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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年09月29日

資産増殖ドリームマッチ チケット完売・満席(ニュース速報)


 今日の「資産増殖ドリームマッチ」  のチケットは主催者によると昨日完売し、当日券は無いそうです。当日券を求めて主催者に連絡するのはやめましょう。

 私がメールマガジン
http://archive.mag2.com/0000279415/20120927234958000.html
で告知した懇親会二次会(私の個人的な主催)は本日正午で締め切ります。


 アパートローンから事業性融資へのシフトについて、さらに具体的な事にご関心のある方は、
この話題にご関心のある方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、続編を今夜書きたいと思います。


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posted by 石渡浩 at 06:51| Comment(74) | TrackBack(0) | 日記

2012年09月28日

アパートローンから事業性融資に移行するのに大切なこと3


 現在アパートローンを使って賃貸業をしている人が、代表者以外の連帯保証人不要の事業性融資にシフトして事業拡大するにはどうすれば良いのか、その方法として二つ紹介します。

 第一は、既に取引のある個人部門に、法人部門への移管を打診することです。

 第二は、未取引の金融機関を開拓することです。

 個人所有物件を法人名義に変えることは、経費の関係からあまりお勧めしません。今後法人名義で融資を受けて不動産を購入するのが良いと思います。

 不動産賃貸業が専業であれば、その資金は事業性融資になり易いですが、勤め人の場合、「サラリーマンの副業」と見られると、扱ってもらえる確率が下がります。勤めてはいるけれども本業は不動産賃貸業、とアピールすることが必要です。具体的には、給与収入よりも家賃収入のほうが多いこと、これは、必須だと思います。

 さらに具体的な事にご関心のある方は、
この話題にご関心のある方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、続編を明日書きたいと思います。


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posted by 石渡浩 at 11:26| Comment(117) | TrackBack(0) | 日記

9月29日(土)20時半から懇親会を開催し、ミャンマー視察報告と海外投資の資金調達(日本の銀行から海外事業資金融資を受ける方法)について話します


 先ほどまぐまぐからメールマガジンを配信しましたが、届きましたでしょうか。

 9月29日(土)20時半から懇親会を開催し、ミャンマー視察報告と海外投資の資金調達(日本の銀行から海外事業資金融資を受ける方法)について話します。

 メルマガが届かなかった方は、バックナンバーをご確認下さい。

 ブログの連載、現在アパートローンを使って賃貸業をしている人が、代表者以外の連帯保証人不要の事業性融資にシフトして事業拡大するにはどうすれば良いのか、この話題にご関心のある方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、続編を書きます。


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posted by 石渡浩 at 00:00| Comment(22) | TrackBack(0) | セミナー

2012年09月27日

法人で団体信用生命保険使えるの? アパートローンから事業性融資に移行するのに大切なこと2


 上場会社等は別として、法人が融資を受ける際には代表者が連帯保証人になります。逆に言うと、自分以外に連帯保証人は不要です。ですが、個人向けアパートローンを法人名義で受けるという形ですと、この論法は通りません。一般事業法人と同じ扱いで融資を受ける必要があります。

 個人の長期ローンで連帯保証人が必要無くなるのは、団体信用生命保険に入る場合です。法人は形式的には死なないので、法人を被保険者とする生命保険はありません。信用保証協会では法人が使える団信がありますが、これの被保険者は法人ではなく代表者個人です。代表者が死ぬと生命保険会社から金融機関に保険金が支払われる仕組みです。同様の仕組みは日本政策金融公庫でもあるようです。

 しかし、民間金融機関では、法人融資に団信を使う仕組みは通常用意されていません。それは、「法人は死なない」と位置付けられているからです。もちろん代表者はやがて交代しますが、個人とは違って永続する存在が法人です。個人の場合、相続放棄されれば、貸金の請求先が無くなり、担保を強制処分するしかなくなります。そして、相続人がいても、相続人に返済を求めるのではなく、生命保険金で完済を受けてその代で完結したいという金融機関の意向がかなりあります。

 個人で連帯保証人を求められるのは、信託銀行のアパートローンのように、資産家の資産承継を主目的とした融資商品においてです。高齢者が相続対策で融資を受けるのですが、主導しているのは子供で、将来は子供が賃貸事業を引き継ぐ前提で連帯保証にになるのです。
 
