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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年07月31日

簡便なノンリコースローン3



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 今朝メルマガを配信しました。「銀行がフルローン物件を紹介してくれる!融資情勢に大きな変化あり」

 「読者通信」第1号は、8月3日(金)までにご登録下さった方を対象に、今週末に配信いたします。登録URLは私の本に書いてありますのでご確認下さい。

 SPCを使わない簡便なノンリコースローンを商品化して広く一般に提供しているのが、三井住友銀行のアパートローンです。今でも利用可能です。仕組みはオリックス(オリックス銀行の親会社)と似ていますが、若干緩いです。家賃入金口座に特別な口座が指定され、その口座は、預金者が任意に引き出しできません。家賃収入から返済金を差し引いたものが、別の口座に振り替えられる仕組みです。これによって、「家賃が入ってきたのに返済前に引き出されて返済できなかった」という事態を避けられます。

 賃貸管理会社が賃料振込を遅延するリスク等はありますが、銀行に振り込まれた家賃については確実に返済に回すことができるということで、同銀行は簡便なノンリコースローンを提供しています。

 では、このような仕組をノンリコースローンでは無く通常のリコースローンに用いたらどうなるでしょう。実は、高額な融資を受け易くなります。どういうことか、詳細をご希望の方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 23:43| Comment(3) | TrackBack(0) | 日記

2012年07月30日

簡便なノンリコースローン2


 自動操縦士さん書評ありがとうございます。

 未だお買い求めで無い方は、アマゾンの中見検索で、はしがき、序章や詳細目次が公開され、レビューもかなり載っているので、参考になるでしょう。

 また、他の不動産投資ブログ等で多くの方がレビューして下さっており、把握できた範囲内で、5-7月に記事としてまとめています。

 そこに掲載したブログ等については、全て、私のツイッターフェイスブックでも紹介しています。これからも、私の本の書評を書いて下さったブログ等は、このブログに加え、ソーシャルメディアで随時紹介させて頂く予定です。

 ノンリコースローンでは「倒産隔離」のため、SPC(特別目的会社)と呼ばれる専門の法人を作り、その法人で不動産を購入して融資を受けます。皆様が良く聞く「資産管理会社」と似ているようですが、「倒産隔離」という点で大きく違います。SPCを作って維持していくには経費がかかるので、一般的には、10億円以上の案件でないとあまり使われないようです。

 しかし、私達が買いたい物件はそんな高額ではないですね。そのため、各金融機関が工夫して、小口のノンリコースローン商品を開発しました。その一つがオリックス(オリックス銀行の親会社)が出した「小口ノンリコースローン」です。現在取扱いをしてもらうのは難しいようですが、スキームとして参考になるので紹介します。オリックスのサイトにある、これこれを見て下さい。

 新たにその融資専用の会社を作らなくても、既存の会社で資金の出入りを金融機関が管理できる仕組みを作ることで、金融機関が賃貸収益をきちんと回収できるようにしているのです。

 ノンリコースローンの毎月の返済原資は賃貸収益のみです。賃貸収入が入ってこなかったり、無駄に経費が支出されたりしては、金融機関のに問題が生じてしまいます。そういうことが無いように、オリックスの商品では、関連会社等同社の指定する会社に資金管理をさせることで「小口ノンリコースローン」という商品を作りました。

 では、現在銀行から簡便なノンリコースローンを受けることはできないのか。できます。具体的にご関心のある方は、をクリックして下さい。

 なお、フルローンや最新の融資情勢にご関心のある方は、本日まぐまぐからメールマガジンを出しますので、お楽しみに。


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posted by 石渡浩 at 06:46| Comment(39) | TrackBack(0) | 日記

2012年07月28日

社長ブログ見ている方へ 融資を使った事業拡大について PPC広告や輸出入の仕入れ資金調達どうしていますか



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 私の会社は2007年4月に資本金千万円で設立しました。その後利益を重ねたことで、累積した利益(利益剰余金)と資本金の合計額、すなわち、純資産は、6千万円以上になっています。5年で6倍です。しかも、資産のうち不動産は簿価(取得価格)であり、これを時価に直すと、純資産が6億円、すなわち、60倍の成長です。

 不動産を時価評価することについては、賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準により定められており、当社では重要性の乏しい物件(数百万円の戸建等)を除いて、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づく計算により調査した金額を決算書に注記しています。

 資本金千万円で始めた会社が5年間でなぜ6倍とか60倍とかに成長したのか、それは、融資を受けたからです。10億円以上の融資を受けて収益不動産を購入し、それによって毎年1億円以上の売上を出しています。さらに、個人でも同様の事をしています。私の事業が軌道に乗っている大きな理由は、資金調達が上手く言っているからです。

