不動産投資家石渡浩のサイト

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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年08月29日

10キロダイエットして生命保険に入った訳1 法人プロパー融資で団信は使えません


 不動産投資をしている個人の多くは、団体信用生命保険に入っています。これは、銀行や銀行協会が保険契約者・融資金の借主が被保険者となり、融資額に応じた生命保険に入る仕組みです。万一私が死亡しまたは高度障害状態になった場合、残債全額の生命保険金が生命保険会社から銀行に支払われ、融資金が完済されます。

 それにより、本人が死んでも銀行は回収でき、相続人は借金を相続しなくて済むことになり、住宅ローン以外に、アパートローンでも使われています。

 しかし、銀行の団体信用生命保険に入れるのは、一部の例外を除き、個人です。たとえ個人部門のアパートローンであっても、借主名義が法人ならば、団体信用生命保険には入れません。そのため、法人で融資を受けた後に代表者が死んだ場合の保険を求めるならば、銀行抜きで自ら生命保険契約を結ぶ必要があります。

 私の会社は約10億円の借金があります。法人税課税を考慮すると、死亡保険金で借金を完済するためには、17億円の保険契約が必要です。もちろん、保険料は高額になります。その保険料を下げるための方法が「10キロダイエット」だったのです。なぜ生命保険契約とダイエットが関係あるのか、このテーマにご関心のある方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、明日記事にします。

 ところで、9月2日に関西大家の会主催のセミナーがあり、私が講師として3時間話します。東日本地域の方は9月16日に東京で私主催のセミナーをしますので、それに来るのが難しい西日本地域の方は、9月2日のセミナーにお越し頂ければと思います。両方とも似たような話をしますので。9月2日セミナーは、昨日関西大家の会代表のゴン(松田)さんから連絡があり、本日で締切とのことです。関西大家の会セミナー募集ページはこちらです。


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posted by 石渡浩 at 07:50| Comment(1) | TrackBack(0) | 生命保険

2012年08月28日

振り込め詐欺被害額を聞いてびっくり 警察官が一生懸命捜査しています


 悪用目的の人に部屋を貸してしまったために、その部屋を使って架空法人が登記され、銀行口座が作られ、振り込め詐欺に利用されました。法人を作ったということは、振り込め詐欺以外の本格的な「事業」(犯罪)もされていたのかもしれません。自分に責任が無いとはいえ、犯罪者に「協力」して被害者を出してしまったことは、残念に思います。

 そこで、警察官にどのような被害があったのか聞いたところ、被害額30万円ということでした。多分、これは被害者が一人なのでしょう。30万円は私にとって1年分の食費に匹敵する大金であり、被害者の方にとってはもっと大金だったかもしれません。ただ、被害者が一人で新聞報道されるような桁では無いにもかかわらず、警察がきちんと捜査していることについて、警察がこまかい仕事をこんなに熱心にしているのか、と感心しました。

 詐欺というのは脅迫と違って「騙されるほうも悪い」と捉えられがちであり、警察がきちんと捜査するのは被害者数や被害額が多大なものが対象になっているのだろうと思っていました。実際、報道されるのはそのようなものですから。しかし、報道されない、相対的に小さな犯罪について、都の警察本部(警視庁)は地道に捜査をしていることを体験しました。


 話は変わって、個人で融資を受ける際に団体信用生命保険に入ることが多いですが、法人融資に団体信用生命保険は通常ありません。そのため私は、多額な生命保険契約に入っていますが、そのために10キロ痩せました。それによって、保険料が3割下がりました。
・団信代わりの生命保険
・保険料割引
・ダイエット
こんなキーワードにご関心のある方はをクリックして下さい。ご希望が多ければ、明日記事にします。