 それに対し、オリックス銀行やスルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンは、1代限りの融資であり、それゆえ年齢制限があります。団体信用生命保険金限度額の範囲内で融資するのが基本です。りそな銀行や三井住友銀行のアパートローンは、元来信託銀行のように資産家の税金対策で提供されていましたが、10年位前から、サラリーマンの資産形成目的にも使われており、ここでも、団信が利用されています。

 これら銀行のうちスルガ銀行を除いては、実質個人の資産管理会社名義で融資を受けることができますが、法人名義では事業承継者の連帯保証人が必須となります。

 そのため、私が法人融資で自分が連帯保証するだけ、というと、驚く方がいらっしゃいます。しかし、個人部門でなく法人部門の融資では、連帯保証人は代表者のみというのが基本です。それは、代表者が死んでも会社は存続するという前提があるからです。

 実質個人の資産管理管理会社は「死ぬ」ので、予め事業承継者が連帯保証しないと貸せないと個人部門が考えるのに対し、同じ銀行でも法人部門の融資になると、法人は役員が交代しながら経営されるものであり、役員以外を連帯保証人として取ることを原則としていないので、代表者の連帯保証のみで済むのです。

 では、現在アパートローンを使って賃貸業をしている人が、代表者以外の連帯保証人不要の事業性融資にシフトして事業拡大するにはどうすれば良いのか、この話題にご関心のある方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、続編を明日書きたいと思います。


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posted by 石渡浩 at 08:25| Comment(24) | TrackBack(0) | 融資

2012年09月26日

アパートローンから事業性融資に移行するのに大切なこと1


 2009年12月に前作『逆転不動産投資術−低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家』を出した際、融資の本質を理解していないと思われる方から、次のような書評がアマゾンに投稿されました。

 それは、「なぜ年収がそこそこのサラリーマンはダメで著者のように年収100万円を切っていると10億円もローンが引けるのか」「学生、保証人無しで融資を受けられるわけない」「数多くの地銀、信金と話をしたところ無職や学生には基本的には絶対に融資をしない。もし融資するなら、両親が資産家だったり、本人が億オーダーの金融資産を持っている場合である、とのことであった」「(優良割安物件情報を)業者がわざわざ低所得者に紹介するでしょうか?情報を手に入れて金融機関に持ち込んだとしても他に与信の高い人はいくらでもいるのに、わざわざ低所得者に融資するための稟議書を書くでしょうか」といったものでした。

 また、私のセミナーに来て下さった方から「親の不動産を担保提供しているのではないんですか。そういう話をかなり聞きますが」と言われたこともありました。

 その後私が様々な情報発信をする中で、そして、今年4月に2作目を出版したことで、こうした誤解はある程度解けたかと思っています。

 私の親は家族共有自宅以外に不動産を持っておらず、私の不動産投資に非協力的で、連帯保証人になることを断られました。そして、不動産は共有になっているので、仮に親が協力してくれたとしても、共有持分では、銀行は担保に取りません。

 そして、初めて不動産購入資金融資を受けた前年の所得は事業所得33万円のみであり、青色申告控除分を加算しても100万円足らずでした。幼少の頃から地道に貯金してきましたが、高校時代から約10年間のアルバイト収入、親から貰う小遣い、大学から貰った学費助成金(親が大学に払った学費等のうち授業料分を大学が私に戻してくれた)、そして、それらを元手にした株やFXの投資利益、こうしたものを積み上げても、事業所得が低く昔のアルバイト以外に給与収入が無い私に、「億オーダーの金融資産」など到底作れませんでした。

 そうした中で、連帯保証人無で如何に融資を受けるかについて、6年以上に亘り、あれこれ考えて取り組んできました。

 当時のオリックス信託銀行の不動産投資ローンには4回位申し込みましたが、毎年断られました。年収が高いサラリーマン等を対象に、給与収入を返済原資に織り込んで融資をする商品だったからです。近年では、スルガ銀行も類似の融資スタンスになり、これら銀行の融資を付けて収益不動産を購入させたい不動産仲介業者やコンサルティング業者を通して、給与収入が高くないと不動産投資資金融資を受けられないという誤った「常識」が不動産投資業界に広まっていったのです。