 今世紀に入って流行っているインターネットを使ったアフィリエイト広告業でPPC広告を出すとか、輸出入のネット通販で商品を仕入れるとか、そういった事業では、売上金の入金よりも仕入れや経費の支払いが先になることがあります。自己資金だけでは大きく事業展開することができませんね。そこで有効なのが融資です。

 支払いは当月だけれど入金は2か月先になる、ということであれば、2か月分の仕入れや経費分を「運転資金」として借りられます。しかも、公的保証が付くことで金融機関が連帯保証人無で貸すことが多いです。無料メール相談
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 私の本業である不動産賃貸業は、先に不動産購入代金を払って収益不動産を購入し、売上は10年、20年という長期に渡って回収していきます。融資を受けるということは、当然返済しなければなりません。しかし、返済するといっても、返済原資を購入物件の家賃収入と売却代金に限る、という借入契約形態があります。万一当該事業の経営が上手くいかなくなっても、他の事業からの利益や個人資産等を返済に回す必要が無いということです。これを「ノンリコースローン」と言います。

 ノンリコースローンについて詳細をご希望の方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ明日書きます。


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posted by 石渡浩 at 07:00| Comment(12) | TrackBack(0) | 融資

2012年07月24日

役員候補・社員・長期パート募集(求人広告)



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 さて、今日の記事は、私の会社の求人についてです。役員候補・社員・長期パートを募集いたします。詳細は3月に配信したメルマガバックナンバーに記載されていますが、どんな会社か分からないのでいきなり正式な入社はし難いとお感じの方がいらっしゃることと思います。そこで、半年程度の体験入社(勤務は週1回程度)を受け付けることにしました。

 私のブログ・メルマガは30-50代の男性読者さんが多いようですが、求人について、女性や高齢者のご応募も歓迎します。そういう方は私のメルマガ・ブログをあまり見ていないでしょうから、お知り合いにお声掛け頂ければ幸いです。

 さて、小口ノンリコースローンについて続編をご希望の方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ明日書きます。


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posted by 石渡浩 at 14:53| Comment(28) | TrackBack(0) | 事務連絡

2012年07月22日

メール届いていますか



 まぐまぐのメールマガジンは届いていますか。
ヤフーやホットメールには届き難いようです。

 基本的に、多数の方への一斉のお知らせは、まぐまぐのメールマ
ガジンにて行っています。直近6通のバックナンバーは次の通りで
すので、届いているかどうかのご確認をお願いいたします。もし
一通でも届いていないものがあるようでしたら、
http://www.mag2.com/m/0000279415.html
から、他のアドレスをいくつかご登録頂ければと思います。

・2012/07/21
「客付業者から嫌われる家主と管理会社,管理会社から見た良い家
主と空室コンサルタントの実態/無料セミナー開催」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120721093412000.html

・2012/07/16
「属性・格付に依らず超高額融資を受け債務が借主本人に遡及し
ないノンリコースローン」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120716091926000.html

・2012/04/28
「1時間で3千万円安く買う方法」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120428010935000.html

・2012/04/26
「知らない銀行がフルローンを出すか電話一本で分かる方法/
既存借入金が高額なほうが新たに貸してもらい易い銀行」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120426004338000.html

・2012/04/25
「金利が上がっても利益を出せる不動産投資法とは」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120425141454000.html

・2012/04/25
「借入金利が上がっても銀行が金利を払ってくれて金利上昇リスクをヘッジできる」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120425012454000.html


 また、私宛にご送信下さったメールへの返信は、届いていますでし
ょうか。皆様からのご相談・ご質問等を受けるためのアドレスは、
メルマガの返信先アドレスです。このブログで一般公開している
アドレスとは異なります。ネット公開しているアドレスにはスパム
を含め1日千通位のメールが届くので、返信できる状態ではありませ
ん。そのため、ネット公開していないアドレスにて、皆様との
メール交換をしています。

 これまでに、メルマガ返信アドレス以外のアドレスに送
られた私宛てのメールがあるようでしたら、また、メルマガ返信
アドレスに送ったものの未だ返事が来ないメールがおるようでしたら、
お手数ですが、再度、メルマガ返信アドレス宛てにお送り下さ
るよう、お願いいたします。

 Eメールは確実に届く訳ではありませんので、数日経っても
返事が来なければ、繰り返しご送信をお願いいたします。

 それでも返信が来なければ、それは、私が返信しているのに、
受信側のメールサーバー、メールソフトやセキュリティ対策ソフトが
「迷惑メール」扱いして、受信トレイに入ってこないからでしょう。

