不動産投資家石渡浩のサイト

メールマガジン
石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
メールアドレス(半角)を入力ください。
学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
稀にメールアドレスを入力しても登録できない場合があります。
その際は、こちらから登録できます。

メールマガジンのバックナンバーを読みたい方はこちら

2013年05月31日

「実質個人の資産管理会社」としてのフルローン可能な金融機関からの借り方1



人気ブログランキングへ 

 万年社長様、再度のコメントありがとうございます。無料でスポンサー広告無しのブログからどのように収入を得ているのか、6月5日(水)20時からウェブセミナーを開催し、そこでお話することにいたしました。パソコンや高速度スマートフォンからご視聴・ご参加が可能です。詳細はまぐまぐのメールマガジンで告知しますので、未登録の方はご登録下さい。


 先ほどまぐまぐとは別の「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」を配信したところ久しぶりだったせいかかなりのエラーメールが戻ってきてしまいました。届かなかった方は再度ご登録をお願いいたします


 ここ1年位、融資といえば事業法人としての話題が中心だったので、実質個人の資産管理会社が地方銀行から融資を受けるという、サラリーマン兼業投資家の方々向けの記事を書いてみました。

 個人名義の「アパートローン」は頭金1割とか3割とかいったルールを設けている金融機関がありますが、法人名義ですと、実質個人の資産管理会社であっても、一般事業資金と同様に個別審査になる銀行があります。

 都市銀行と信託銀行は主として資産家・地主向けに「アパートローン」を提供していますが、そもそも資産家や地主や資産管理会社を活用することが多いので、法人名義でも融資します。名義が法人であっても「アパートローン」は個人融資扱いです。

 それに対し、地方銀行では「実質個人の資産管理会社」への融資を法人部門で扱っていることがあります。法人部門の融資ですと基本的には事業性であり、頭金何割といったルールは基本的になく、個別判断になります。それにより、評価と収支が基準を満たせば、割安な物件を仕入れることでフルローンになる可能性があります。実際私は法人部門で通常フルローンを受けています。

 法人融資ですと基本的に「格付」が審査上重要になり、財務状況が悪い会社は一般に融資が付き難いです。私の会社は事業法人として融資を受けられる財務内容であり、「実質個人の資産管理会社」とは見られていません。それゆえ融資を受け易いのですが、昨日営業に来た銀行員と話している中で、法人として財務内容の悪い「実質個人の資産管理会社」でも十分に融資対象に成り得るし金額の上限も無い、と言われました。

 ほとんど利益が出ていない法人や新設法人でも、資産管理会社ならば、高額な不動産購入資金の融資ができる、というのです。どういうことか、続編に期待される方は、
をクリックして下さい。


 フェイスブック及びツイッターにて都度更新案内をしています。面識のない方の「友達リクエスト」も承認していますので、お気軽にアクセスして頂ければと思います。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 06:12| Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月29日

個人としてのフルローン可能な金融機関からの借り方



人気ブログランキングへ 


 昨日は小さな地域金融機関から建物外装資金の融資を受けました。諸費用込みのフルローンですが、これがタイトルの「フルローン」という意味ではありません。

 未だ不動産購入資金融資を受けていない金融機関であり、信用保証協会付きの融資でした。融資手続きをしながら、購入資金プロパー融資の話が融資担当者からありました。大凡の評価方法を教えてもらい、売価が評価額以下であり、かつ、事業計画等の面から問題がなければ、フルローンが可能とのことでした。

 さらに、他のお客様も紹介して欲しいと言われたので、いわゆるサラリーマン投資家向け融資の話題に及びました。

 結論としては「まずは物件」とのことです。サラリーマン投資家といえども個人事業主への融資となり、担保評価と物件価格・借入額の見合いと、その物件に基づく事業計画・人生計画
が主要な判断材料であるという説明を受け、私の考えと概ね合いました。

 少々違うのは「人生計画」です。中堅・大手銀行の法人向け融資では、代表者の年齢等に関わらず法人が永続するという前提です。しかし、昨日の話では、サラリーマン個人への融資を前提に、借主のライフプランに言及が及びました。法人は死にませんが個人は死にます。サラリーマンの兼業個人事業ですと、遺族がその事業を引き継がない可能性もかなりあります。