 私がまず利用したのは、アパートローンの団体信用生命保険です。1億円以内ならば団体信用生命保険に入ることで連帯保証人がいなくても融資をする銀行はいくつもあります。しかし、1億円ではアパート1,2棟で終わりです。そこで次に行ったのが、会社として融資を受けるということです。

 上場会社等は別として、法人が融資を受ける際には代表者が連帯保証人になります。逆に言うと、自分以外に連帯保証人は不要です。ですが、個人向けアパートローンを法人名義で受けるという形ですと、この論法は通りません。一般事業法人と同じ扱いで融資を受ける必要があります。そのことについて今年4月に出した本で解説しましたが、基礎的な重要な事を書きませんでした。それは、アパートローンから事業性融資への移行の仕方です。ご関心のある方は、をクリックして下さい。詳細を明日書きたいと思います。


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posted by 石渡浩 at 15:34| Comment(38) | TrackBack(0) | 日記

2012年09月23日

事業性融資の誤解


生命保険の話を中座して、16日(日)のセミナー及びその後の質疑応答で感じたことを書きます。
 
 私は2009年1月からこのブログとまぐまぐのメールマガジンで、事業資金として
融資を受けることで、その当時業界で信じられていた属性、年収や既存借入額
といった枠を超えて、事業性資金として高額な融資が受けられることを解いて
きました。その後3年半が経ち、「アパートローンではなく事業資金融資」
ということを言う人が増えているようですね。

 ただ、ここで誤解が生じています。事業資金融資の中でも、サラリーマンや個人向けの事業資金融資もあれば、不動産賃貸業が本業の会社向けの事業資金融資もあります。そもそも、アパートローンというのは不動産賃貸業向けの融資であり、事業資金の融資ともいえます。また、アパートローンという商品が無い銀行や、アパートローンという商品があってもそれに当てはまらないから個別対応するという銀行から借りると、アパートローンではなく事業資金融資になりますが、審査基準が本当に事業を主に考えているか、ということです。

 サラリーマンの給与収入があるから融資を受けられるというのは、「個人向けの事業資金融資」であり、それで10億円借りるのは難しいでしょう。サラリーマンの給与収入が無くても、会社の財務力で借りられるのが真の事業資金融資であり、私は後者の話をしています。

 前者では、結局は高給取りのエリートサラリーマンが数億円借りたらそれで終わりなのに対し、不動産賃貸業の事業法人として借りれば、10億円だろうが100億円だろうが借りられます。100億円借りている会社って、日本に数え切れないほどありますから。

 ところで、16日のセミナーは、会場が広かったこともあり、私が主催したセミナーの中で、唯一満員御礼の締め切りにしなかったものでした。今までは1,2日
で締め切っていましたが、今回は初めて、当日まで何日間もチケットを販売し続けました。何人受講して下さったのか。そして、収支はどうだったのか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 15:35| Comment(11) | TrackBack(0) | 融資

2012年09月15日

16日セミナーは当日正午締切です。「不動産投資融資の最前線2012年秋―頭金や共同担保が必要なスルガ銀行・オリックス銀行・三井住友トラストL&F(旧ライフ住宅ローン)のアパートローン『以外で』融資を受けて不動産投資をしたい方のためにー」 特典として、私の取引銀行を紹介します


 約1か月前から告知しています通り、9月16日(日)13時から19
時過ぎまで、東京・池袋で私の主催で本格的な融資セミナーを行
います。私の登板は16時からで、途中入退室可能です。

・16日の私のセミナーの詳細説明と申込ページ http://os7.biz/u/S5yMo

 これまで私の読者様でかつ事前仮予約された方のみにご案内して
いましたが、昨夜から一般販売を行っています。アフィリエイトも
可能になっています。明日の正午まで受付ますが、定員に達したら終わりです。

・詳細説明と申込ページ http://os7.biz/u/S5yMo

 クレジットカードで即決済またはコンビニエンスストア払いで、
決済後、直ぐに自動的にメールが届くとともに、決済代行会社の
購入者ページにログインして、受講票をダウンロードして頂けま
す。

