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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2016年04月08日

石渡住宅サービス株式会社 企業情報ページ



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 このページは、石渡浩の個人ページです。石渡住宅サービス株式会社の企業概要については、
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posted by 石渡浩 at 13:25| Comment(1) | TrackBack(0) | 日記

2016年02月11日

懇親会を2月14日(日)夜に東京都江東区(新木場)で開催します。



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 仕事復帰して4ヶ月以上が経ちました。この間、主催イベントは全て地元藤沢で行ってきましたが、東京に出られるようになってきたので、3年ぶりに東京で不動産投資懇親会を開催します。

 今月14日(日)に江東区(最寄り駅:新木場駅)で行います。詳細についてフェイスブックイベント告知ページ
https://www.facebook.com/events/227542514247586/
をお読みの上、お早めにお申込み下さい。費用は当日現地現金払いとなります。


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posted by 石渡浩 at 12:31| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー

経理事務員募集、人事・総務事務員募集(パート、神奈川県藤沢市勤務)のお知らせ



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 私の会社(勤務地:神奈川県藤沢市)の事務員を募集します。経理・総務事務パート従業員が勤務日数を減らしており、後任者を募集いたします。

 各種扶養控除適用範囲内での就業が可能です。また、大学院や資格教室への通学・国会資格(税理士・公認会計士・社会保険労務士等)受験勉強との両立が可能です。

 入社検討の方への個別説明を本日から随時実施いたします。

 募集要項は次のとおりです。

・職種:
経理事務員または人事事務員

・契約形態:
1年間の有期雇用(期間中は原則として双方途中解約できません)、更新または無期転換の可能性あり、正社員への登用可能性あり

・勤務日と時間:
平日を含む週3日〜5日出勤、実労働時間1日4時間〜7時間の範囲内で相談の上決定(週所定労働時間20〜35時間)

・勤務地:
東海道線・小田急線藤沢駅下車徒歩11分の事務所

・応募条件:次の全ての条件を満たす方
1.73歳未満の方(74歳定年制のため)
2.1年以上の就業可能見込みの方(ただし試用期間あり)
3.採用後、雇用保険被保険者になれる方(他社で雇用されている場合は雇用保険適用事業所の変更が可能な方)、ただし、65歳以上の場合は、採用前過去3年以内に雇用保険に1年以上入っていた方

業務内容:次の1,2のうちいずれか一方または両方
【1】経理事務
 (1)賃料請求データの収納代行会社等への送信と入金管理
 (2)会計帳簿記帳
 (3)支払い・振込・納税・返済手続き
 (4)決算書作成 ※申告書は税理士に外注
 (5)金融機関・公的機関提出書類作成 
【2】人事事務
 (1)社会保険・労働保険手続きと給与計算
 (2)法改正と労働政策に対応した就業規則等変更と雇用助成金申請

募集人数:1名または2名

個別説明申込方法:次のフォームから送信
(経理事務または人事事務に関する学習歴や実務経験記入のこと)
https://form.os7.biz/f/a2a3bd51/

待遇:
・昇給 毎年10月
・賞与 有り(勤続1年半以降、年1回)
・退職金 有り(勤続5年以上の方対象)
・保険 労災保険及び雇用保険(全員)、厚生年金及び健康保険(所定労働時間30時間超契約の方対象)
・有給休暇 労働基準法の定めのとおり
・福利厚生 参考図書購入費用(月額1万円上限)、社内図書室利用(貸出可能)、社員研修、社員旅行、資格取得奨励金、税理士・社会保険労務士独立開業支援等
・給与支払 末締め翌月10日払い
・初任給 時給925円(実務経験者または未経験の国家試験合格者)〜1,000円(有資格の実務経験者)
・通勤手当 日額6百円・月額9千円を上限として実費支給
・家族手当 母子・父子家庭月額5千円、3歳未満子供扶養者月額5千円


 まずは個別説明を行います。ご関心のある方は、経理事務または人事事務に関する学習歴や実務経験記入の上、次のフォーム
https://form.os7.biz/f/a2a3bd51/
からご送信をお願いします。



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posted by 石渡浩 at 11:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2015年12月22日

