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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2012年06月27日

ノンリコースローンの仕組み


 皆様コメントありがとうございます。

 ノンリコースローンでは通常「倒産隔離」の措置が取られます。SPC(特別目的会社)と呼ばれる専門の法人を作り、その法人で不動産を購入して融資を受けます。皆様が良く聞く「資産管理会社」と似ているようですが、「倒産隔離」という点で大きく違います。

 例えば、私は個人で事業をしていて、他に複数の法人を経営しています。その中に「資産管理会社」がありますが、そこでは「倒産隔離」が出来ていません。なぜならば、株主が私であり、私が破産すると「資産管理会社」の株が処分対象となるからです。

 また、「資産管理会社」では多数の事業を営むことができます。不動産賃貸業といっても、色々な金融機関から融資を受けて、様々な地域のマンション、アパート、ビル、ホテル、倉庫等を多数買うことが可能ですし、また、株主や経営者の判断で事業を止めることもできます。そうすると、金融機関が当該物件の収益力と担保力を根拠に融資をしても、その収益が他の賃貸事業に回ってしまう可能性があり、そうなると、当該物件の経営は良くても、他物件の経営悪化により会社が倒産する恐れがあります。

 では、SPCの倒産リスクを減らすためにどうするか。それは、一物件、あるいは、一金融機関専用のSPCを作ることです。これにより、他事業(別の金融機関に勧められて購入した他の賃貸不動産等)の影響を排除できます。そして、出資者との倒産隔離として、一般社団法人がSPCの出資者になる形を取ります。その一般社団法人にお金を出すのは結局個人になることが多いかもしれませんが、関係者が一般社団法人に拠出した基金について返還制限をかけ、かつ、代表者を基金拠出者とは別人(公認会計士等)にすることで、私が作ったSPCでも、私の他の事業から「倒産隔離」ができるのです。

 これにより、金融機関は、購入物件の収益力と担保力のみに依拠した融資が可能となります。

 とはいえ、一般社団法人を作ってその代表に公認会計士を立てる、といったことは大変です。本来ノンリコースローンというのはそうするものであり、ネットで調べたり本を読んだりすればそのようなことがほぼ同様に書かれていますが、これは、投資家から出資を募り金融機関からの借入金と合せて不動産投資を行ういわゆる「ファンド」を前提としたものです。他の投資家からの出資を募らずに、金融機関との関係のみで行う場合、もっと簡便なスキームでできます。一般社団法人も公認会計士も必要ありません。

 具体的にどういうものか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。


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posted by 石渡浩 at 09:00| Comment(10) | TrackBack(0) | 日記

2012年06月15日

10億円のノンリコースローンを今でも受けられます2 ノンリコースローンのほうが審査に通り易い訳


 高額物件は中小企業にリコースで貸すよりも、ノンリコースで貸すほうが、審査に通り易い場合があります。いずれも、担保評価額は重要です。最悪事業を清算する際には売却して残債を返済するからです。それ以上に重要なのは収支です。銀行はノンバンクとは異なり、担保物件を競売にかける前提の融資はしません(ノンバンクはその前提なので旧ライフ住宅ローンは共同担保を沢山取る訳です)。賃貸収益から十分返済できるかどうかが、最も問われます。

 では物件さえ良ければ誰でも融資が受けられるかというと、そうではありません。皆様ご存知のとおり、個人向けアパートローンでは、属性や資産背景が問われます。法人向け事業資金融資では、格付が問われます。ゆえに、収入・資産の多い個人、また、財務内容の良い法人でないと、高額な融資は受けられないのです。

 その点ノンリコースローンは、制度の建前としては、それらが問われず、物件の担保力と収益力のみでの審査になります。実際には管理運営能力が必要ですので、全くの素人や金銭管理ができない人(例えば、日給を得たら毎日飲食や博打でその日の給料を全て使ってしまうようなその日暮らしの人)には貸しません。業界勤務経験があり業務に詳しい人が事業に従事していたり、既に本格的に不動産賃貸業をしていたり、ということは求められるでしょう。しかし、格付けはさほど重視されません。

 リコースローンは、格付けが悪いと受けられませんし、ある程度格付けが良くても、中小企業が1案件で十億円超の融資を受けるとなると、審査のハードルは上がります。複数案件で十億円と1案件で十億円とでは、中小企業にとっても金融機関にとってもリスクの高さが違いますので。実際、私の会社でも、1案件で十億円の融資を受けるのは難しいですし、また、そんなリスクは負いたくありません。現在銀行からノンリコース的な融資の紹介をされているのは、高額なリコースローンは当社の財務力から判断して難しいので、それ以外の枠組みで融資をしたいという銀行側の意向があるものと推察しています。

 では、どうしてノンリコースローンのほうが、金融機関にとってもリスクが低いと判断できるのか、ノンリコースローンの仕組み等についてご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 09:21| Comment(36) | TrackBack(0) | 日記

2012年06月10日

10億円のノンリコースローンを今でも受けられます1


 ブログは間隔があいてしまっていますが、ツイッターフェイスブックは毎日書いています。

 ブログの更新頻度が下がった理由として、年度をまたいで入居者募集と本の出版で忙しかったことや時間をフェイスブックに費やすようになったこともありますが、他に、投資家けーちゃんの「ブログの弊害」に書かれているのと同種のことがあります。

 私のブログは融資の話題が中心です。融資取引とは貸り手の金融機関と借り手の会社との相対取引であり、金融機関には業法上守秘義務があります。借り手の会社にはその義務はありませんが、法的義務が無いからといって、金融機関担当者との二人だけの話を何でも公開して良いかというと、道義的に秘密保持をすべきだと考えています。