 特典が2つあります。

特典1 会場でのDVD販売
 非売品の私のセミナー収録DVDを特別価格で販売します

特典2 電話相談と銀行紹介(現在募集中のゴールド席の方対象)
 私がこのセミナー内容及び銀行紹介に関しての無料電話相談・
質問をお受けします。紹介銀行は都銀も可能なので、ほぼ全国対
応可能です。期間は2012/9/17〜2012/10/16までの1か月です。相
談時間数は、複数回合計60分までです。7:00〜22:00に私の携帯
電話に自由に電話をおかけ頂けます。


 年間給与収入の何倍までといったアパートローンではなく、銀
行の法人部門から高額収益不動産購入資金のプロパー融資を低利
で次々と受けている私が、その実体験に基づき主要銀行の法人部
門融資を説明するとともに、融資を受け易い決算書等の作り方に
ついて解説します。

 昨年までのセミナー及び私の本『学生大家から純資産6億円を築
いた私の投資法 借りて増やす技術』で詳述した少額の運転資金
や設備資金を受けるという次の段階、すなわち、購入資金プロパ
ー融資の話を、銀行の実名を出していたします。本に書いていな
いことばかり長時間に渡り話しまくります。

 私は今年に入り、大銀行の法人部門から不動産購入資金をプロ
パーで借りることができるようになりました。そうした今年に入
ってからの実体験を踏まえて、「不動産投資融資の最前線」をお
話します。

 昨年6月のセミナー「不動産投資融資の最前線2011年夏」より、
また、今年4月の本『借りて増やす技術』よりも進化した、9月14
日時点の私の借入状況を披露するとともに、決算書の作り方にお
いては、8月31日に申告したばかりの私の会社の決算書現物と、設
立から5年間の財務データを配布し、それらを教材に、

「どうして私が高額の融資を受けられるのか」
「さらに融資を受けるためにどような工夫をして決算書を作っている
のか」
「皆様がもっと借りる(もちろんスルガ銀行・オリックス銀行・三井
住友トラストL&F以外から)のにどうすれば良いのか」

を解説します。つまり、

・スルガ銀行、オリックス銀行、三井住友トラストL&Fから現在借りられない方
・スルガ銀行、オリックス銀行、三井住友トラストL&Fから借りたくない方
・銀行を欺くことなく正々堂々とフルローンで収益不動産を買いたい方

向けのセミナーです。

 私の全借入金融機関の実名と借入額等詳細を公表します。
 会社の直近の決算書をそのまま配布します。さらに、設立以来5
年間の財務・財務分析データと格付け情報を、包み隠さずに配布
します。

 これまでのセミナーで、これらを部分的に公開したことはあり
ました。しかし、全て公開してしかも配布するのは、今回初めて
です。上場企業を遥かに超える水準の企業情報開示ですので、今
回が最初で最後になるかもしれません。

 おまけとして、来週から新たに事業者向け不動産担保ローンを
始める新興ノンバンクの商品説明資料を配布します。これは、そ
のノンバンクが16日のセミナー参加者向けに特別に急いで作って
くれたものであり、未だどこにも出回っていません。私が受け取
ったのが14日の夜ですから。

 そのノンバンクは、オーバーローン対応なんです。多分、16日
のセミナーのお客様から申し込みが殺到するので、一般に広告を
出したりはしないでしょう。

 池袋の会場は、ステージ上の高さ4メートルの巨大スクリ ーン
と階段状の教室により、前の席の人の頭を気にする ことなくご受
講頂ける環境を用意しました。そして、机にはテーブルが付いて
いるので、ノートを取るのに便利です。こういうセミナー会場は
あまりない上に使用料が高いのが通常ですが、今回、多分不動産
投資セミナーでは初のこの豪華なこの会場を準備しました。

 そして、さらに3名のゲスト講師をお招きします。現職銀行員
と、今年フルローンを受けて一棟物マンションを購入している現
役サラリーマン投資家二人です。私だけでなく、私の読者の方々
も、今でも高額な融資を受けて不動産投資できているのです。