 ところで、9月2日に関西大家の会主催のセミナーがあり、私が講師として3時間話します。東日本地域の方は9月16日に東京で私主催のセミナーをしますので、それに来るのが難しい西日本地域の方は、9月2日のセミナーにお越し頂ければと思います。両方とも似たような話をしますので。9月2日セミナーは、先ほど関西大家の会代表のゴン(松田)さんから連絡があり、明日で締切とのことです。関西大家の会セミナー募集ページはこちらです。


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posted by 石渡浩 at 08:19| Comment(57) | TrackBack(0) | 日記

2012年08月27日

諸々のお知らせ メールマガジン届いていますか/「メールの返事が来ない」という方へ/中・上級者向け特別メールマガジン無料配信中/管理職募集/本の増刷と新作について/9月前半の東京・大阪開催の私の本格的な融資セミナー受付中/私が講演するもう一つのセミナーに無料招待


 先ほど一部の方にお送りしたメールを転載します。

■ブログ更新情報

 ツイッターのフォローまたはフェイスブックの友達申請をして
頂ければ、ブログ更新後速やかにその旨お知らせいたします。
・ツイッター https://twitter.com/ishiwatahiroshi
・フェイスブック http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi


■メールマガジン届いていますか

 公式メールマガジンはまぐまぐから発行しています。
「石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を
受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―」
http://www.mag2.com/m/0000279415.html

 皆様への重要な告知や、不動産投資の収益アップ・コス
トダウン、また、資金調達に有益な基礎的情報は、まぐま
ぐのメールマガジンから配信していますので、確実に届く
よう、複数のアドレスをご登録頂ければと思います。ヤフ
ーとホットメールは届き難いようです。

 過去半年分のメルマガバックナンバーリストです。見逃
したものがあれば、お読み下さい。

・2012/02/21
都銀法人部門のプロパー融資決まりました・無制限に融資を受けるには
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330093159000.html

・2012/04/25
借入金利が上がっても銀行が金利を払ってくれて金利上昇リスクをヘッジで
きる
http://archive.mag2.com/0000279415/20120425012454000.html

・2012/04/25
金利が上がっても利益を出せる不動産投資法とは
http://archive.mag2.com/0000279415/20120425141454000.html

・2012/04/26
知らない銀行がフルローンを出すか電話一本で分かる方法/
既存借入金が高額なほうが新たに貸してもらい易い銀行
http://archive.mag2.com/0000279415/20120426004338000.html

・2012/04/28
1時間で3千万円安く買う方法
http://archive.mag2.com/0000279415/20120428010935000.html

・2012/07/16
属性・格付に依らず超高額融資を受け債務が借主本人に遡及しないノンリコ
ースローン
http://archive.mag2.com/0000279415/20120716091926000.html

・2012/07/21
客付業者から嫌われる家主と管理会社,管理会社から見た良い家主と空室コン
サルタントの実態
http://archive.mag2.com/0000279415/20120721093412000.html

・2012/07/31
銀行がフルローン物件を紹介してくれる!融資情勢に大きな変化あり
http://archive.mag2.com/0000279415/20120731082326000.html

・2012/08/22-1
警察に捜査されました/融資を受け易い法人は業種を不動産賃貸業のみにす
べきか?
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822100145000.html

・2012/08/22-2
経済犯罪容疑捜査/大銀行の法人部門から融資を受けるセミナー/不動産賃貸
業との併業で融資を受け易くなる事業
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822171853000.html

・2012/08/22-3
私が融資を受け易くするために不動産賃貸業以外に行っている事業
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822214840000.html

・2012/08/25
先着順に私のセミナーに無料招待 受付開始/法人で高額融資を受けるには
http://archive.mag2.com/0000279415/20120825072201000.html


■「メールの返事が来ない」という方へ

 読者の皆様からのメールを受けるアドレスは、このメー
ル返信先アドレスです。SODAN@FUDOSAN−TOSHI.ORG ※半角小文字
他のアドレスに送られると返信できない可能性が高いので、
ご注意下さい。「メールの返事が来ない」という方は、
どのアドレスに送ったかご確認下さい。

