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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年12月20日

日本銀行の金融政策と不動産投資1



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 きせたんさん、コメントありがとうございます。翼さんは今年派手な演出をしていますが、あくまで演出で、本質は堅実で真面目な経営者です。来年からはいわゆる「インターネットビジネス」の世界を飛び出して実業家として活動していくとのことです。翼さんの今後を、「暖かく」とまでは言いませんが、見守って頂ければと思います。

 さて、一昔前まで、経済成長率は名目よりも実質のほうが低いのが一般的でした。名目は実額であり、そこから物価上昇分を差し引いたものが実質だからです。所得が増えてもその分物価が上がっていたら実質的な所得は増えませんので。

 しかし、現在、物価上昇率がマイナス傾向すなわちデフレであり、所得が増えなくても物価が下がれば実質経済成長率はプラスになる、という現象が生じています。

 自民党は実質経済成長率よりも名目経済成長率、すなわち、物価上昇率を重視した政策を掲げています。それが、「明確な『物価目標(2%)』を設定し、目標達成に向け、日銀法の改正も視野に、政府・日銀の連携強化の仕組みを作り、大胆な金融緩和を行う」という金融政策ですが、「大胆な金融緩和」は日銀法改正を伴わない限り、困難でしょう。では、どうして現行の日銀法では難しいのか。
 
 それは、日銀が政府から独立して位置づけられているからです。

 日銀の役員は政権党の意向で自由に任免できなません。日銀は金融政策についての多大な権限を持っているところ、その政策決定は「政策委員会」の委員9名でなされます。その構成員は、総裁一人、副総裁二人、審議委員六人ですが、これら役員は「両議院の同意を得て、内閣が任命する」(日銀法第23条)とされており、5年の任期中、原則として「その意に反して解任されることがない」(日銀法第25条)という身分保障がされているのです。

 ですから、自民党政権に変わったからといって、任期中の委員は在任します。そして、任期切れになっても、「両議院の同意」が必要で、衆議院の優越や再議決の制度がありません。そのため、参議院でも過半数の同意を得られる総裁・副総裁・審議委員でないと内閣が任命できないので、自民党・公明党政権の意向で自由に決められないのです。

 もっとも、参議院でも与党と「第三極」との部分連携が考えられますし、参議院選挙もありますので、自民党がこのまま国民の支持を得られ続ければ、政権党の意に沿った役員を任命することができます。

 そして、日銀法改正は参議院で通らなくても衆議院の2/3以上の再議決で理論上は可能です。
そのため、日銀役員や参議院議員の任期を待たずに、日銀法を改正して自民党政権に協力する日銀役員を送り込むとうい強硬策も考えられます。また、そういうことが視野に入る中で、現在の日銀役員が新政権に歩み寄る可能性もあります。

 ゆえに、自民党が打ち出している金融緩和政策が、効果は別として、財政政策と併せて行われる可能性は高いと考えます。

 では、金融緩和により不動産投資マーケットはどのようになるか。続編にご関心のある方は、
をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 10:28| Comment(247) | TrackBack(1) | 日記

2012年12月19日

自民党安部新政権と不動産投資



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 コメントありがとうございます。翼さんの記事は書きませんからご安心下さい。

 自民党の復権が決まりました。自民党の経済政策とはどのようなものか、野党の現在、自民党HP上であまり詳しい情報が載っていませんが、日本経済再生本部の中間とりまとめが最も参考になると思います。

 まず、成長長目標として、「新しい成長戦略の立案・実施、金融緩和、規制改革、有効需要の創出など、あらゆる政策手段を導入して名目3%以上の経済成長を目指す」としています。
そして、金融政策として、「明確な「物価目標(2%)」を設定し、目標達成に向け、日銀法の改正も視野に、政府・日銀の連携強化の仕組みを作り、大胆な金融緩和を行う」と、また、経済財政政策として「今後 2〜3 年は当面の景気の落ち込みと今後のリスクに対応できる、よ
り弾力的な経済財政運営を推進する。まず、新政権発足後、速やかに「第1弾緊急経済対策」を断行し、本格的大型補正予算と新年度予算とを合わせ、切れ目のない経済対策を実行する」としています。

