東京･神奈川で不動産投資を行う不動産投資家石渡浩のブログ

　初期費用を下げて入居者を入れる場合の問題点の一つは、入居者の質や賃料の回収です。賃料の回収については、保証会社を付けて、遅延者は保証会社に対応してもらうのが望ましいです。入居者の質が下がること、例えば、騒音を出したりゴミを散らかしたりといったことについては、定期借家契約を導入することで対策になります。定期借家契約については専門家に電話相談できます。
　
　もう一つの問題点は、仲介業者の収入についてです。多くの不動産業者は、借主から1か月分の仲介手数料をもらう上に、貸主からも広告料等の名目で事実上の報酬を取りたがります。借主の仲介手数料を無料にするということは、貸主が仲介手数料を払うことになりますが、さらに貸主が広告料を払うのか、ということです。仲介手数料だけで広告料無しで仲介してと頼んでも、断る不動産業者が多いかもしれません。

　先日、仲介手数料ドットコムというサイトを見つけました。仲介手数料無料の賃貸不動産の情報を掲載した、入居希望者向けサイトです。私の賃貸物件を管理してもらっている相模大野不動産に相談したら、仲介手数料だけで良いということで、すぐに登録をしてくれました。

　この仲介手数料ドットコムの知名度は高くなく、即効性は期待できませんが、長期的にこのサイトがメジャーになってくれれば、効果が出てくるでしょう。他にこのようなサイトを知っている方がいらしたら、是非教えて下さい。

　ランキングのポイントが落ちてきたので、明日はまた融資の話をしようと思います。賛成の方はをクリックして下さい。

　入退去の時期になりましたが、入居よりも退去のほうが多い感じです。いくつもの不動産業者から、今年は賃貸の仲介が不調だとの話を聞きました。

　そんな中で私が一部の物件で使う手が、仲介手数料無料の入居者募集です。無料といっても、仲介業者に募集してもらうので、無収入では仲介業者が動いてくれません。そこで、仲介手数料を借主ではなく貸主の私が払うのです。

　ただ賃料を下げると、同じ建物の他の賃借人からの賃料減額請求の理由を与えてしまうので、私は賃料をあまり下げません。特に、何年かして売却するつもりのマンションは、賃料を下げると収益還元評価が下がり、将来の売値を大幅に低くしてしまう恐れがあります。

　例えば、表面利回り10％で売れるとして、家賃を1割下げると、1年間の家賃相当分、売価が下がります。年間家賃千万円だと1億円で売れる物件が、家賃を下げて年間家賃900万円になると、売価も9千万円に下がってしまい、1,000万円損します。急いで埋めるよりも、数ヶ月かけて高い賃料で賃借人を入れたほうが、得な訳です。

　何ヶ月も空けておくより家賃を下げて早く空室を埋めたほうが良いという意見を良く耳にします。建物が持つ限りづっと所有し続ける予定のアパートならばそれでも良いですが、何年か持って売却するつもりのマンションでは、賃料引き下げは売却価格を下げてしまうので好ましくありません。

　そうは言っても、空室が多くては売れませんので、賃料を高く設定しつつ満室にすることが望ましいです。そこで有効なのが、礼金・敷金無し、フリーレントに加えて、仲介手数料借主負担無しです。これにより、初期費用をほとんど持っていない貧困層を受け入れることができます。

　しかし、仲介手数料無料には問題もあります。次回に続きます。

　人気ブログランキングに登録しているタイトルと紹介文を変更しました。昨日アパート2棟を買ったからです。人気ブログランキングへのリンクからご確認下さい。

　住宅ローンの商品説明書には、「自己居住用」と明記されており、それを前提に融資を受けられる訳ですが、実は、銀行の金銭消費貸借契約書には、「自己居住用」とは全く書かれていないのです。