 確かにこのメールの返信先アドレスに送っている、とい
う方は、お手数ですが、再度ご送信下さい。

 なぜ返事が届かないのか、返信漏れということもありま
すが、その他良くあるのが、私から返信メールを送っても、
プロバイダやセキュリティソフトに「迷惑メール」扱いさ
れて、皆様のメールボックスに届かないのです。

 メルマガも個別メールもきちんと届くよう、
●fudosan-toshi.org
●mag2.com
の二つのドメイン(@の後の部分)のがメールが迷惑メー
ル扱いされないよう、メールサーバーやソフトの設定を
お勧めいたします。設定例は、 http://46mail.net/
にプロバイダ毎に詳しく図解されています。

 その上で、再度メールをお送り下さい。それでも届か
ないという場合には、返事が来ない方のための専用フォ
ーム https://form.os7.biz/f/9ca04ec6/
からご送信をお願いいたします。


■中・上級者向け特別メールマガジン無料配信中

 まぐまぐのメルマガは初学者・未経験者の方がも登録されてい
るので、あまりテクニカルなことや、難しいことは、書き
ません。前回書きましたが、まぐまぐの広告で読者増加し
ようとすると、1アドレス300円の単価がかかります。広告
費を払わない場合は、何かしらの労力をかけないとメルマ
ガ読者は集まりません。そうしてメルマガに登録してもら
った読者さんがどんどん解除してしまうと、発行者は損を
することになるのです。

 ここ1年間メルマガで繰り返し書いてきましたし、4月に
出版した『借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
でも詳しく解説しましたが、事業資金の融資は、小さなも
のから大きなものに、金融機関のリスクの低いもの(信用
保証協会付き融資)からリスクの高いもの(プロパー融資)
に、移っていくのが通常です。

 私は複数の都銀から不動産購入資金融資を受けています
が、昨年、千万円とか500万円とかの、神奈川県信用保証協
会が全額保証する融資からスタートして、ステップアップ
していった結果なのです。

 素人がいきなり数億円の融資を受けて一棟マンションを
次々と買っていったのは5年前の話です。では、今どうすれ
ば良いのか、それを解説する特別メールマガジンが、

「太陽光パネル・光ファイバー装置導入資金や修繕費等少
額の事業資金の融資を受けるところから金融機関取引を始
めて事業者として収益不動産購入資金融資を受ける準備を
する方法」 http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_1.html
です。

 そして、既に2億円以上借りている方には、
「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸
業をしたい方向けの特別メルマガ」
http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_2.html
を別途用意しています。こちらは、法人の経営・会計と
資金調達に特化した内容です。個人(実質個人の資産管
理会社含む)で数棟2億円以上の経験者を対象に、法人と
してどう融資を受けて事業展開していくかを解説します。

 既に2億円以上借りている方が対象ですので該当する方
は限られますが、当てはまる方は是非ご登録をお願いいた
します。

「既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸
業をしたい方向けの特別メルマガ」
無料登録フォーム ⇒ http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_2.html

「太陽光パネル・光ファイバー装置導入資金や修繕費等少
額の事業資金の融資を受けるところから金融機関取引を始
めて事業者として収益不動産購入資金融資を受ける準備を
する方法」 
無料登録フォーム ⇒ http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_1.html

 2つで内容の重複はあまり無いので、高額な融資を受けて
本格的に不動産賃貸業をされたい方は、両方に登録される
ことをお勧めいたします。


■管理職募集

 役員候補・社員・パート募集について3月に
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330185110000.html
の通り募集したところ、多数のご応募を頂戴しありがとう
ございました。現在、社員・パートについては、欠員や採
用辞退者が出た際の補充要員として受け付けております。

 司法書士、税理士、不動産鑑定士、社会保険労務士等の
試験合格(予定)者で将来開業志望の方や、既に開業して
いるものの仕事があまり無い方については、別枠で現在も
募集しております。