不動産向け融資と金融行政1



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 この1ヶ月間、不動産向け融資に行き過ぎを懸念する金融行政についてのニュースが不動産投資業界で話題となりました。今回、通信社から配信されて広く行き渡った3記事を見てみましょう。

 まず、2015年11月28日に時事通信から「不動産向け融資、バブル期並み=金融庁、地銀の監視強化」として出された記事です。

 金融機関の不動産業向け融資が高水準で推移している。国内銀行の2014年度の新規貸し出しは10兆円を上回り、バブル絶頂期の1989年度やミニバブルと言われた07年度の水準にほぼ並んだ。金融庁は、融資の焦げ付きなどで各地の地方銀行や信用金庫の経営に影響を与える恐れがないか、監視を強めている。
 日銀の統計によると、14年度の不動産業向けの設備資金の新規貸し出しは、銀行が10兆1549億円と7年ぶりに10兆円を超え、信用金庫も2兆1002億円と初めて2兆円を突破した。大手行では、都心の物件に投資する大手の再開発業者や不動産投資信託(REIT)向け融資がけん引。これに対し、地銀や信金は個人の資産管理会社など中小向け融資の伸びが高いのが特徴だ。
 地銀・信金の不動産業向け融資の増加の背景には、今年から相続税が増税された影響もある。借入金で不動産を購入すれば資産家は相続税を抑えられるため、地方の県庁所在市を中心に「相続税対策で賃貸用のアパートやマンションを建設するニーズが増えている」(有力地銀)という。日銀の大規模金融緩和で超低金利が続く中、利ざやを稼げる有望な貸出先が少ないことも、地銀を不動産向け融資に走らせる要因になっている。 
 日銀や金融庁は今のところ、不動産市況に崩壊の危険を伴うバブルの兆しはないとみている。ただ、不動産は年数が経過するに連れて建物の空室率が上昇することが多く、市況が減速を始めると「急速に悪化する傾向がある」と同庁幹部は警戒する。
 金融庁は今月、地銀頭取らとの定期的な意見交換会で改めて各行に注意を促した。今後は、各金融機関のリスク管理体制が十分かどうかや融資先の収益見通しをきちんと検証しているかどうかなどを、監督・検査を通じて点検していく方針だ。


 要するに、地域金融機関が不動産に傾注した融資をしている中でリスクや収益の管理がきちんとできているか、金融庁がチェックしていく、ということです。

 次に、2015.12.07に共同通信から類似の次の記事が発表されました。

 金融庁が、地方銀行の不動産向け融資の監視を強化することが7日、分かった。銀行業界全体で新規融資はバブル期に並ぶ水準まで拡大した。一部の地銀で急増しているため、リスク管理態勢に問題がないか本格的な点検に乗り出す。
 金融庁は、最近の不動産向け融資の増加について、バブル期のように経済全体として問題がある状態ではないと見ているが、多額の融資が焦げつけば経営が大きな打撃を受ける恐れもある。
 このため経営に与える影響を十分に考慮した融資や審査の態勢を各行が整えているか検証する。
 日銀によると、2014年度の不動産業向け設備資金の新規融資は銀行全体で7年ぶりに10兆円を超え、1989年度にほぼ並ぶ高水準だった。信用金庫は全体で2兆円を初めて超えた。
 不動産向け融資全体でみると、15年6月末時点で地銀の伸び率は前年同期比6・6%増と、大手行の2・0%増の3倍以上だった。
 地銀の不動産向け融資が伸びているのは、相続税の課税強化対策でアパート経営に乗り出す個人が増えていることが主因だ。日銀による大規模な金融緩和の影響で市場金利が下がり、企業向け融資で十分な利ざやが確保できないことから、「アパートローン」に力を入れる地銀が増えているという。


 そして、より具体的なニュースが2015年12月10日、ロイターより報道されました。タイトルは「金融庁、不動産融資急拡大で一部金融機関からヒアリング=関係筋」というものです。要するに、SBJ銀行等を対象に調査しているということでしょう。