 そのような個人事業主への融資という点で、このところ付き合いを深めている中堅・大手銀行の法人担当者とは、考えが違いました。しかし、あくまで事業であるという点は共通でした。

 すなわち、借主が中小企業勤務だとか、中小企業役員・自営業者だとか、そういう意味での「属性」は問わない、ということです。本業の職業・職種や勤務先によって入り口段階で弾かれるということは、基本的にありません。物件とそれを基にした事業計画が重要です。

 逆に言うと、個人資料を銀行に持って行って「私はいくら借りられますか」という質問をするやり方は通用しないということです。収益不動産を買って賃貸事業から返済する前提ですから、物件が無いことには話にならないのです。

 ですから、昨日は、「まずは物件ですから、買う物件(の契約権)を持っているお客様でないと、ただお客様に相談に来られても対応のしようがありません」と言われました。

 もっとも、私の読者様は既に賃貸業をしている方が多いので、既存の資産負債、損益・キャッシュフロー状況で融資を受けられるか知りたい、という思いは出るでしょう。その場合には、まずは修繕費や既存不動産への設備導入資金等の融資を申し込めば良いのです。信用保証協会や民間保証会社が付くことで、通常無担保で融資を受けられます。その審査の中で、購入資金の融資を受けられるかどうかという感触も、地域金融機関ならば得ることができます。

 ここ1年位、融資といえば法人の話題が中心だったので、個人や実質個人の資産管理会社が中小地域金融機関から融資を受けるという、サラリーマン兼業投資家の方々向けの記事を書いてみました。

 なお、購入資金を受ける前に修繕費や既存不動産への設備導入資金の融資を具体的にどう受けるかについては、まぐまぐで一般公開している私のメールマガジンとは別に、独自で非公開のメールマガジンを出していますので、こちらにご登録頂ければと思います。

 
 ところで、今月から金融庁が新政策を打ち出し、中小零細企業向け融資を受け易い環境になっています。金融庁は民間金融機関から中小零細企業へのの融資をどのように増やそうとしているのか。金融庁が示した新たなルールにご関心のある方は、
人気ブログランキングへをクリックして下さい。


 最後に、万年社長さん、コメントありがとうございました。無料のブログでスポンサー広告を掲載している訳でも無いので、気楽に書いています。ただ、期待して見に来て下さる方がいらっしゃる中でいつ更新するか分からないのは良くないので、フェイスブック及びツイッターにて都度更新案内をしています。面識のない方の「友達リクエスト」も承認していますので、お気軽にアクセスして頂ければと思います。フォローや友達が増えてツイッターとフェイスブックの情報量が増えている方も多いと思いますが、それに伴い複数アカウント持つ方も増えているようです。

 また、スポンサー広告掲載無しの無料のブログでも、ブログを書くことで様々な仕事に繋がっています。ブログを書くことそのものはお金を生みませんが、結果的に収入になるのです。入居者募集や会社の内部体制作りが落ち着いてきたので、あまり間隔を空けずに更新していこうと思っています。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 09:12| Comment(64) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月26日

新年度予算成立と中小企業向け融資2



人気ブログランキングへ 
 新年度予算案が成立し、経済産業省中小企業庁のHPから

・平成25年度予算事業のリーフレット

が見られます。安部政権の下でどのような政策が取られるのか1月から注視していましたが、中小企業金融政策については、3月に成立した平成24年度補正予算案で出尽くしていました。その概要は、首相官邸のHPでかねてより出ていた通りです。

 私を含めて小規模な不動産賃貸業の個人・法人が利用する可能性があるものとしては、日本政策金融公庫の「セーフティーネット貸付」のみでしょう。これは最大0.6%金利が下がるとなっているのですが、これは2つの仕組みを組み合わせたものです。

@厳しい業況にあり、認定支援機関等の経営支援を
 受ける場合 基準利率−▲0.4%

A雇用の維持・拡大を図る場合 基準利率−▲0.2%

@・Aともに該当する場合 基準利率−▲0.6%

ということです。@については「厳しい業況にあり認定支援機関等の経営支援を受ける」とのことで、これは、民間金融機関で融資を受けられないほど悪い業況の企業に対して、経営支援を受けて経営改善計画を出すことを条件に融資を金利を下げるというものであり、読者様の多くは該当しないことでしょう。民間金融機関では融資できない先を、セーフティーネットとして日本政策金融公庫(国が全株所有)が融資するという趣旨です。