 迷惑メール対策の規制過剰で、沢山のメールを送信するメー
ルアドレスやドメインをプロバイダやセキュリティソフトが「
迷惑メール」と誤認して、メールソフトにメールが届かなかっ
たり、迷惑メールフォルダに入ったりということが、近年非常
に増えています。私からのメールが皆様のところにきちんと届くよう、
●fudosan-toshi.org
●mag2.com
の二つのドメイン(@の後の部分)のがメールが迷惑メール
扱いされないよう、メールサーバーやソフトの設定を
して頂ければ幸いです。設定例は、 http://46mail.net/
にプロバイダ毎に詳しく図解されています。


 さて、小口ノンリコースローンについて続編をご希望の方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 14:56| Comment(6) | TrackBack(0) | 事務連絡

サイン会と出版セミナーを公募『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』


 今年4月に出版した『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』の出版記念パーティー・セミナーといったもの、また、サイン会等を未だ開催していません。これについては、ご協力下さる書店さんや不動産会社さんがあれば、そうしたお店・会社の主催で行いたいと考えております。つきましては、こうしたことの主催企業を公募いたします。

 ある程度の冊数を売って下さるという書店や不動産会社の役員・社員さんや、そういう方とお知り合いの方、是非ご連絡下さい。全国どこでも、場合によっては海外でも、ニーズが強ければ行きたいと思います。

 なお、私はセミナーを自主集客・開催しているので、不動産会社等からのセミナー出講依頼はお断りしていることが多いです。今回出版記念として、期間限定で、不動産会社その他企業からのセミナー出講依頼を前向きに検討いたします。

 ところで、昨日まぐまぐからメルマガを配信しましたが、届いていますね。ヤフーやホットメールは届きにくいようですね。届いていない方は、バックナンバーをお読みの上、別のアドレスをご登録下さい。


 さて、小口ノンリコースローンについて続編をご希望の方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 06:45| Comment(37) | TrackBack(0) | 事務連絡

2012年07月17日

最近アパートローン融資額を増やしている銀行があります



 現在の不動産融資情勢は、リーマンショック後の委縮した状況から一転して、積極的になっています。銀行員が物件情報をどんどん提供してくるんですよ。もちろん全ての銀行ではありませんが、金融情報提供会社から最近得た融資金データと銀行員の姿勢が整合的です。

 ブログではスルガ銀行のように誰でも知っている超有名銀行は別として、金融機関名は基本的に書かないようにしています。最近送っていたなかったのですが、「読者通信」にてアパートローン融資を増やしている銀行の実名と実額をお知らせしたいと思います。このブログお読みの多くの方は、私の『逆転不動産投資術』『借りて増やす技術』をお持ちでいらっしゃることでしょう。最終頁(奥付)と後ろのカバーに、「読者通信」登録フォームがありますので、未登録の方はこの機会にご登録頂ければと思います。

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posted by 石渡浩 at 07:54| Comment(14) | TrackBack(0) | 融資

2012年07月16日

『借りて増やす技術』書評ブログ


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 久しぶりに今朝まぐまぐのメールマガジンを配信しました。届かなかったからは、こちらから登録の上バックナンバーをお読み下さい。

 ここ1か月間に、多くの方が私の本『借りて増やす技術』の書評をブログ等に書いて下さいました。ありがとうございます。把握しているものを紹介します。なお、書いて下さったのに一覧にない、という方は、コメント欄からご連絡をお願いいたします。

マサヒロトミナガさん
久留米大家さん
範さん
うちわさん
中川隆司さん
幸太郎さん
落合潤也さん
ナルゾウさん
クワトロさん
ななころさん
不動産投資検討日記の不動産鑑定士さん
やまでらくみこさん
つっつーさん
クワトロさん

 皆様ありがとうございました。

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posted by 石渡浩 at 13:20| Comment(62) | TrackBack(0) | 日記

2012年07月14日

簡便なノンリコースローン1


 皆様コメントありがとうございます。

 ノンリコースローンでは「倒産隔離」のため、SPC(特別目的会社)と呼ばれる専門の法人を作り、その法人で不動産を購入して融資を受けます。皆様が良く聞く「資産管理会社」と似ているようですが、「倒産隔離」という点で大きく違います。SPCを作って維持していくには経費がかかるので、一般的には、10億円以上の案件でないとあまり使われないようです。

 しかし、私達が買いたい物件はそんな高額ではないですね。そのため、各金融機関が工夫して、小口のノンリコースローン商品を開発しました。その一つがオリックス(オリックス銀行の親会社)が出した「小口ノンリコースローン」です。現在取扱いをしてもらうのは難しいようですが、スキームとして参考になるので、オリックスのサイトにある、これこれに目を通しておいて下さい。

 これは1億円以上から対応可能とされていて、他の銀行で似たような商品が現にあります。小口ノンリコースローンについて続編をご希望の方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 11:14| Comment(62) | TrackBack(0) | 日記

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