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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2011年01月20日

夫馬竜司著『不動産投資絶対成功税務マニュアル―収益物件を買い続けるための税務―』


 18日と19日の2日間でまぐまぐのメルマガを4通配信して融資において重要な話を連載しました。届いていない方は、上のリンクからメールアドレスを登録の上(既に登録済みなのに届かなかった方は別のアドレスを登録して下さい。フリーメールは届き難いようです)、バックナンバーをお読み下さい。かなりの力作になったと自負しています。

 一度に沢山の情報を送り過ぎても受け手がパンクしてしまいますので、今回は休憩したいと思います。そうは言っても、皆様がアクセスして下さっている中で2日間も記事を書かない訳にはいかないので、私のブログ始まって以来の試みとして、書評を書きます。直販方式で書店には売られていない本で、夫馬竜司著『不動産投資絶対成功税務マニュアル―収益物件を買い続けるための税務―』です。

 著者は税理士で、税理士が書いた不動産投資税務の書籍は多数出版されています。そうした中で、夫馬税理士の本著作の特徴を2点挙げると、
1.法人の税務について具体的に説明されていること
2.節税のみならず、敢えて税金を多く払うことによって融資を受け易くする手法が述べられていること
があります。加えて、書店を介さない直販である利点として、著者にメール質問や電話・面会相談できること、及び、読んだ上での返品が可能なことも指摘できます。

 多くの市販書においては、主として個人家主を中心に書かれており、法人については、法人税と所得税の税率の違いと役員報酬の所得控除により節税になる程度の言及しかないことが一般的です。しかし、本書においては、法人で不動産賃貸業を営むための具体的な税務について説明されています。例えば、
・個人と法人とで費用の範囲が異なること
・原則として期の途中で役員報酬額を増減させてはいけないこと
等、私がこの3年間に顧問税理士から教わったことが、色々と書かれていました。

 また、一般に税務本は節税ノウハウに始終しがちですが、本書では、融資対策として決算を黒字にする具体的方法が説明されており、「収益物件を買い続けるための税務」という副題が内容を反映したものとなっています。不動産を購入し続ければ不動産取得税と登録免許税がかかり、一方で当該物件の家賃収入は1年未満しか計上されないことから赤字になりがちです。私の経験上、個人のアパートローンや信金の融資では、決算書が赤字でも直近のキャッシュフローがプラスならば決算書の赤字はあまり問題にされません。しかし、地銀の事業性資金融資レベルになると、赤字会社が融資を受けるとなると、やや難しくなってきます。

 その方法は、私がかつてブログに書いた、修繕費や登録免許税・不動産取得税を損金算入せず資産にして減価償却していくというものですが、都銀や地銀から事業性資金融資を受けるためには有効なものであり、著者が税務のみならず融資についても研究している様子が窺えます。

 本書の主対象は、不動産投資の初心者や、個人で不動産投資をしていてこれから法人を作ろうと考えている段階の投資家と言えましょう。既に税理士が付いて数年間法人を経営してきた投資家にとっては、平易な内容となるでしょう。

 私が不動産投資の税務で最も重要で難しいと考えているのが消費税です。居住用賃貸物件を購入していても、私くらいの投資規模になると、中に事務所として使っている賃借人がいたり、課税対象となる駐車場があったりして、消費税が課税されるものです。また、課税売上があると、新規物件取得の際には今でも消費税還付が受けられる可能性があります。消費税には簡易課税と本則課税があり、本則課税は個別対応方式と一括比例方式があり、どれを使うかによって、消費税の納付額や還付額に大きく差が出てきます。

 私はこの消費税について、今後研究を深めていきたいと考えていますが、残念ながら本書では、消費税のノウハウにはあまり紙面が割かれていませんでした。その意味で、私の希望に適う書籍ではありませんでしたが、逆に言うと、私に合った書籍となると法人経営経験者や不動産賃貸業が本業の投資家向けとなり、一般のサラリーマン大家さんには向かないことになってしまいます。ですから、不動産投資の初心者や、個人で不動産投資をしていてこれから法人を作ろうと考えている段階の投資家は、一読されると良いでしょう。

 ただし、市販書に比べて値段が高いです。著者にメール質問や電話・面会相談できる分価格が高く設定されているとも考えられます。また、今後3年間の税制改正に対応した改定版を配布されることも、市販書にはない付加価値です。読んだ上での返品が可能なことから、まずは入手して内容を吟味することができます。

 市販書に比べると売価は高いですが、税理士への顧問料に比べると非常に安いです。私が3年以上かけて顧問料を払って税理士から学んだことの半分位は、本書に書いてあるのですから。ちなみに、私は川崎の大手税理士事務所である東京ジャパン税理士法人と契約しており、担当は青山税理士です。税理士を探している方は、私から聞いたと言って直接連絡されて構いません。顧問契約についての打ち合わせでは、相談料かからないと思います。全国対応可能です。

 ところで、投資の根本的に重要な話ですが、アクセス解析を見ると、前提事項として皆様に学習をお願いした、物品転売の達人二人が「価格差」を分かり易く解説した動画ファイルPDFファイルにアクセスして頂いていない方が未だ多いようです。未だの方は本日中に、動画ファイルの入手ページ(ページの下のほうにあります)とPDFファイルの入手ページにアクセスして、内容を見ておいて下さい。

 たまには書評も良いでしょうか。良かったと思われる方は、人気ブログランキングへをクリックして下さい。

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posted by 石渡浩 at 01:49| Comment(1) | TrackBack(0) | 日記

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