  金融庁は、不動産向け融資を足元で急拡大させたり、不動産融資の比率が大きい一部の金融機関を対象に、リスク管理や今後のビジネスモデルについて聞き取りを始めた。複数の関係筋が明らかにした。金融庁はマクロプルーデンスの観点から不動産市場にも注目しており、実態を把握して持続力のある経営戦略を構築するよう求める方針だ。
 一部の地方銀行のほか、外国金融機関の日本法人の一部も対象になっているもようだ。金融庁は金融機関のビジネス展開におけるリスク要因として、国債の運用状況、中国経済の動向、原油安などさまざまな点に目配りしているが、不動産市場の動向も重視している。
 関係筋によると、不動産向け貸出は一部の地域金融機関で増加傾向にあり、個人による貸家向け貸出(アパートローン)や私募ファンドによる投融資などの増加が目立っているという。
 不動産市況について、金融庁は現時点でバブル的な状況にあるとはみていない。ただ、バブル崩壊の経験から、ひとたび減速すると急速に悪化するリスクがあり、不動産関連のエクスポージャーが多い金融機関には打撃を与えかねないと警戒している。
 足元で国内銀行の不動産向け融資は急増している。日銀の統計によると、四半期ベースでは、7―9月期の不動産業向け設備資金の新規融資は2兆9843億円で、製造業向けの5倍超に上った。


 これらに関連して専門誌はどのように書いているでしょうか。日本金融通信社のニッキン2015年12月4日号では、「金融庁、不動産融資“過熱”に警鐘、地域銀行や信金の動向注視」として次の通り詳述しています。

  金融庁は、地域金融機関が不動産業向け融資を積極化している状況を踏まえ、リスク管理を徹底するよう警鐘を鳴らし始めた。個人の賃貸マンション・アパート ローンなどが過熱気味とみて、融資残高が短期間に伸びている金融機関や不動産向け融資比率の高い先を対象にモニタリングの実施を計画している。
 11月下旬に開催した各業態との意見交換会で、幹部が地域銀行や信用金庫などのトップに直接懸念を伝えた。
 9月に公表した金融行政方針でも与信集中リスクの点検を重点課題に掲げており、金融機関の提出データを分析して対象金融機関を抽出する。モニタリング方法は今後詰めるが、ヒアリングや検査などを組み合わせてリスク管理が十分かを検証する見通し。
 具体的には、集中リスク管理の基本方針を定めているか、業種別与信に一定の限度枠を設けているか、融資期間が長すぎないかなどを点検する。
 ただ、地域特性から不動産向けに依存せざるをえない金融機関もあり、「ビジネスモデルや人口減に伴う将来の住宅需要なども考慮して対話する」(幹部)考え。
  同庁幹部は「市況全体にバブルの兆候はみられないが、一部では高値で取引されている物件もある」と指摘。大手行の不動産向け融資は横ばいで推移する一方、 地域金融機関は増加傾向が目立ち、特に賃貸物件向けが約4割を占めることに注目している。余資運用の一環として私募REIT(不動産投資信託)に投資する地域銀も多く、市況悪化時の影響を懸念して注意喚起が必要と判断した。


 ここでのポイントは「金融行政方針」です。どういうものか、ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 22:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2015年11月02日

本日19時からのセミナーの当日券発売開始



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 トントンさんのご指摘のおかげで、先週募集した60席は満席となりました。ありがとうございました。

 只今より「当日券」の販売を開始いたします。仕事がある中で、直前にならないと行かれるかどうか分からないというご意見・ご要望に対応してのものです。

・開催題目    「マイナンバー時代の複数資産管理法人経営の仕方−銀行法人部門の事業性融資を中心として−」

・主催者兼講演者 石渡浩

・開催場所    藤沢商工会館ミナパーク 601-602号室
         (東海道線藤沢駅北口下車徒歩3分)
         http://www.fujisawa-cci.or.jp/kaikan-gaiyou/kaikangaiyou.html

・定員      60名(前売り券)+10名(当日券)

・開閉場時刻   18時30分開場、21時閉場

・タイムテーブル
18時30分〜19時  過去のセミナー収録DVDの特価販売会
19時〜20時30分  石渡浩の不動産投資セミナー
20時30分〜21時  石渡浩の個別相談会/過去のセミナー収録DVDの特価販売会
21時15分〜23時  懇親会

・セミナー形式  スクリーン・ホワイトボードと受講用机を利用したいわゆるスクール形式

・支払い方法   ペイパル、クレジットカードまたは銀行振込(11月2日午前10時期限)