 ゲスト講師の講演詳細は、http://os7.biz/u/S5yMo
をお読み下さい。

 タイムテーブルは次の予定になっています。

12:30 開場

13:00 開会の挨拶 主催者 石渡浩

13:10 「金利変動リスクとデリバティブの基礎―不動産投資家の
    ために分かり易く―」
    ゲスト講師 元金融機関デリバティブ担当X氏

14:00 「サラリーマンの都市銀行アパートローン活用法―年間家
    賃収入140万円から新設法人(妻名義)を設立して、昨年
    96%ローン・今年フルローンを受けた実例―
    ゲスト講師 河田氏

14:50 <休憩>

15:10 「サラリーマンでもできた!中小企業/個人事業主として
    信用保証協会付き融資とプロパー事業資金融資を受けた方法」
    ゲスト講師 石田氏

16:00 「信用保証協会の保証についての非常にマニアックな話」
    (おまけ:「属性・格付・既存借入額に拘わらず来週開始の
     新興ノンバンク不動産担保事業ローンを使ってオーバーロ
     ーンを受ける方法
     講師 石渡浩

16:50 <休憩>

17:10 「法人融資で重要な決算書の作り方と都市銀行法人部門
     融資についての非常にマニアックな話」 
     講師 石渡浩

19:10  終演

19:50  閉場


・16日の私のセミナーの詳細説明と申込ページ http://os7.biz/u/S5yMo

 昨夜から一般募集を開始しました。明日の正午まで受付ますが、
定員に達したら終わりです。

 クレジットカードで即決済またはコンビニエンスストア払いで、
決済後、直ぐに自動的にメールが届くとともに、決済代行会社の
購入者ページにログインして、受講票をダウンロードして頂けま
す。



 ところで、生命保険については、きせたんさんからご質問を頂戴しております。

記事ありがとうございます。
読者が知りたいのは、月々の保険料です。
17億くらいを完済する保険金を得るには
いったいいくらの保険料がかかるのでしょうか。
月50万とか100万でしょうか。


 いったいいくらの保険料がかかるのか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 21:22| Comment(80) | TrackBack(0) | 日記

2012年09月13日

割引保険料で生命保険に入る


 今週は、火曜日・水曜日と連続でセミナーでした。火曜日は丸善日本橋店主催の不動産投資セミナー、水曜日は、ジーニアスファクトリー・ジャパン主催のインターネットビジネスセミナーでした。水曜日は終了後個別面談とご案内していたのですが、待ちきれずにお帰りになられた方が数名いらっしゃったようです。名刺はお渡ししていると思いますので、お電話頂ければと思います。

 16日(日)のセミナーは、13時から19時過ぎですが、私の出番は16時から19時過ぎまでの約3時間です。予約割引は本日で終了し、明日から一般販売となります。予約割引でのご受講をお考えの方は、まぐまぐのメールマガジンのバックナンバーから、9月10日以降の記事をお読み下さい。

 さて、体重も血圧も健康優良体の基準を満たしているのになぜ10キロダイエットしたのか、それは、血液検査に備えるためです。私は30代になり、中性脂肪が多くなってきました。中性脂肪を落とすために10キロダイエットして、3割安い保険に入られるようになりました。

 ところで、きせたんさんからご質問を頂戴しております。

記事ありがとうございます。
読者が知りたいのは、月々の保険料です。
17億くらいを完済する保険金を得るには
いったいいくらの保険料がかかるのでしょうか。
月50万とか100万でしょうか。


 いったいいくらの保険料がかかるのか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 11:50| Comment(5) | TrackBack(0) | 生命保険

2012年09月11日

丸善さんによる私と講演の紹介文/今日新聞社3社が取材に来ます


 『学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』の出版・増刷記念セミナーが、本日19時から20時まで、丸善主催で日本橋店で開催されます。午前9時半から電話予約の受付が開始されます。丸善日本橋店の電話番号は、03-6214-2001 です。