　ですから、自己居住用に買ったけれど、その後自分は引っ越すという場合には、賃貸することについて、銀行は何も言えません。ゆえに、住宅ローンで買った住宅の賃貸は可能であり、後に、銀行を騙して住宅ローンを受けたと思われないために、住民票や確定申告書の住所を、購入後ある程度の期間購入した住宅にして、その住宅に住んでいたという証拠を残しておくのが良いでしょう。

　ただし、一部の銀行は、30−50平米程度の区分所有マンションの住宅ローンに際して、賃貸には出さないとの念書を提出させます。そうなると、引っ越して空家になったからといって貸すのは難しいかもしれません。

　個人信用情報センターの照会では気付かれなかったとしても、現場の融資担当者には「住宅ローン」を利用していることが容易に分かってしまいます。それは、返済明細書です。

　アパートローンの申し込み時には、既存借入金の返済明細書を新たに申し込む金融機関に提出します。その際、金利が1％とかだったら、住宅ローンを使ったとすぐに分かってしまいますよね。よほどの資産家以外、1％前後の金利でアパートローンを受けることはできないからです。また、返済明細書によっては、「住宅ローン」と書いてあるものもあるのではないでしょうか。

　そのような訳で、住宅ローンで賃貸住宅を購入すると、他の金融機関に分かってしまうのです。それが不正利用と判断されると、その後の融資を受ける際に不利になりますので、お気をつけ下さい。

　では、当初住んでいてその後賃貸する場合はどうなのか、次回に続きます。

　全国銀行個人信用情報センターでご自身の情報を開示請求されることをお勧めします。そうすると分かるのですが、登録事項に「使途区分」というのがあり、ここで、住宅ローンなのかアパートローンなのかその他のローンなのかが分かってしまうのです。

　金融機関の中で個人信用情報にアクセスできる職員は限られているのですが、少なくてもアクセスした職員は、住宅ローンなのかアパートローンなのかを把握できます。金融機関によって、取得した情報をそのまま融資担当者に渡すところもあれば、信用情報の質を数段階に分けて融資担当者に知らせるところもあるのですが、いずれにせよ、融資を申し込まれた金融機関は、他の金融機関での借入使途を把握できますので、後者のタイプの金融機関でも、融資担当者が個人信用情報アクセス担当者に問い合わせれば、使途が分かってしまう可能性が高いです。

　こうして、住宅ローンを不正に借りて不動産投資をした人は、住宅ローンを貸してくれた金融機関はもちろん、他の金融機関からも、融資を受けられなくなってしまうのです。

　延滞歴等は5年で消えますが、住宅ローンで借入を受けた記録は完済から5年を経過するまで残りますので、影響著しいのです。

　そして、後者のタイプの銀行、すなわち、個人信用情報センターへの照会担当者が信用情報の質を数段階に分けて、あるいは、コンピュータが分析して結果を融資担当者に知らせる方式をとっている金融機関で、新たな融資を申し込んだ金融機関で「住宅ローン」の登録に気付かなくても、その他の融資審査で、発覚してしまう恐れがあります。それは、次回書きます。お楽しみに。

　アパートローンよりも住宅ローンのほうが審査が緩く、金利も安いです。昨日物件情報が入ってきましたが、1階が2DKで売主居住中、2階がワンルーム３戸で賃貸中という横浜市保土ヶ谷区の賃貸併用住宅です。多分、売主は住宅ローンで取得したのでしょう。自己居住部分が半分（スルガ銀行は３分の１）あれば、住宅ローンの対象になります。賃貸部分については賃料から返せる計算が成り立てば良く、自己居住部分が本業の収入から返済できれば、比較的容易に融資を受けられます。

　このような物件が売り出されると、その物件に住む予定の無い（満室で住むことが不可能な）投資家に住宅ローンを組んでの購入を勧める不動産業者がいます。しかし、そのようなことをすると、住宅ローンを借りた銀行からは、その後融資を受けられなくなります。

　さらに、その不正の事実は、何と、他の金融機関でも分かってしまい、アパートローンを組むのに非常に不利になってしまうのです。どうして分かってしまうのか、次回に続きます。