・申込方法    本日19時までに専用フォームからお申し込み後、自動返信メールを読了の上、お支払いをもって申込完了となります

・懇親会     21時15分から23時まで、庄や藤沢南口店にて
         http://search.daisyo.co.jp/shop.php?shop_cd=1172

・懇親会二次会  当日帰宅されない方や地元の方を対象に23時過ぎから深夜まで藤沢駅周辺にて
         ※詳細は懇親会終了時に話し合いにより決定(費用別途要)

・申し込みフォーム https://form.os7.biz/f/0699af20/

・参加対象    年間家賃収入が概ね1千万円以上の方

・受講料(当日券) 20,000円(ただし懇親会不参加の方は17,000円) ※懇親会のみの当日追加申し込みは3,000円になります。

・セミナー目次
1.アパートローンと事業性融資の融資の審査方法の違い
2.自分が受けている融資が事業性かどうかの判断の仕方
3.「1法人1銀行」新設法人融資手法で事業拡大し易い理由
4.マイナンバー施行後の「1法人1銀行」新設法人融資手法のゆくえ
5.既存の「1法人1銀行」から「多法人多銀行」形式への変え方
6.今年の金融庁の検査・監督行政
7.主要各銀行の事業性融資の審査目線 ※この部分の講演場所は懇親会場になる可能性があります
  (私が融資取引している三菱、みずほ、三井住友、りそな、横浜、静岡、スルガ各行について)





 さて、決算書と税務申告書についての連載が始まろうとしています。続編を後希望の方は、
をクリックしてお待ち下さい。


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posted by 石渡浩 at 15:49| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー

2015年10月31日

年間家賃収入1億円>私>>初心者 ですが、参加可能でしょうか?



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 まぐまぐのメールマガジンで昨日から募集開始しましたとおり、11月2日(月)19時から20時30分まで、セミナーを開催します。終了後は21時まで個別相談会で、その後は23時まで懇親会です。

 トントンさんからご質問を頂戴しました。

年間家賃収入1億円>私>>初心者
ですが、参加可能でしょうか?


 貴重なご質問ありがとうございます。書き間違えでした。当初書いたメルマガを書き間違え、あとはコピーアンドペーストなので、各媒体に誤った情報を書いてしまいました。

 正しい参加加条件は「年間家賃収入が概ね1千万円以上の方」です。また、あくまで「概ね」ですので、適当な桁で四捨五入して頂いて構いません。

 昨日申込者数が予想よりも少なく、昨夜その原因を考えていました。原因の多くはそこにありそうですね。

 以下、訂正後の要項です。
  

・開催題目    「マイナンバー時代の複数資産管理法人経営の仕方−銀行借入を中心として−」

・主催者兼講演者 石渡浩

・開催場所    藤沢商工会館ミナパーク 601-602号室
         (東海道線・小田急線藤沢駅北口下車徒歩3分)

・定員      60名

・開閉場時刻   18時30分開場、21時閉場

・タイムテーブル
18時30分-19時  過去のセミナー収録DVDの特価販売会
19時-20時30分  石渡浩の不動産投資セミナー
  1.アパートローンと事業性融資の融資の審査方法の違い
  2.自分が受けている融資が事業性かどうかの判断の仕方
  3.「1法人1銀行」新設法人融資手法で事業拡大し易い理由
  4.マイナンバー施行後の「1法人1銀行」新設法人融資手法のゆくえ
  5.既存の「1法人1銀行」から「多法人多銀行」形式への変え方
  6.今年の金融庁の検査・監督行政
  7.主要各銀行の事業性融資の審査目線 ※この部分の講演場所は懇親会場になる可能性があります
  (私の会社が融資取引している三菱、みずほ、三井住友、りそな、横浜、静岡、スルガ各行について)
20時30分-21時  石渡浩の個別相談会/過去のセミナー収録DVDの特価販売会
21時15分-23時  懇親会

・セミナー形式  スクリーン・ホワイトボードと受講用机を利用したいわゆるスクール形式

・支払い方法   ペイパル、クレジットカードまたは銀行振込(11月2日午前10時期限)

・申込方法    専用フォームからお申し込み後、自動返信メールを読了の上、お支払いをもって申込完了
         ※定員に達し次第、フォームからの申込ができなくなります