 私たちが該当するにはAであり、管理人を雇う等何らかの雇用をするという念書を出すことで、金利が0.2%安くなります。

 結局、安部政権での新たに始まった中小企業融資政策というのは、高額な公予算を投じて一般中小企業が直接金銭的恩恵を受けられるものとしてはこれだけ、つまり、日本政策金融公庫の金利が0.2%安くなる、ということしか無いのです。

 補正予算案や新年度予算案は財政健全化を掲げる前政権時代から各省庁で準備されていたせいか、新政権で修正されたとはいえ、中小企業金融分野については、さほど私たちに有利なものにはなりませんでした。

 一方、金融庁は2月に書いた記事の通り、予算はあまり持っていません。しかし、金融機関を監督するという大きな権限を持っています。もっとも、金利を下げろとか、倒産の恐れが高いところに融資しろとか、そういうことまでは言えません。それをするのは公的金融機関である日本政策金融公庫の役割です。あるいは、保証協会にお金を出して保証協会を通して事実上国が保証するということがなければ金融機関に融資を強いることはできません。今年度の政策を見ると、その役割は民間金融機関ではなく日本政策金融公庫に担わせよう、ということでしょう。

 では、金融機関の金利収入を減らしたり貸倒リスクを増やしたりさせることなく、金融庁は民間金融機関からの融資をどのように増やそうとしているのでしょうか。予算事業とは別に、今月から新たなルールが運用されました。これは、私達が融資を受け易くするものです。

 具体的にどういうものか。金融庁の新政策についてご関心のある方は、
人気ブログランキングへをクリックして下さい。

 なお、コメントを頂戴しておりますが、支持(人気ブログランキングへのリンクのクリック)が無ければ続編は書きません。また、連載にせずに1記事にすると膨大な量になってしまいます。皆様にご関心の乏しいことを独りよがりで長々と書き続けても意味がないと考えています。

 ブログの更新情報は、フェイスブック及びツイッターにて都度ご案内いたします。面識のない方の「友達リクエスト」も承認していますので、お気軽にアクセスして頂ければと思います。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 11:29| Comment(100) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月24日

新年度予算成立と中小企業向け融資1



人気ブログランキングへ 
 ようやく新年度予算が成立しました。中小企業向け融資のために国費を投じるのは金融庁よりもむしろ経済産業省中小企業庁です。予算案成立を受けて中小企業庁が新たに行うことがまとめられています。

・平成24年度補正予算事業

・平成25年度予算事業

 融資については業績の悪い先、どの程度かというと債務者区分が正常先ではなく通常融資を受けられない事業者への融資が手厚くなりました。では、普通に経営出来ている場合の融資がどのように変わったのか、私はそれを知ってびっくりしました。どういうことか、ご関心のある方は、
人気ブログランキングへをクリックして下さい。


 なお、ブログの更新情報は、フェイスブック及びツイッターにて都度ご案内いたします。


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 23:21| Comment(98) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月15日

引き続きコメントにお答えします



人気ブログランキングへ 
 コメント欄からのご連絡ありがとうございます。

 ブログ更新は、フェイスブック及びツイッターで毎回お知らせしていますので、友達申請・フォローをお願いいたします。


 1月にきせたんさん他からご指摘頂いた「サーバーが重い」という件、サービス終了した解析ツールのためでした。2月に削除して早くなりました。ありがとうございました。

 続いて通りすがりさんから。

飛んでしまったんでしょうか??
大丈夫ですか???


 飛ぶというのは高飛びですか。春は入居者募集で忙しくずっといました。この間の同号については、フェイスブック及びツイッターを見て頂ければと思います。
 


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 10:08| Comment(76) | TrackBack(1) | 日記

引き続きコメントにお答えします



人気ブログランキングへ 
 コメント欄からのご連絡ありがとうございます。

 ブログ更新は、フェイスブック及びツイッターで毎回お知らせしていますので、友達申請・フォローをお願いいたします。


 1月にきせたんさん他からご指摘頂いた「サーバーが重い」という件、サービス終了した解析ツールのためでした。2月に削除して早くなりました。ありがとうございました。

 続いて通りすがりさんから。

飛んでしまったんでしょうか??
大丈夫ですか???