　人気ブログランキングまた変動しました。

　数ヶ月前、80過ぎの身寄りの無いお年寄りの受け入れをできるかという問い合わせが仲介業者からありました。私は即座に断りました。その方が入居中に亡くなられた後の費用支出や機会損失が、賃料収入を上回ると思ったからです。沢山の仲介業者で断られ、たらいまわしにされているようなお客様でした。

　しかし、年齢が60歳だったら私は受け入れます。入居中に亡くなられると大変ですが、長期間の入居とその間の賃料収入を期待できるからです。

　ところで、このところランキングのポイントが停滞しているので、また融資のことを書こうと思います。住宅ローンで収益物件を買って賃貸すると他の金融機関にそれが分かるかどうか、ということに興味はありますか。ご興味のある方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ次回の記事にします。

　大変です。「人気ブログランキング」が2位に下がってしまいました。1位は誰でしょうか。「人気ブログランキング」へのリンクをクリックしてご確認下さい。

　昨夜のＮＨＫスペシャルで「無縁死」について扱っていました。ＮＨＫが調査したところによると、単身者が死亡して遺体の引き取り手がなく自治体で埋葬を行った人が一昨年32,000人いたとのことです。

　親族が見つかっても遺体を引き取らない場合があるそうで、そういう場合は自治体で遺体を火葬するそうです。放送の中で、特殊清掃業者という、遺品処理と部屋の清掃を行う専門業者が出てきました。賃貸住宅新聞の広告でもしばしば目にします。

　そのように亡くなる方の中には、当然、賃貸住宅暮らしの方もいます。親族が遺体も引き取らないとなると、遺品を家主が処分しても文句を言う人はいないでしょうが、処分費用は遺族に払ってもらえません。遺体が長期間発見されないと部屋は臭くなり、除去にはお金がかかります。また、その部屋は、次の賃借人を入れるのに苦労するでしょう。

　ゆえに、身寄りの無い高齢者というのは、ほとんどの大家や管理会社が受け入れません。しかし、賃貸住宅の空室率が高くなり、また、今後高齢化が一層進んでいく中で、高齢者を積極的に受け入れるというのは、重要な経営戦略となっていきます。次回に続きます。

　昨日は、沢孝史さんのお宝不動産プロダクツ主催のセミナー

　昨日は、沢孝史氏のお宝不動産プロダクツ主催の、「本には絶対に書けない　金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー」の講師をしました。すぐに満席になってしまったので、私から皆様に開催のお知らせをする余裕がありませんでした。

　テーマは「盲点」でした。「盲点」に的を絞って、その話だけを3時間に渡ってさせて頂きました。

　昨日参加された方、是非、ご感想をコメントしてください。

　来月は、セミナー講師の予定はありません。逆に、受講生として、同じく沢孝史氏主催の藤山勇司氏の競売セミナーに参加いたします。私は懇親会付きのコースに申し込みました。もしも懇親会付きコースをお申し込み下されば、懇親会場でお会いできると思います。開催は2月27日です。申し込みは、こちらからして頂けます。セミナー会場での講演だけでなく、藤山氏が実際に行った競売物件現地調査の模様を収録したビデオが付いてきますので、大変貴重なセミナーだと思います。

　土地が約1,000�uある、全戸駐車場付きのアパートを表面利回り10％以上で買えることになりました。こういう物件は、土地値相場よりも安くなることが多いです。それゆえ、担保掛目が入っても銀行評価額が売買価格を上回り、フルローンが出るのです。詳しくは、昨日の記事で紹介した先月のセミナー映像で説明しています。

　高額のため、銀行の役員会での議決が必要だったそうです。キャッシュフローがあまり良くないというのが難点でしたが、融資期間25年とってもらえたことで、何とか乗り切ることができました。

　私は資産（土地）価値を最重視した投資をしています。昨日はその銀行の支店長に会いましたが、支店長も土地の価値が高いことを評価してくれて、支店として本部に押してくれて、何とか承認を得ることができました。来週決済です。