・懇親会     21時15分から23時まで、庄や藤沢南口店にて

・懇親会二次会  当日帰宅されない方や地元の方を対象に23時過ぎから深夜まで藤沢駅周辺にて
         ※詳細は懇親会終了時に話し合いにより決定(費用別途要)

・申し込みフォーム https://form.os7.biz/f/0699af20/

・参加条件    年間家賃収入が概ね1千万円以上の方(初心者はご遠慮下さい)

・受講料     9,800円(ただし懇親会不参加の方は8,000円)
・ご家族同伴特別割引受講料 8,000円(懇親会含む)


 以上概要です。詳細は、今後のメールマガジンフェイスブックに今週末随時アップしていきます。定員に達し次第、募集終了とさせて頂きます。


 さて、決算書と税務申告書についての連載が始まろうとしています。続編を後希望の方は、
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posted by 石渡浩 at 11:12| Comment(1) | TrackBack(0) | セミナー

2015年10月30日

「マイナンバー時代の複数資産管理法人経営の仕方−銀行借入を中心として−」11月2日(月)19時からセミナー開催



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「マイナンバー時代の複数資産管理法人経営の仕方−銀行借入を中心として−」11月2日(月)19時からセミナー開催

 まぐまぐのメールマガジンで予告しましたとおり、11月日(月)19時から20時30分まで、セミナーを開催します。終了後は21時まで個別相談会で、その後は23時まで懇親会です。

 今年2回目の私のセミナーとなります。前回は「個別注記表講座」というマニアックな内容でしたが、今回は、経験者対象の法人融資セミナーになります。

・開催題目    「マイナンバー時代の複数資産管理法人経営の仕方−銀行借入を中心として−」

・主催者兼講演者 石渡浩

・開催場所    藤沢商工会館ミナパーク 601-602号室
         (東海道線・小田急線藤沢駅北口下車徒歩3分)

・定員      60名

・開閉場時刻   18時30分開場、21時閉場

・タイムテーブル
18時30分〜19時  過去のセミナー収録DVDの特価販売会
19時〜20時30分  石渡浩の不動産投資セミナー
20時30分〜21時  石渡浩の個別相談会/過去のセミナー収録DVDの特価販売会
21時15分〜23時  懇親会

・セミナー形式  スクリーン・ホワイトボードと受講用机を利用したいわゆるスクール形式

・支払い方法   ペイパル、クレジットカードまたは銀行振込(11月2日午前10時期限)

・申込方法    専用フォームからお申し込み後、自動返信メールを読了の上、お支払いをもって申込完了
         ※定員に達し次第、フォームからの申込ができなくなります

・懇親会     21時15分から23時まで、庄や藤沢南口店にて

・懇親会二次会  当日帰宅されない方や地元の方を対象に23時過ぎから深夜まで藤沢駅周辺にて
         ※詳細は懇親会終了時に話し合いにより決定(費用別途要)

・申し込みフォーム https://form.os7.biz/f/0699af20/

・参加条件    年間家賃収入が概ね1億円以上の方(初心者はご遠慮下さい)

・受講料     9,800円(ただし懇親会不参加の方は8,000円)
・ご家族同伴特別割引受講料 8,000円(懇親会含む)


 以上概要です。詳細は、今後のメールマガジンフェイスブックに今週末随時アップしていきます。定員に達し次第、募集終了とさせて頂きます。


 さて、決算書と税務申告書についての連載が始まろうとしています。続編を後希望の方は、
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posted by 石渡浩 at 17:17| Comment(1) | TrackBack(0) | セミナー

二重課税とは−登録免許税・不動産取得税と法人税との関係において−



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 身内に不幸があり更新が遅くなりました。

 きつたか様からコメントを頂戴しました。

二重課税の使い方が誤っています。
二重課税は以下のような際に使います。
会社の利益に対して法人税を取られ、取られた後の利益を配当した際に所得税を取られる。
外国子会社の利益に対して、現地で法人税を取られ、取られた後に日本の親会社に配当した際に、日本の法人税を取られる。
二重課税とは、ある利益に対して別々に課税される事です。
不動産取得税は利益に対して課税されるものではないので、二重課税には当たりません。