 そして、社員が増えたことに伴い、各部門や複数部門を
とりまとめる管理職が必要になりました。管理職といって
も当面は残業手当払います。残業手当以外の管理職手当は
5万円前後を予定しています。

・資金調達(融資付け)
・不動産購入
・入居者募集
・賃貸管理
・会計事務
・不動産賃貸業以外で私が行っている諸事業
こうした事にご関心のある方は、メルマガバクナンバー
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330185110000.html
をお読みの上、フォームからご連絡下さい。


■本の増刷と新作について

 4月に出した私の本『借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
について、第4刷が決まりました。1万部超えとなり、前作
をあっさり抜きました。校正の締切が来週月曜日早朝とな
っています。また、新作の執筆にも取り組んでいくので、
ご感想・ご意見・誤植のご指摘等を https://form.os7.biz/f/65c6e53e
からお送り頂けると、非常に有難いです。ちなみに、この
本の出版に際しては、事前にご意見を頂戴した百名近くの
方に、私が本を買ってお送りしています。ご協力下さった
方にはそれなりのお礼をさせて頂きました。

 また、書店や不動産会社にて、本書の販売促進のための
サイン会やセミナーを行う計画が複数進行しています。こ
れは公募制をとっており、ある程度の冊数を売って下さる
という書店や不動産会社の役員・社員さんや、そういう方
とお知り合いの方、是非ご連絡下さい。

 そして、新作については既存のブログとメルマガを加筆
したものになりますが、加筆は私がするのですが、章立て
や編集をお手伝い下さる方を募集します。記事を分野ごと
に分類はしてあるのですが、そうして整理した文章が数十
万字分あるものですから、本にするための準備がかなり大
変です。在宅での請負契約業務になります。ご関心のある
方は、https://form.os7.biz/f/65c6e53e
からご連絡をお願いいたします。

 新作の出版をご検討下さる出版社も公募します。出版社
の社員さんや、出版業界人をお知り合いの方、是非ご連絡
下さい。


■9月前半の東京・大阪開催の私の本格的な融資セミナー
受付中(懇親会あり)

 9月2日に大阪で不動産投資融資セミナーをします。
http://my.formman.com/form/pc/YDeZ6XtUVGnb7gzw/

 年間給与収入の何倍までといったアパートローンでは
なく、銀行の法人部門から高額収益不動産購入資金のプ
ロパー融資を低利で次々と受けている私が、その実体験
に基づき主要銀行の法人部門融資を説明するとともに、
融資を受け易い決算書等の作り方について解説します。

 4月に出版した『借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
で詳述した少額の運転資金や設備資金を受けるという次
の段階、すなわち、購入資金融資の話を、銀行の実名を
出していたします。本に書いていないことばかり3時間
に渡り話します。

 大阪会場は西日本の方向けに関西大家の会主催で行い
ます。 
 
 東京会場は私主催で行います。こちらは、未だ正式
申込ではなく、予約受付中です。

⇒ 予約受付フォーム https://form.os7.biz/f/a0e0d910/

 9月16日(日)16時〜19時まで3時間、都内の大教室で
私が融資を話しまくります。昨年までのセミナー及び私
の本『借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
との重複はほとんどありません。それらを前提に、大銀
行の法人部門から不動産購入資金をプロパーで借りる方
法を、今年に入ってからの実体験を踏まえて話します。

 昨年6月のセミナーより、また、今年4月の本よりも進化
した私の借入状況を披露するとともに、決算書の作り方に
おいては、私の会社の決算書現物を例に解説します。

 昨年6月セミナーは手配できた会場が180人と狭かったの
で受講料を高めの25,000円に設定しましたが、今回は広い
会場(机付きの階段教室)を手配できたので、受講料は15,000
円とします。受講料は下げましたが、クオリティーとボリ
ュームは昨年6月開催セミナーを上回ります。