 地銀・信金は沢山ありますし地域金融機関ですので、地元の金融機関にかなり詳しい人でないとどこ銀行・金庫のことを書いているのか推測することは難しいでしょう。それに対し、都銀は4つしかありません。そして、地銀・信金ほど1銀行の支店が密集していませんので、担当店等の推測もし易くなります。昨年から都銀の法人部門と融資取引が始まり、今年に入ってプロパーで本部稟議の融資が受けられるようになりました。銀行員と私との二人だけの会話の内容をブログで公開すると、都銀は4つしかないことから、そういう内容をどこの銀行と話したのか察しが付いてしまいます。

 これまでも、サラリーマン投資家さんが一般的に利用しているスルガ銀行とオリックス銀行は除いて、金融機関名は基本的に書かないようにしてきました。中小地域金融機関ではできないだろう取引のことを書くと、都銀のことと分かります。そして、地銀・信金とは異なり都銀は4つしかないので、4つのうちのいずれかということが分かります。けーちゃんが「取引や交渉の相手方への配慮が必要」との指摘は私も同感です。また、昨日、クマさんは昨日「寸止め」として、「実は、本日のブログ、昨日少しふれた保険処理のトラブルについてかなり長い文章で保険会社、入居者とのやり取りを書きました。が、アップ直前で止めました。保険会社の不手際なのは間違いない話なので、いろいろ書いてしまうと、万が一ブログの存在がわかったら向こうも特別な対応をしにくくなってしまいますから」と書かれています。

 書かれる相手がこのブログを読んでいることを想定しなければならないのです。特に、私が書いている金融機関の記事は、直接の担当者が記事を読んでいなくても同じ金融機関の他の行員が見ている可能性は高いです。実際、アクセス解析を見ると、都銀や大手銀行のIPアドレスから頻繁にアクセスがありますので。また、たとえ当該金融機関の人が当初気付かなくても、読者の皆様がそれらしい銀行に問い合わせしたりすることで、しばらく後には分かってしまうことでしょう。私は思ったことをどんどん発言するタイプですが、都銀との融資話は取引相手が特定され易いので、交渉内容の秘密保持について、注意を払いたいと考えています。


 ところで、私の本の感想を新たに書いて下さったブログを紹介します。
フリーランスを目指すオヤジさん 
クマ(熊切)さん


 さて、不動産賃貸業に従事されている方は、「ノンリコースローン」という言葉をご存知ですよね。一般的な融資はウィズリコース、すなわち、返済できなくなった際には担保不動産を超えて、借主企業や連帯保証人である代表者の他の財産から返済しなくてはならない契約で行われます。それに対し、ノンリコースローンでは、担保物件を手放すだけでそれ以外に借主の責任が及ばないものであり、リーマンショック前までは、個人向けには都銀のアパートローンにて、法人向けには大手ノンバンクや外資系銀行・ノンバンクが積極的に行っていました。

 その後不動産市況が悪化する中で、個人や中小企業がノンリコースローンで収益不動産を買うことはできなくなりました。嫌、正確に言うと、一昨日まで私はそのように認識していました。しかし、一昨日、それを覆す出来事が起こりました。10億円規模のノンリコースローンができると言われたのです。

 長くなりましたので、今日はここまでです。続編にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 01:37| Comment(8) | TrackBack(0) | 日記

2012年06月04日

銀行が融資しないアパート投資家は破綻するか


 このところまとまった記事を書く時間が取れず、ツイッターフェイスブックにて情報発信しています。

 先週は、スルガ銀行ハウジングローンセンターの営業マンが、重要な融資方針変更について、不動産仲介業者に電話連絡をしていました。業者さん、投資家さん、複数のブログで記事にされています。これについてまとめてありますので、
http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi/posts/276616305770808
http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi/posts/277789148986857
をお読み下さい。
 
 今回の融資方針変更により、融資が難しくなったタイプの物件の価格は下がり、そうでないタイプの物件は競争が激しくなり価格が上がるでしょう。では、後者の物件を持っていれば数年後に売り抜けられるかというと、そうではありません。

 宅建業者が土地分譲・マンション分譲できる物件かどうかが重要です。RC住居の法定耐用年数は47年ですが、銀行の担保評価は一般に30-40年程度で見られています。アパートローンにおいては、融資期間をその程度に設定している銀行も多いです。昭和63年築RCの融資期間が40年マイナス経過年数だと、残り15年しか組めない計算になり、表面利回り10%では収支が合いません。「RCだから投資家に転売できる」という状況がいつまで続くかは分かりません。

 私はブログを書き始めた3年半前から、アパートローン以外の資金調達について情報発信しており、「事業性融資」という表現が他のブログ等でも多用されるようになりました。私は築30年の物件でも20年以上の融資付けられます。

 アパートローンに対応できない売り物件情報をこれから精力的に集めて購入したいと思います。出口は土地売りです。


 最後に、新たにブログやフェイスブックで書評を書いて下さった方について、私が把握している範囲で一覧にします。
(ブログ)
アポロ13号さん
藤井孝一さん
尾嶋健信さん
竹内かなとさん
水戸大家(峯島)さん
ゴン(松田)さん
中卒大家(青木)さん
赤井誠さん
ともきちさん
ソプラノ大家(菅原)さん
(フェイスブック)
田中さん
徳田さん
(メルマガ)
ナルゾウ(塚本)さん
 他の書評をご存知の方や実際書いて下さった方は、コメント欄からご連絡をお願いいたします。

 このところ更新頻度が落ちていますが、ブログの本格的な再開をご期待下さる方は、
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posted by 石渡浩 at 06:23| Comment(4) | TrackBack(0) | 日記

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