 ご指摘ありがとうございます。確かに、前回の記事で二重課税としたのは誤用です。

 きつたか様に質問します。「二重課税とは、ある利益に対して別々に課税される事」とのことですが、利益以外にも重複して課税されるものがあります。それらを包含すると、「利益」よりも広い概念を表す言葉がより適切かと思いますが、何と表現すべきでしょう。例えば、ガソリンやアルコールには、それに対する課税がされた上にさらに消費税が課税され、各業界団体ではこれを「二重課税」と言っています。つまり、税金部分に対する消費税が「二重課税」ということです。

 さて、不動産購入時の登録免許税と不動産取得税については、固定資産税評価額に基づく課税標準額に税率をかけたものであり、税金にさらに税金がかかるというものではありません。ですから、二重課税ではありません。

 法人が払う登録免許税・不動産取得税は会計上原則として資産になります。税法では税金を資産にせずに損金にしても良いという取扱を認める傾向にあり、法人税法基本通達により、登録免許税・不動産取得税は損金にできる、ということになっています。ここで、不動産取得税・登録免許税を資産にした場合はどうなるでしょう。

 払った税が損金不算入となり、その分課税所得が増え、法人税額も増えます。不動産取得税・登録免許税を払い、さらにその払った税額が所得から引かれることなく法人税が課税されるとなると、不動産取得税・登録免許税を払った上に、さらに法人税も払うことになり、負担感が二重に感じられます。

 これはいわゆる「二重課税」とは異なります。では何なのか考えてみました。その結論は、課税の時期のずれです。

 不動産取得税と登録免許税を課税されたときの費用にすると、税務上のその期に一括損金処理できます。それに対し、これらを資産にするとどうなるでしょうか。建物相当部分は毎期減価償却費として費用・損金になります。土地相当部分は減価償却がないので保有中は費用にも損金にもできず、売却時、取得価額がその分高くなっているので、売却時の益金がその分低くなることから、売却した期の納税額が低くなります。

 つまり、法人税等については、不動産購入時に安くするか、売却時に安くするか、ということになります。もっとも、土地ではなく建物価格中心の物件では、毎年減価償却費が生じます。

 登録免許税と不動産取得税を資産計上した場合には、当期、それら税額×法人税等実行税率分の法人税等を余分に多く払うことになり、損金にした場合と比べて、感覚的に、税金の重複支払いのような気がします。けれど、これは二重課税ではなく、課税の時期のずれです。(登録免許税+不動産取得税)×法人税等実行税率 分の法人税を、土地相当部分については、買った期に払うのか(資産とした場合)、売った期に払うのか(費用とした場合)、そして、建物相当部分については、買った期に払って以降の「戻し」があるのか(資産とした場合)、売ったときに払うのか(費用とした場合)、という選択になります。

 貨幣の時間的価値から、売ったときに払う「費用型」のほうが、当期節税分のキャッシュをその後投資運用できますから、その部分においては経済的利益を高められます。しかし、融資を受けて事業拡大するという観点に立つと、また別の要素が出てきます。その点については、11月2日(月)19時から開催するセミナーにてお話いたします。


 ところで、決算書では資産計上しつつ、その分を申告書で損金にしたりして、登録免許税・不動産取得税分の当期法人税課税を何とか逃れられないものでしょうか。

 どういうことか、詳細にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金

2015年10月22日

メールマガジン配信記事一覧



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 過去1ヶ月間にまぐまぐから発行したメールマガジンのバックナンバーを整理しました。

・9月23日夜「長期火災保険を分割払いできることをご存知ですか」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150923173838000.html

・9月24日「建物売却時に解約してはいけない「お宝保険」(前半)−売却益を増やすための火災保険活用戦略と既存の火災保険を現金化して払い過ぎた保険料を取り戻す方法−」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150924122145000.html

・9月25日「不動産賃貸中小事業者のための資金繰りと事業性融資」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150925165507000.html

・9月26日「建物売却時に解約してはいけない「お宝保険」(後編)−建物売却後の既存長期保険の活用で得する方法−」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150930172347000.html

・10月1日「融資が格段に受け易くなる不動産投資法/今月のセミナー予定」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151001234958000.html