主催者の告知ページはこちらですので、参加ご希望の方は、必ずお読みの上で、予約電話をかけて下さい。

 新聞社3社が取材に来ます。誰が新聞記者かは多分会場で分かり、少人数のセミナーですので、新聞記者と接したい方にも良い場になるかもしれません。

 丸善さんは店内ポスター等で今日の告知をして下さっていました。こんな内容です。



 著者、石渡浩さんは、大学院在学中の2007年に資本金千万円で不動産投資会社を設立し、2011年決算において時価ベースの純資産が約6億円になりました。4年間で60倍に会社を成長させたことに加え、多数の銀行から10億円を超える融資を受けたことで、不動産業界で非常に注目されています。
 セミナーでは、石渡さんが、「純資産6億円」の意味や計算方法等、著書には詳しく書かなかったことや著書を深く理解するために必要な会計・経営や資金調達の知識を解説してくださいます。



 ところで、事務連絡です。

■連絡1 フェイスブックの友達申請をして下さい

 皆様はフェイスブック上で私の「友達」になっていますか。私は
色々なメディアで情報発信していますし、セミナーでも数百人を対象に
することが多いです。それゆえ、私は知らないが相手は私の事を知って
いる、ということが多々あります。面識がないと「友達」申請し難いか
もしれませんが、私は友達申請を全て承認しています。

・フェイスブック http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi

 ただし、友達は5千人しか登録できない仕組みになっているので、誰
でも承認するのは友達数が4千人に達するまでと考えています。現在、
友達が1,251人ですので、残り受付枠2,749人です。私の読者は、メール
マガジンも、本も、それぞれ1万人を超えています。先着順ですので、
もし未申請でしたら、早目に友達申請をして下さるよう、お願いいたし
ます。

 フェイスブック未利用での登録が面倒という場合、ツイッター
のフォローでしたら、もう少し簡単に登録できますので、まずはツイッ
ターに登録されたら良いかと思います。ツイッターのフォローは承認制
でないので、自由にフォローできます。フォローすると、私の日々の情
報発信をPCに加えて携帯電話でもお読み頂けます。

・ツイッター https://twitter.com/ishiwatahiroshi

 ブログ更新・まぐまぐメールマガジン配信時には、フェイスブックと
ツイッター両方でお知らせをします。両方登録(友達・フォロー)して
おくと、私からの情報を逃すことなく即座にお読み頂けるでしょう。



■連絡2 メールマガジンについて

 皆様への重要な告知や、融資を含めた不動産投資の情報は、まぐまぐ
公認(殿堂入り)のメールマガジン
「石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金に
レバレッジをかけて家賃年1億円越えを―」
http://www.mag2.com/m/0000279415.html
から配信しております。

 昨日は2通配信しましたが、届いていますでしょうか。

・「新設法人で今年フルローンをサラリーマンが受けた実例 都市銀行
のアパートローン活用法」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120910070252000.html

・「融資の無料セミナー緊急開催/サラリーマンでもできた!中小企業・
個人事業主として事業資金融資を受けた方法」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120910222355000.html

 確実に届くよう、複数のアドレスをご登録頂ければと思います。ヤフ
ーとホットメールは届き難いようです。また、メールソフトやウェブメ
ールの設定を行うことで、メールが届き易くまた届いたメールに気付き
易くなります。設定方法は、http://46mail.net/
に図解されています。



■連絡3 9月16日(日)に私が主催して東京・池袋で13時から21時半まで
行う本格的な融資セミナーについて

 昨日のまぐまぐメールマガジンで説明しました。
http://archive.mag2.com/0000279415/20120910070252000.html
http://archive.mag2.com/0000279415/20120910222355000.html

 予約受付フォーム https://form.os7.biz/f/a0e0d910/
からご予約頂いた方を対象に、昨夜から順次(予約を頂いた順番に)
本申込のご案内を差し上げています。既にご予約済みの方への連絡は、
本日午前中に全て終わる予定です。もし本申込のご案内が届かなければ、
また、ご予約されたかったものの上記メルマガバックナンバーをお読み
になりご受講されたいという場合は、予約受付フォーム
https://form.os7.biz/f/a0e0d910/
からご送信をお願いいたします。



 さて、連載の生命保険ですが、借入金対策以外の重要な目的がります。
それは、事業承継対策です。事業承継を信託銀行に相談すると「未だ若くて
子供もいないのに早すぎる」というようなことを最初言われるのですが、
事業内容・資産状況が詳しく分かる資料を出すと、後に、「必要ですね」
という話に変わります。