 昨年6月セミナーの詳細は、http://www.fudosan-toshi.org/data/20110626.pdf
からご覧頂けます。パスワードをかけており、「0626」です。

 今回は、予約の方優先で、後日本申込のご案内をいたし
ます。

⇒ 東京会場予約受付フォーム https://form.os7.biz/f/a0e0d910/

<予約のメリット>

・事前にセミナー内容の要望や質問を出せるので、ご自身
の聞きたいことがセミナーに反映される可能性がある。 

・正式申込受付の一般告知(メルマガ)前に申し込みがで
きるので、締切になる前に席を確保できる(私がかつて主
催した受講料1万円程度の融資セミナーは、全て、申込受付
開始後1日で200席や300席が満席になっています)。


■私が講演するもう一つのセミナーに無料招待(個別相談会有り)

 さて、本題です。昨日けーちゃんのセミナーに行かれた
方100人近くいらっしゃるようですね。主催者と共同講演者
が同じなので、重複する部分もありますが、私も同様のセ
ミナーで話をさせて頂くことになりました。

 私の読者様限定で、受講料5,000円が無料になります。
http://www.business-creator.jp/tool/cs2/0912ishiwata/

 上記ページには書かれていませんが、100名限定のセミナ
ーなので、終了後、私が個別相談を対面でお受けしようか
と思っています。

 本日締切です。詳細・お申込みは、こちらから。
http://www.business-creator.jp/tool/cs2/0912ishiwata/

 このページを読んでもピンとこない方、それは、22日の
まぐまぐのメルマガとそのリンク先を良く見ていらっしゃら
ないからでしょう。22日にまぐまぐから3通のメルマガを配信
しました。 

・2012/08/22 10:01
「融資を受け易い法人は業種を不動産賃貸業のみにすべきか?」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822100145000.html

・2012/08/22 17:18
「不動産賃貸業との併業で融資を受け易くなる事業」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822171853000.html

・2012/08/22 21:48
「私が融資を受け易くするために不動産賃貸業以外に行っている事業」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822214840000.html

この3通は、本日募集している無料招待のセミナーに備えてのもの
でした。

 まぐまぐのメルマガは通常月1回程度の発行なのですが、今回、続き
物なので、頻繁に配信しています。今週どのように展開されるのか、
お楽しみに。

 なお、日々私からのホットな情報を得たいという方は、

・ブログ http://blog.fudosan-toshi.org/
・ツイッター https://twitter.com/ishiwatahiroshi
・フェイスブック http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi

にアクセスして頂ければと思います。
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 ところで、振り込め詐欺の件、経緯としては一昨日書いたとおりですが、部屋を悪用されたことで、どの位の方々が被害遭い、被害額がいくらだったのか、気になるところです。そこで、最近警察官から再度電話があった際に、被害額を聞いてみました。それに対し、警察官は何と答えたでしょう。少々驚きました。

 警察官の答えが知りたい方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、明日続編を書きます。


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posted by 石渡浩 at 01:17| Comment(3) | TrackBack(0) | 日記

2012年08月25日

振り込め詐欺犯に部屋を悪用されてしまいました


 来月友人と二人でセミナー講師をします。このセミナーは、私のメルマガ・ブログ読者様限定で先着100名様限り受講料無料です(通常5,000円)。詳しくは、今朝配信したメルマガをご覧下さい。

 私のブログとしては珍しく、融資以外の話題で連載しています。融資についてはメルマガで書いていますので、メルマガをお読み頂ければと思います。

 さて、ご希望が多いようなので、どういう事件か説明します。

 都内の区分所有ワンルームマンションを昨年12月に買い、空室でしたので入居者募集をしました。敷金礼金無しで、家賃は相場より1割位高く設定しました。仲介は一般媒介でターミナル駅含めた沿線業者に広く依頼しました。すると、1月に60歳代男性から入居申し込みが入り、賃貸保証会社の審査に通ったので、そのまま1月20日から賃貸開始となりました。

