、
法人ですと相続されるのは不動産ではなく株です。一人会社の場合、相続人が確定して株主総会が開かれて新たな役員が選出されないと、代表者の死後、法律行為を行えません。

 サラリーマンの不動産投資資金融資は1,2億円程度しか出してもらえない、という話を聞くこと多いですよね。給与収入の一部を返済原資に充てる場合はそういう計算になりがちですが、そうでなくても、「本人と連絡が取れなくなったらどうするんだ」という懸念が金融機関としてはあります。

 ちなみに、私は個人名義で複数の銀行の団信枠を使って3億円位借り、加えて一人会社でも代表者保証のみで借り進めることが出来ましたが、融資したのは地域金融機関であり、地元に生まれてこの地で30年生活していた私だから借りることができた、ということがあります。住宅地図を見れば「石渡」と書かれています。不動産登記を調べれば持家なことが分かります。最初に融資した銀行には、数百万円の残高がかねてより維持されていましたし、残高は数十万円規模ですが、家族の預金もずっとありました。呼べばすぐ来るし、行けばいるし(本人がいなくても家族誰かしらいることが多い)、電話かければ大抵繋がるし、不動産賃貸業が本業でした。すなわち、転勤族で多忙のいわゆるエリートサラリーマンよりも借り易い面があったということです。

 このように、実質個人の資産管理会社でも、サラリーマン一代限りの所得税対策の法人は、いわばペーパーカンパニーであり、それゆえ私は、事業法人としてみなされないと、高額な融資を受けられないと説いてきました。

 しかしながら、信託銀行等地主・資産家に融資する銀行は、実質個人の資産管理会社に対して非常に高額な融資をすることがあります。これは、地主・資産家だからというだけではありません。ある「仕組み」が、銀行の貸し倒れリスクや事務コストを軽減させているのです。

 そしてその「仕組み」を使うことで、大地主や大資産家でなく、実はサラリーマン投資家でも、実質個人の資産管理会社に融資を受けられる方法があり、実際私は、そのようなお客様を紹介して欲しいと複数の銀行員から依頼されています。

 どういう「仕組み」なのか、実質個人の資産管理会社で高額な融資を得られる方法を知りたい方は、
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posted by 石渡浩 at 16:29| Comment(3) | TrackBack(0) | 融資

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