・10月2日「リンク切れの訂正 融資が格段に受け易くなる不動産投資法 」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151002053000000.html

・10月9日朝「石渡浩の決算報告会―融資を受けやすくする「個別注記表」講座―」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151009080442000.html

・10月9日昼「今週の法人マイナンバー導入で大きく変わる融資付け戦略―法人情報を隠せなくなってどう融資を受けるか― 」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151009131348000.html

・10月9日夜「法人不動産投資の落とし穴―融資期間中に貴方が亡くなったら会社はどうなりますか―」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151009182801000.html

・10月21日「資産管理会社における経理担当者の重要性/経理事務員募集」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151021155350000.html



 さて、昨日書きましたとおり、決算書では資産計上しつつ、その分を申告書で損金にしたりして、登録免許税・不動産取得税分の課税を何とか逃れられないか、と考えました。

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posted by 石渡浩 at 00:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2015年10月21日

銀行員に「そういうことでしたら資産計上して下さい」と言われた話



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 話を先月に戻します。

 決算書の販売費・一般管理費の内訳においては、固定資産税も不動産取得税・登録免許税も一緒の「租税公課」科目に入れる会社が多いことでしょう。このまま財務分析をすると、不動産取得税・登録免許税も含めてその年の租税公課の金額がその後毎年かかるものとして、銀行のコンピュータ計算されてしまいます。しかし、実際にそうではありません。会計上の特別損失ではありませんが、「租税公課」科目に含まれる不動産取得税・登録免許税について、銀行・信金の中には「一過性経費」と捉えるところもあります。

 このように実態を踏まえた財務分析をしてもらうためには、固定資産税等の本当に毎年同様にかかる費用とは別に不動産取得税と登録免許税を費用計上していることを、決算書を受け取る銀行担当者に理解してもらう必要があるのです。

 某信金支店長の一言を受けて、私はそれ気付き、それ以降、私は税理士と相談して、「租税公課」の中の登録免許税・不動産取得税の金額を個別注記したり、「租税公課」科目には不動産取得税・登録免許税は含めないで別途「不動産取得税・登録免許税」という科目を新設したり、と工夫してきました。担当の銀行員のために分かりやすい決算書と個別注記表を作ることで、融資が受けやすくなるのです。

 これによって、登録免許税・不動産取得税を損金経理して税引後キャッシュフローを多くしつつ、融資審査で、登録免許税・不動産取得税を費用処理することによる悪影響を軽減させることができました。

 もっとも、全ての銀行でこれが通用する訳でもありません。特に都銀では、中小企業のために実態を見て財務面でプラス評価するというやり方をあまりとってくれないので(減算はするのでしょうが)、個別注記や決算書上の科目分けに頼らずに、決算書の表面上の数字を良くする必要がありました。

 某都銀の担当者とこの問題について相談した際のやりとりです。

私  :「決算書の登録免許税・不動産取得税は、会計原則上は資産計上すべきところ、税法の規定を優先して損金処理しました。けれど一過性経費なので、通常の販管費とは別に捉えて頂きたいのですが」
銀行員:「そういうことでしたら資産計上して下さい」
私  :「そうすると払った登録免許税・取得税を払った上に法人税等を払わなければならず、二重課税になり、税引後キャッシュフローが少なくなってしまいます」
銀行員:「それでも支障ないように経営されれば良いのではないでしょうか」
私  :「不動産を購入していくことを考えると、なるべくキャッシュを増やしたいのですが」
銀行員:「それならば費用計上されるしかないのではないでしょうか」
私  :「大きな物件を購入した期に登録免許税・不動産取得税を販管費に入れると債務償還年数等の財務指標が悪くなってしまいますが、『一過性経費』として別に捉えていただくことはできませんか」
銀行員:「御社が資産とすれば当行も資産としてみますし、御社が費用とすれば当行も費用としてみます。固定資産税も登録免許税・不動産取得税も区別ありません」
私  :「当社でどちらか選択するしかないのですね」
銀行員:「基本的にはそうです」

 ここで私は考えました。決算書では資産計上しつつ、その分を申告書で損金にしたりして、登録免許税・不動産取得税分の課税を何とか逃れられないか、と。

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posted by 石渡浩 at 11:40| Comment(1) | TrackBack(0) | 税金

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