 ところが、2月11日に解約予告通知が来たのです。理由は、家族が一人暮らしを心配していて家族と同居するとのことでした。仲介業者さんが責任を感じてか、次の入居者募集を率先しててするとともに、退去立会いもしてくれて、2月下旬に入居者が退去し、清掃を経て、すぐに次の入居者が入りました。

 この短い入居期間(実際に住んでいなかったかもしれません)に何があったかというと、入居者が自らを代表とする法人をその貸室を本店として登記し、その法人名で銀行預金が作られました。そして、2月11日までには、キャッシュカードが送られてきて、架空法人と口座の取得という目的が達成されたので、退去予告通知を出したのでしょう。

 その口座が振り込め詐欺に使われたのです。

 短期間入居の謎が、警察からの電話で解けました。

 そして、思い返せばおかしなことがありました。エアコンを設備として募集していたものの、募集開始して間もなく入居者が付いて即入居とのことだったので、エアコンは、入居後の取付となったのです。そして、取付の日、工事業者さんから、「留守」との連絡があったので、入居者に電話したところ、「道に迷って到着が遅れている」というのです。今から思うと、実際に住んでいなかったので、「自宅」への「帰り方」が分からず、迷っていたのでしょう。工事業者さんに「入居者が道に迷っているようです」と話すと、「普通逆だよね」と言いながら、周囲を見渡して、道に迷っている「入居者」を探して、物件まで案内してくれたのです。私は報告だけ受けたのですが、対応した社員を中心に、社内で「変わったお客様だ」と話題になりました。

 振り込め詐欺が行われたのは、退去後と思われます。口座が振り込め詐欺の首謀者の手に渡り詐欺が実行された時には、既に口座名義人の「会社社長」は「入居」しておらず、行方知れずだったのでしょう。そして、先月から今月にかけて警察の捜査が進みました。

 経緯としてはこのとおりですが、部屋を悪用されたことで、どの位の方々が被害遭い、被害額がいくらだったのか、気になるところです。そこで、最近警察官から再度電話があった際に、被害額を聞いてみました。それに対し、警察官は何と答えたでしょう。少々驚きました。

 警察官の答えが知りたい方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、明日続編を書きます。


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posted by 石渡浩 at 19:31| Comment(53) | TrackBack(0) | 日記

2012年08月24日

警察から電話があったら何でも直ぐに答えますか? 顧客情報の第三者提供について考える


 私は不動産賃貸業すなわち大家なので、その顧客は賃借人・入居者になり、顧客の個人情報を持っています。この仕事をしていると、第三者から入居者についての問い合わせがたまにあります。単に電話番号を知りたい、というものもあれば、紛争の相手方からの詳細な質問もあります。このブログは不動産賃貸業者のみならず、様々な業種の経営者の方々が見ていらっしゃることと思いますが、顧客の個人情報について外部から照会があったらどうしますか。

 実は、私の不動産賃貸会社は、個人情報を第三者に勝手に提供しても個人情報保護法違反にはなりません。個人情報保護法の法規制が、5,000人を超える個人データベースを持っている事業者が対象であるところ、賃借人・同居者含めて1,000人もいないので、法規制の対象外なのです。他の家主の物件を管理したり転貸している会社は別として、純粋な賃貸業として、個人情報保護法違反が問われる可能性のある人は少ないことでしょう。

 しかし、法規制の対象外だからといって法を無視して顧客情報を無断で第三者に提供しては、顧客とのトラブルになります。現在、そういうことをしてはいけない、という社会になっていますからね。私は不動産以外に情報ビジネスもしていますので、個人情報の取り扱いについてはとても厳重にしています。

 では、警視庁からの照会はどうなのか。個人情報保護法は次の通り定めています。

第二十三条  個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない。
一  法令に基づく場合
二  人の生命、身体又は財産の保護のために必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき。
三  公衆衛生の向上又は児童の健全な育成の推進のために特に必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき。
四  国の機関若しくは地方公共団体又はその委託を受けた者が法令の定める事務を遂行することに対して協力する必要がある場合であって、本人の同意を得ることにより当該事務の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき。


