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2012年11月16日

自主管理か管理委託か3 客付業者業者が動いてくれる物件とは / セミナー無料招待



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 前回書いたメールマガジン登録についてですが、メールマガジンがどうしても嫌いな方は、こちらからバックナンバーをブログのようにお読み頂くという方法もあります。ただし、タイトルが無いので分かり難いと思います。

 11月20日(火)18時半から21時半まで、東京都北区で開催されるセミナー出講します。メルマガ・ブログ読者様は無料招待いたします。詳しくは上記メールマガジンをお読み下さい。

 さて、連載に戻ります。客付業者が動いてくれる物件とはどういうものか、7年足らずの経験ではありますが、そこははっきり分かるようになりました。どういうことか、それは簡単です。「客付専門業者」が多い地域の物件です。

 ここでいう「客付専門業者」とは、管理受託せずに仲介、とりわけ客付を専門とする不動産会社のことです。例えば、エイブルやミニミニはグループ会社で管理受託をしていますし、管理以外の物件でも、貸主と直接媒介契約を結んだ物件を主に仲介します。元付兼客付であり、「両手」を取る戦略です。地場の古くからの不動産会社は、自社管理物件の仲介しかしないことも多いのに対し、エイブルでは管理を伴わない物件を、一般媒介でも、貸主と直接媒介契約を結べれば、積極的に引き受けてくれます。

 逆に言うと、他社の専任媒介であるために貸主と媒介契約を結べない物件は、エイブルはなかなか客付してくれません。

 それに対し、自ら管理受託しないどころか、貸主からの媒介依頼をあまり受けず、他業者が業者公開している物件の客付をメインにしている不動産会社があります。なぜ客付専門なのかというと、楽だからでしょう。

 長期的には、オーナーと直接の繋がりを持つことで様々な利益をもたらします。けれど、元付になると物件調査をしなければならないのはもちろん、管理受託しなければ契約上の義務が無くても、入居者からの連絡が元付の不動産会社に行くことが多いです。そのため、手っ取り早く売上を稼ぐためには、他社が出している物件の客付をして、重要事項説明や契約手続きを全て元付業者にやらせるのが効率的です。

 さらに、広告料付きの物件ならば、客付のみでも2,3か月分の報酬を得ることができます(違法性はさておき)。

 このように短期的に儲けようとする不動産会社は、顧客を得易い場所に出店します。それは都会です。首都圏ならば、東京23区内と、川崎駅・横浜駅周辺といった地域です(千葉・埼玉のことは分かりません)。これら地域には客付専門の不動産会社が多数あるので、その地域の物件を持てば、入居者を付けることは比較的容易です。

 では、地域が当てはまり諸条件が適切ならば必ず入居者が入るかと言えば、そうではありません。同じ物件でも、自主管理ならば入るのに管理委託は入らないことがあります。客付専門業者がいる多い地域でも、それは言えます。どういうことか、続編にご関心のある方は、
をクリックしてお待ちください。


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posted by 石渡浩 at 20:41| Comment(51) | TrackBack(0) | 日記

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