 法人での経営や資金調達にご関心の強い読者さんが多いのですが、法人は
個人よりも有利な点がある反面、不利な点もあり、法人を大きくして存続
させるのは、実は個人事業よりも大変なのです。そして、そういうことを
理解して対策を講じている社長の会社のほうが、当然融資も受け易くなります。

 そういうことも含めた生命保険の話にご関心のある方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 08:04| Comment(4) | TrackBack(0) | セミナー

2012年09月10日

出版・増刷記念無料セミナー『学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』をより深く理解するために 11日夜丸善日本橋店開催 電話予約受付中


 『学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』の出版から4か月以上が経ち、この度第4刷が出されることになり、発行部数が1万部を超えます。それを記念して、11日の19時から、丸善日本橋店主催で、無料セミナーを開催します。午前9時半から丸善日本橋店にて、電話予約を受け付けます。電話番号:03-6214-2001

主催者の告知ページはこちらですので、参加ご希望の方は、お読みになられた上で、予約電話をかけて下さい。


■9月11日出版記念無料セミナーの内容等

 私の本『学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』をお読みになり、会計学的記述が難しいとお感じになったり、「純資産6億円」の計算方法にご関心があったりという方を主対象に、そして、基礎知識が無くこれから本をお読みになる方のご受講も念頭に、本の理解が深まるよう、その基礎となる話をします。初心者の方歓迎です。

 このブログの読者さんは、かなりの経験者や宅建業界・金融業界人も多いでしょうから、そういう方は、適したお知り合いに勧めて頂ければと思います。

 9月16日(日)13時から19時半まで、私主催の本格的なセミナーを東京・池袋で開催しますが、こちらは本の内容を概ね理解している方が対象なので、理解の浅い方は、11日の丸善無料セミナーで基礎事項を学習した上で、16日(日)の本格的なセミナーに参加して頂くのもよろしいかと思います。

 なお、16日(日)のセミナーについては、まぐまぐのメールマガジンの10日及びそれ以降の記事をバックナンバーからお読み下さい。また、メルマガ未登録の方は、この機会にご登録下さい。


■9月16日(日)不動産投資の融資セミナー(有料)について

 16日(日)セミナーについては、現在予約受付中です。

⇒ 予約受付フォーム https://form.os7.biz/f/a0e0d910/

予約の方を対象に、本申込について追ってご案内します。

 年間給与収入の何倍までといったアパートローンではなく、銀行の法人部門から高額収益不動産購入資金のプロパー融資を低利で次々と受けている私が、その実体験に基づき主要銀行の法人部門融資を説明するとともに、融資を受け易い決算書等の作り方について解説します。

 4月に出版した『借りて増やす技術』で詳述した少額の運転資金や設備資金を受けるという次の段階、すなわち、不動産購入資金融資の話を、銀行の実名を出していたします。本に書いていないことばかり長時間に渡り話します。

 昨年までのセミナー及び私の本『借りて増やす技術』との重複はほとんどありません。それらを前提に、大銀行の法人部門から不動産購入資金をプロパーで借りる方法を、今年に入ってからの実体験を踏まえて話します。

 昨年6月のセミナーより、また、今年4月の本よりも進化した私の借入状況を披露するとともに、決算書の作り方においては、先月末に申告したばかりの私の会社の決算書現物と、設立5年間の財務データを配布し、それらを題材に解説します。
 
 加えて、現役サラリーマン投資家2人と銀行員一人をゲスト講師として招き、最近フルローンを受けた実践法や、金利変動リスクに対応するためのデリバティブ取引について話してもらいます。


■出版記念セミナー主催会社募集、次作の出版社・編集補助者募集

 出版記念セミナーは自ら主催せず、書店や不動産会社等に主催して頂き、そこに講師として呼ばれる形で行っています。場合によって、講演料無しでも、地方でも、話をさせて頂きます。集客力のある中堅・大手の会社さんであることが条件になりますが、出版記念セミナー主催会社を公募しておりますので、ご連絡下さい。