 私は法学をきちんと学んだことがないので、もし誤解ならば専門家の方にご指摘頂きたいのですが、「捜査関係事項照会書」への回答で退去者情報を警察に提供したことは、第23条の1,2,4号に該当するので、適法と認識しています。

 まず、「法令に基づく場合」ですが、警察の照会書によれば、その照会は刑事訴訟法917条に基づくものとのことです。そこで法律を調べたところ、「捜査については、公務所又は公私の団体に照会して必要な事項の報告を求めることができる」とありました。照会された会社等に回答義務の法的拘束はありませんが、各省庁や業界団体が出している個人情報保護法ガイドライン等では、拘束力のないものでも「法律に基づく場合」に当たる、とされています。

 もっとも、担当捜査官に聞いたところ、これでは応じられないという会社もあるそうです。その場合には、裁判所を通して法的拘束力のある処置を取るそうです。いくら法律に定めがあっても任意に個人情報を第三者提供することで、顧客に不利益が生じたり、顧客とトラブルになったりしては困る、という慎重な会社もあって当然です。例えば、弁護士か弁護士会を通して弁護士照会をかける場合も「法令に基づく場合」に該当すると金融庁ガイドラインに書かれていた記憶がありますが、実際、預金取引等について照会に応じない銀行が多いと知り合いの弁護士が言っていました。

 次に、「人の生命、身体又は財産の保護のために必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき」について、振り込め詐欺被害者の財産の保護のために必要があり、本人とは連絡が取れませんので、本件については、これを根拠に提供して良いと考えました。ただ、電話で警察官を名乗られても本当に警察官かどうか、そして、本当に振り込め詐欺容疑が退去者にかけられているのかどうかも分かりませんので、当初電話があった際、「財産保護のために必要」との認識を示したうえで、書面を送るよう依頼しました。回答は警視庁宛てに郵送しましたので(もちろん宛先住所確認しました)、仮に誰かが「捜査関係事項照会書」を偽造したとしても、偽造者の元には届きません。

 最後に、「国の機関若しくは地方公共団体又はその委託を受けた者が法令の定める事務を遂行することに対して協力する必要がある場合であって、本人の同意を得ることにより当該事務の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき」について、これは行政事務遂行への協力であり、3段落前に「法令に基づく場合」と書きましたが、本件は、第1号ではなくこの第3号に該当するのかもしれません。「協力する必要」があるのかどうかについて私には分かりませんので、興味のある方は、ガイドラインやコンメンタールでお調べ頂ければと思います。

 事業者として顧客の保護を第一に考えるべきですが、本件は、振り込め詐欺被害者がおり、顧客の賃借行為が非常に悪質と判断したので、警察に全面的に協力しました。

 任意協力の場合、ケースバーケースでどうするか決める必要があるでしょう。

 さて、振り込め詐欺とは言いましたが、具体的にどのような事件で、どのように住所が利用されたのでしょう。事件の詳細にご関心のある方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、明日続編を書きます。


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posted by 石渡浩 at 17:03| Comment(5) | TrackBack(0) | 賃貸経営トラブル

2012年08月22日

融資を受け易い法人は業種を不動産賃貸業のみにすべきか? 不動産賃貸業との併業で融資を受け易くなる事業


 今日はメルマガを3通配信しました。

融資を受け易い法人は業種を不動産賃貸業のみにすべきか?