 飛ぶというのは高飛びですか。春は入居者募集で忙しくずっといました。この間の同号については、フェイスブック及びツイッターを見て頂ければと思います。
 
 
 

 


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 10:00| Comment(184) | TrackBack(0) | 日記

2013年05月14日

コメントのご質問等にお答えします1



人気ブログランキングへ 
 コメント欄からのご質問ありがとうございます。

 まずは期間工さんのコメントから。

改行について気になったので。
不動産関係のブログや広告ってなぜか毎回一行空白改行いれて記載しますよね。
あれ見てると個人的に詐欺サイトの印象を受けるんです。要点まとめ時のチェック画像とかもそうですね。
改行は見やすいって利点も確かにありますが、詐欺サイトのような悪い印象も強いので現状の論文的な記載が個人的に気に入っております。
石渡さんの知性と信用を感じる訳です。


 ブログだけでなくメールマガジンもそうですよね。1行空けないと見難いからという理由もwかりますが、2,3,4行空いているものも多く見受けられます。

 小学校の作文から大学のレポートに至るまで、学校では空白行を頻繁に入れるとは習わないところ、会社に就職すると、空白行を頻繁に多い文章を作成するのでしょうか。企画書とか提案書とか報告書とか。私は会社勤めしたことが無いので分からないのですが、空白行を沢山入れる文章の書き方を習得する機会がどこにあるのでしょうかね。

 確かに、広告ですと見易くするために行間が大きいことがしばしばありますが、これは文章を読ませるというよりもイメージを伝えるという意味が大きいと思います。また、世の中文章を読まないような人達もいますので、誰にでも分かるようにするためには、広告のようにしたり、漫画のようにしたり、という工夫が必要です。

 しかし、私の読者さんは不動産投資をされている方が中心であり、日経新聞を読むのに慣れている方が多いことと思います。そのような方々に対して、漫画や広告のような文字の少ない記事を提供する必要性は全くないと考えています。さらに言うと、私はそのような書き方は、しようとしてもできない、ということもあります。


 次に、私も一緒ですさんからのご質問です。

私も横浜のとある不動産会社に全く同じ600万円を横領されました。保土ケ谷区にあるF社ではないですか?石渡さんとメールでもイイんで少しお話がしてみたいです。

 記事を書いた当時私も「横領」と書きましたが、お金に色は無く、分別管理されている大手賃貸管理会社は別として、管理物件入居者から振り込まれる預り金も、その会社の売上となる仲介手数料等も、一時的に管理会社の預金になります。敷金も同様に預り金ですが、私を含めて多くの賃貸業者はそれを他の資金と一緒にしてしまいますよね。ですから、財務状況の悪い管理会社や経営(特に財産管理)能力の低い管理会社に任せると、賃借人から月末までに預かった家賃が同社の月末の諸支払に回ってしまう恐れがあります。

 そのため、不動産会社等に資金を預ける場合には、その会社の信用力等を調査する必要があります。

 さて、ご質問の件、小田原市の不動産会社なので投稿者様の会社とは違います。


 ところで、ブログ更新は、フェイスブック及びツイッターで毎回お知らせしていますので、友達申請・フォローをお願いいたします。
 

 


人気ブログランキングへ

posted by 石渡浩 at 09:17| Comment(115) | TrackBack(0) | 日記

無料メール相談

東京・神奈川・千葉・埼玉の一棟売りアパート・マンション投資をされている方やこれから始めようとされている方を対象に、無料メール相談をお受けします。

今後有料化を検討していますが、今申し込みされれば、ずっと無料で対応いたします。(無期限・回数無制限)
ご希望の方は、お名前(苗字)とメールアドレスを入力して登録して下さい。
お名前とメールアドレスのみで結構です。


*は入力必須です。
お名前(姓のみ)* 
メールアドレス* 
確認用メールアドレス* 
メールマガジン登録   石渡浩公式メールマガジン登録(まぐまぐ)
『石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―』
画像認証  CAPTCHA Image [画像変更]



石渡浩公式メールマガジン登録(まぐまぐ)に既にご登録の方は、 「メルマガ登録に失敗しました。 いくつかの原因が考えられます。以下の内容をご確認の上、いずれかの操作をお試しください。 入力されたメールアドレスは登録済みです。」 と表示されますが、登録は完了しておりますのでご安心ください。

また、稀に石渡浩公式メールマガジン(まぐまぐ)の登録ができない場合があります。 その際は、こちらから登録できます。