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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年09月26日

アパートローンから事業性融資に移行するのに大切なこと1


 2009年12月に前作『逆転不動産投資術−低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家』を出した際、融資の本質を理解していないと思われる方から、次のような書評がアマゾンに投稿されました。

 それは、「なぜ年収がそこそこのサラリーマンはダメで著者のように年収100万円を切っていると10億円もローンが引けるのか」「学生、保証人無しで融資を受けられるわけない」「数多くの地銀、信金と話をしたところ無職や学生には基本的には絶対に融資をしない。もし融資するなら、両親が資産家だったり、本人が億オーダーの金融資産を持っている場合である、とのことであった」「(優良割安物件情報を)業者がわざわざ低所得者に紹介するでしょうか?情報を手に入れて金融機関に持ち込んだとしても他に与信の高い人はいくらでもいるのに、わざわざ低所得者に融資するための稟議書を書くでしょうか」といったものでした。

 また、私のセミナーに来て下さった方から「親の不動産を担保提供しているのではないんですか。そういう話をかなり聞きますが」と言われたこともありました。

 その後私が様々な情報発信をする中で、そして、今年4月に2作目を出版したことで、こうした誤解はある程度解けたかと思っています。

 私の親は家族共有自宅以外に不動産を持っておらず、私の不動産投資に非協力的で、連帯保証人になることを断られました。そして、不動産は共有になっているので、仮に親が協力してくれたとしても、共有持分では、銀行は担保に取りません。

 そして、初めて不動産購入資金融資を受けた前年の所得は事業所得33万円のみであり、青色申告控除分を加算しても100万円足らずでした。幼少の頃から地道に貯金してきましたが、高校時代から約10年間のアルバイト収入、親から貰う小遣い、大学から貰った学費助成金(親が大学に払った学費等のうち授業料分を大学が私に戻してくれた)、そして、それらを元手にした株やFXの投資利益、こうしたものを積み上げても、事業所得が低く昔のアルバイト以外に給与収入が無い私に、「億オーダーの金融資産」など到底作れませんでした。

 そうした中で、連帯保証人無で如何に融資を受けるかについて、6年以上に亘り、あれこれ考えて取り組んできました。

 当時のオリックス信託銀行の不動産投資ローンには4回位申し込みましたが、毎年断られました。年収が高いサラリーマン等を対象に、給与収入を返済原資に織り込んで融資をする商品だったからです。近年では、スルガ銀行も類似の融資スタンスになり、これら銀行の融資を付けて収益不動産を購入させたい不動産仲介業者やコンサルティング業者を通して、給与収入が高くないと不動産投資資金融資を受けられないという誤った「常識」が不動産投資業界に広まっていったのです。

 私がまず利用したのは、アパートローンの団体信用生命保険です。1億円以内ならば団体信用生命保険に入ることで連帯保証人がいなくても融資をする銀行はいくつもあります。しかし、1億円ではアパート1,2棟で終わりです。そこで次に行ったのが、会社として融資を受けるということです。

 上場会社等は別として、法人が融資を受ける際には代表者が連帯保証人になります。逆に言うと、自分以外に連帯保証人は不要です。ですが、個人向けアパートローンを法人名義で受けるという形ですと、この論法は通りません。一般事業法人と同じ扱いで融資を受ける必要があります。そのことについて今年4月に出した本で解説しましたが、基礎的な重要な事を書きませんでした。それは、アパートローンから事業性融資への移行の仕方です。ご関心のある方は、をクリックして下さい。詳細を明日書きたいと思います。


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posted by 石渡浩 at 15:34| Comment(38) | TrackBack(0) | 日記

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