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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年11月12日

自主管理か管理委託か2 業者間公開されていても空室が埋まらない理由



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 なぜ安易な管理委託は身を滅ぼすのか、管理委託により不労所得を得る事はできないのか。管理委託でも、入居率を高く維持できれば、また、修繕費等の経費がかかり過ぎなければ、不労所得に近い所得を得ることが可能です。それができるかどうかは、地域、物件の力、そして、管理会社の力によってきます。

 管理委託物件を満室にするためには、
1)管理会社に客付力がある
2)客付業者が管理会社と共同仲介してくれる
このどちらか、あるいは、両方が必要です。

 管理会社が自社だけで満室にできれば良いですが、そういう管理会社を見つけるのはなかなか大変です。実績があって評判が良い不動産会社は、管理物件が多くて空室が余っている場合もあります。新しい会社ですと、管理物件は少なくても、集客や成約のノウハウや広告予算が乏しくて、客付できない可能性がかなりありますね。

 私が不動産賃貸業を始めて7年近くになりますが、ここ5年間景気は後退しており、入居者付が徐々に大変になってきたと感じています。かつて空いても直ぐに決まった物件の中でも、今は空き期間が長くなったり、賃料を下げたりしている物件もあります。

 管理会社が集客できないから他業者に広告料を付けて客付依頼しても、依頼を受けた相手も同様の状況の管理会社だと、自社の管理物件を決めるのに精いっぱいで、他社の物件の客付をする余裕は無くなってきます。

 賃貸仲介不動産会社がどのような優先順位で顧客に物件を紹介し、成約しようと動くでしょうか。
1.自社の社有や代表者の所有物件
2.転貸借による貸主物件(マスターリース・サブリース)
3.管理受託物件
4.専任媒介物件
5.一般媒介物件
6.他業者媒介物件の客付 広告料あり物件
7.他業者媒介物件の客付 広告料なし物件
8.他業者媒介物件の客付 仲介手数料分かれ(0.5カ月分)物件
特殊ケースを除いて、通常はこの序列でしょう。

 すなわち、管理委託して専任媒介で募集する場合、その管理会社が自ら客付できないと、他の不動産会社から見た優先度が最下位にくるので、空室がなかなか埋まらないのです。

 しかし、管理委託・専任媒介で、管理会社で客付できないのに満室経営が容易に出来ている物件も現にあります。他業者媒介物件の客付は序列として最下位なのに、多くの不動産会社が客付して管理会社と共同仲介してくれる、ということです。

 では、客付業者が動いてくれる物件とはどういうものか、7年足らずの経験ではありますが、そこははっきり分かるようになりました。どういうことか、続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 22:55| Comment(75) | TrackBack(0) | 日記

自主管理か管理委託か1 安易な管理委託は身を滅ぼす



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 生命保険の話と事業性融資の話が途中ですが、数回ちょっと話題を変えて、ご希望に応じてまた前の話題に戻りたいと思います。

 不動産賃貸業は完全に管理委託すれば、家主の仕事はあまりありません。家主がするのは管理会社の管理と経理になりますが、これについても税理士等に丸投げすることができます。それゆえ、不動産所得は「不労所得」と言われ、それに憧れる人達が低金利の昨今多くなり、「不動産投資ブーム」が起き、そのような流れに乗ろうと、宅建業・出版業・広告業・著述業・専門サービス業・専門技能教授業といった様々な産業がここ10年位の間に市場参入して、ブームを更に大きくしました。

 私もその一人ではありますが、私自信の不動産賃貸業は、不労所得を得ようということではなく、事業を興そうという発想で始まりました。
 
 私の本をお読みの方はご存知のとおり、区分所有マンションを買い進めることから事業が始まりましたが、賃貸管理委託はしませんでした。今後管理委託するとしても、まずは自分で賃貸管理業務を経験しないことには、管理会社を管理できないと考えたからです。

 そして、不動産賃貸事業開始後約1年間にアパート2棟買いましたが、家賃集金管理業務は自分でしました。まずは自分で経験をということに加えて、経費の節約ということもありました。

 現在、私の家賃収入は個人法人合せて年間約2億円です。これに5%の管理委託料を払うとすると、その費用は年間千万円、そして、更新事務手数料50%を払うとすると、その費用は年間400万円、2年間で1,400万円になります。不動産賃貸業は儲けても借入元金の返済があるので、手元にお金はあまり残りません。1,400万円の経費節約は大きいものです。

 ここ2年間で、自主管理物件のウェイトを増やしました。それは管理経費節約という部分もありますが、もっと大きな理由があります。安易な管理委託は会社を滅ぼします。私は、今後の不動産賃貸業は、自主管理にしていかないと、少なくても伝統的な専任媒介・管理委託方式とは違うやり方を取らないと、経営が立ち行かなくなると考えているからです。そのために昨年6月に初めて正社員を雇い、今でも社員を募集して増員しています。

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posted by 石渡浩 at 08:25| Comment(29) | TrackBack(0) | 日記

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