 成長目標が名目3%で物価上昇が2%ということは、実質成長率1%ということになります。大胆な金融政策と財政政策を両方押し進める訳ですが、実質成長率1%よりも物価上昇率2%というほうが、達成が大変でしょう。

 年率換算季節調整済みGDP成長率は過去3年間次の通り推移しています。

期 実質成長率 名目成長率
2009/
1- 3. -15.1 -15.2
4- 6. 6.8 4.2
7- 9. 0.2 -3.0
10-12. 7.5 3.8
2010/
1- 3. 5.8 4.9
4- 6. 4.4 2.5
7- 9. 5.5 3.2
10-12. -1.6 -4.3
2011/
1- 3. -7.3 -8.3
4- 6. -2.8 -5.6
7- 9. 10.4 9.5
10-12. 0.3 -1.1
2012/
1- 3. 5.7 6.0
4- 6. -0.1 -1.8
7- 9. -3.5 -3.6

 実質よりも名目のほうが低いですが、その分物価が下落していることを意味します。これを2%分逆転するというのは、至難の業かと思います。それを可能にするために自民党が企ているのが「日銀法の改正」です。それなくして「物価目標(2%)」の実現は不可能でしょう。

 どういうことか、この話題のシリーズ化にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 22:23| Comment(71) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月17日

家主を滅ぼさない管理会社を選ぶ必要あり―自主管理か管理委託か7―



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 コメント頂戴したように素人記事ではありますが、私が昔の失敗談を語ることで、ためになる方もいらっしゃるだろうと思いまして。

 まず、免許番号が古いとそれだけで客付業者から敬遠される傾向にあるようです。昔ながらの営業をしており付き合い難いと、若い会社の営業マンは思うのでしょう。それとも関連しますが、「態度が横柄」「上から目線」といったところも、嫌われる要因だったようです。

 昔は需給関係が今と逆でしたので、家主や賃貸物元の不動産会社は「偉かった」のでしょう。しかし、空室が余っている現在の市場では、入居者となるお客様が第一、そして、それを左右する客付業者のほうが立場が上です。空室確認の連絡があった際に直ぐに対応して客付を依頼しないと、他の物件にお客様を振られてしまいます。それゆえ、経営意識の高い家主や管理会社は客付業者を回って頭を下げて入居者募集活動をしており、皆様もそれが当然と思うでしょうが、そういう意識の無い業界人も多いのが現状でしょう。

 ですから、サラリーマンの副業であっても、昔ながらの方法で本業でやっている家主や不動産会社に勝てるのでしょう。

 結局のところ、良い管理会社を選ぶのが重要という事に尽きますね。

 このところ新しいことをあまり書いていませんでした。そろそろ話題を変えましょう。賛成の方は、
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posted by 石渡浩 at 00:54| Comment(87) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月16日

不動産仲介業者に騙されて収益不動産を買わないように 「家賃収入でリタイヤ」はまやかし



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 昨夜まぐまぐのメールマガジンを配信しましたので、お読み下さい。届いていない方は、こちらから登録の上、バックナンバーをお読み下さい。


 昨日の続きです。一般媒介にしたところ、客付業者からその管理会社についての更なる問題点の指摘があり、一般媒介にしたことにより問題が解決したことで、入居申込書が続々届きました。客付業者から聞いた問題点とは何か、ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 07:26| Comment(157) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月15日

管理会社が大家を滅ぼす―自主管理か管理委託か6―



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 前回の続きです。現在懇意にしている不動産会社社長の一言で、2ヶ月で満室にしました。