大銀行の法人部門から融資を受けるセミナー/不動産賃貸業との併業で融資を受け易くなる事業

本日限定プレゼント/私が融資を受け易くするために不動産賃貸業以外に行っている事業

 資金調達にご関心のある方は、今夜はメルマガをお読み下さい。

 私の最高レベルの融資セミナーを来月、東京・大阪2会場で開催します。詳細は、今日の2通目のメールをお読み下さい。

 明日のブログ記事は、入居者の個人情報保護や、私の物件で発生した振り込め詐欺の詳細についての記事でよろしいでしょうか。今朝の続編にご関心のある方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 22:11| Comment(10) | TrackBack(0) | 融資

捜査関係事項照会書が警視庁から届きました1


 夏休みいかがお過ごしでしたでしょうか。私は社員の労務管理や入社希望の方への面接に追われていました。管理職や人事課を置かないと会社を大きくするのは難しいと痛感しています。ブログを書く時間が十分取り難い現状を早く脱却したいと思っています。

 さて、ノンリコースローンの話題へのご関心があまり無いようなので、不動産賃貸業における個人情報の取り扱いに話を変えたいと思います。

 8月8日付で警視庁刑事部捜査2課から「捜査関係事項照会書」が送られてきました。警視庁というのは東京都を管轄する警察で、その捜査2課というのは詐欺等の経済犯罪・金銭犯罪を扱う部署です。その前に特別捜査係の警察官から電話がかかってきたので、事情を聞いた上で、「捜査関係事項照会書」を送ってもらうことにしたのです。

 何かというと、私の賃貸物件が振り込め詐欺容疑者の住所になっている、というのです。要は入居者情報を教えて欲しいという電話でした。しかし、刑事を名乗っても本当に刑事かどうか分かりません。刑事が容疑者氏名を言ってきたので、入居しているかどうかは回答しましたが、それ以上の詳細は、法律に基づく書面を送ってもらった上で回答することにしました。

 入居者情報を知りたいという電話は、たまにかかってきます。先月は、入居者と民事的争いがあるような方から、入居者の細かいことを尋ねられましたが、回答しませんでした。

 近年、「個人情報保護」が法律以上に重視される傾向があります。例えば、法人情報なのに「個人情報」を理由に提供しないとか、法律で第三者提供して良いと定められているのに個人情報を保護してしまうとか、そういうことが多々あり、過剰保護も問題になっています。

 私は学生だった約10年前に起業しました。その後個人情報保護法ができましたので、事業主として法律をある程度学びました。また、6年前から個人で高額な融資を受け始めましたので、個人信用情報についてかなり調べました。私は法学の専門教育を全く受けていませんが、実務経験から認識しているところでは、大家さん達の多くは、事業者として個人情報保護法の適用を受けません。ただ、そうであっても、個人情報保護法を適切に運用していったほうが無難です。

 どういうことか、また、私の物件で発生した振り込め詐欺の詳細はどういうものか、続編にご関心のある方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 07:19| Comment(15) | TrackBack(0) | 賃貸経営トラブル

2012年08月04日

銀行がフルローン物件を紹介してくれる!融資情勢に大きな変化あり



 人気ブログランキングへのリンク(社長ブログ)からお越しの方、そろそろ登録カテゴリーを移動しますので、よろしければ、お気に入りとメールマガジンのご登録をお願いいたします。また、無料メール相談
にご登録頂ければ、業種を問わず資金調達全般の相談に乗ります。

 7月31日にお送りしたメルマガ「銀行がフルローン物件を紹介してくれる!融資情勢に大きな変化あり」お読み頂けましたでしょうか。

 「読者通信」第1号の受付締切は8月3日(金)までにご登録と告知しましたが、昨日けーちゃんがメルマガで情報流してくれあたので、5日(日)までに延期します。5日(日)夜に配信しますので、間に合わなかった方は、今からご登録下さい。登録URLは私の本に書いてありますのでご確認下さい。

 さて、前回まで、簡便なノンリコースローンについて説明してきました。実はこの仕組みをリコースローンに活かすことで、超高額な難解な融資審査が通り易くなります。どういうことか、詳細をご希望の方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 09:45| Comment(6) | TrackBack(0) | 日記

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