 また、そろそろ次作の執筆に取り掛かります。次作の出版社と編集を手伝って下さる方も公募しておりますので、ご連絡下さい。

 出版業界でない方が多いことでしょうが、業界人のお知り合いがいらしたら、是非ご紹介頂きたいと思います。



■生命保険の話に戻って

 さて、生命保険の話です。近年一部の保険会社が、「健康優良体」等と称して、BMI指数すなわち、
(体重(kg)÷{身長(m)の2乗}
が概ね27以下である(つまり肥満で無い人)や、その他健康診断で異常のない人に割引保険料を適用しています。私は身長が165cmなので、体重は約73Kgまで許容されます。

 私の体重は83kgもないですよ。73kg以上になったこともありません。しかし、生命保険に入るために10キロダイエットをしました。血圧も尿検査も正常だったのに、ダイエットしました。それにより、保険料が安くなりました。どういうことか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 20:15| Comment(17) | TrackBack(0) | セミナー

2012年09月09日

10キロダイエットして生命保険に入った訳2


 ニーズがどれほどあるかどうか分かりませんが、生命保険の話を続けます。

 その前に、雑談です。「しょぼくれんって」ごぞんじですか。
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 インターネット上の大家の緩やかな繋がりのようです。いつもコメント下さるK藤さんに誘われて「入会」しました。未だオフ会には参加したことないのですが、最近メールマガジンが届くようになりました。まぐまぐから「不動産投資で不労所得を得て経済的自由を得る、それはすなわちヨッシャヨッシャ(しょぼくれんメルマガ)」というメルマガが出ていまして、「20人の現役不動産投資家による輪番制のメルマガです。人気ブログランキング上位者がいっぱいです」とのことなのですが、配信部数が現在371部と少ないです。もし会長さんから依頼が来れば私も輪番に加わりますので、ご関心のある方は、まぐまぐからご登録下さい。

 生命保険料は各生保会社が算出して決めていますが、大きな要因はリスクです。死亡保障であれば、死亡リスクが高いと保険料は上がります。かつては、年齢と性別によって保険料が決まっていました。確かにそれは合理的ですが、同じ年齢・性別で特段医者に罹っていない人同士でも、死亡リスクは人それぞれ異なります。

 例えば、喫煙者は肺がん等の病気になり易く、それゆえ寿命が短いということは、統計上明らかになっています。また、事故死という面から見ると、車両事故を多く起こしている人と、安全ドライバーや車を運転しない人(ちなみに私は、運転免許証を持っていませんし、自転車は補助輪付き以外乗ったことがありません)とでは、リスクが大きく異なります。

 そして、近年、「メタボ」という言葉が一般的になっており、メタボかどうかも死期に影響を及ぼす要素と保険業界で考えられています。さらに、健康診断をすることで様々な健康状態が分かり、その良し悪しが死亡リスクに反映します。

 そのため、現在、約10社程度の生命保険会社で、「非喫煙体」「健康優良体」「安全ドライバー」等顧客を区分して、そうした顧客には安い保険料を設定しています。会社によっては、2つ、3つの割引料率があり、それを組み合わせることで、保険料がさらに安くなります。例えば、 「非喫煙体」「健康優良体」「安全ドライバー」の全てを満たすとか、そのうち2つ満たすとか、色々なパターンがありますね。

 割引の率は各社によって異なりますが、「標準体」よりも3割前後安くなることが多いです。長期間に渡って保険料がずっと3割安いというのは、かなり大きいです。特に私は借入金が多いのですから。

 割引料率を導入している多くの生保会社で、「健康優良体」等と称して、まず、身長と体重のバランスを受け判断にしています。基準は会社によって若干異なりますが、BMI指数といって、体重(kg)÷{身長(m)の2乗}が27以下ならば、身長体重バランスは条件クリアです。私は身長が165cmなので、体重は約73Kgまで許容されます。

 私の体重は83kgもないですよ。73kg以上になったこともありません。しかし、生命保険に入るために10キロダイエットをしました。血圧も尿検査も正常だったのに、ダイエットしました。それにより、保険料が安くなりました。どういうことか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 20:32| Comment(6) | TrackBack(0) | 生命保険

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