 その一言とは「一般媒介にしたらどうですか」でした。従前から客付け業者に広告料1か月分を払う形で募集しており、一般媒介で広告料1ヶ月で募集しましたので、仲介業者の報酬は、借主負担の仲介手数料1か月分と併せて計2か月分で、同じです。それなのに、管理会社の専任媒介から一般媒介に変えたら、毎週のように入居申し込みがあり、2ヶ月で満室になりました。

 それは、管理会社の客付業者への対応が悪かったからです。私から見た対応の悪さとして、

・表記された休日以外に無断で休む
・表記された営業時間を無断で切り上げて早じまいする
・留守中の電話は携帯電話転送になるが、繋がっても「今自宅で手元に資料が無いから明日にして下さい」と言われる
・Eメールを出しても翌日までに返信が来ないことがしばしば
・先代からの資産家大家に依存して収入を得ており、旧態依然とした営業体質
・ファックス送信はPCを使わず、同報送信はメモリ登録可能な30件までしかできない言う
・客付業者への営業回りはしない方針という
・入居者から「管理会社の態度が悪い」とクレームが私に来る

がありました。前所有者時代の入居者とのパイプ役として、購入時に切り替えずに管理委託をしましたが、色々な問題が分かり、また、入居者の入替が進んでいったので、見直しを変更するようになりました。

 そして、一般媒介にしたところ、客付業者からその管理会社についての更なる問題点の指摘があり、一般媒介にしたことにより問題が解決したことで、入居申込書が続々届きました。客付業者から聞いた問題点とは何か、ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:53| Comment(65) | TrackBack(0) | 日記

2012年12月01日

実は空室で苦労していました。その空室を打開した方法を公開します。(前半)―自主管理か管理委託か5―



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 「客付専門業者」がかなり多くいる地域では、管理委託でも、上手くいく場合があります。「客付専門業者」は客付以外全て元付にさせたがる傾向にあるので、むしろ、その業者との一般媒介よりも、元付専任業者が別にいてその客付のほうが好まれることもあります。

 しかし、私は、管理委託で大失敗しました。かつてある物件で、管理会社のせいで新規入居者が付かず、年間800万円程の空室損を出しました。なぜそのような事態が生じたのか、また、それをどのように打開したのか、今回公開します。

 今は社員を雇って会社経営していますが、1年半前まで、臨時のパートを除いて、私一人で仕事をしていました。そのため、当時買った物件の中には、管理委託や専任媒介の物件が多くあり、購入時に従前の管理会社を引き継ぐという方法を採っていました。ある売マンションで、空室が2割以上あるものの満室想定十数パーセントの物件があり、数年前に買いました。購入を機に募集条件を変えたこともあり半年ほどで満室になったのですが、その後2割以上の空室状況に戻ってしまいました。

 仲介手数料を全額貸主負担にしてフリーレントも付けて初期費用を下げたり、あるいは、客付け業者への広告料を付けたりとかなりの費用を投じる前提で募集しても、1年以上に渡り空室がほとんど埋まらずに困っていました。そんな中、現在懇意にしている不動産会社社長の一言で、2ヶ月で満室にしました。

 その一言とは「一般媒介にしたらどうですか」でした。従前から客付け業者に広告料1か月分を払う形で募集しており、一般媒介で広告料1ヶ月で募集しましたので、仲介業者の報酬は、借主負担の仲介手数料1か月分と併せて計2か月分で、同じです。それなのに、管理会社の専任媒介から一般媒介に変えたら、毎週のように入居申し込みがあり、2ヶ月で満室になりました。

 管理会社の専任媒介で1年以上ほとんど申し込みが無かった空きだらけの物件が、一般媒介に切り替えて2ヶ月でなぜ満室になり、その後も現在まで満室を維持できているのか、その明白な答えを知りたい方は、
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posted by 石渡浩 at 14:25| Comment(20) | TrackBack(0) | 日記

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