東京･神奈川で不動産投資を行う不動産投資家石渡浩のブログ

　1月に買った中野区のマンションは満室での引渡しでしたが、満室なのに1室空いていました。それは、管理員室です。管理員を置く訳ではないので、この部屋を空けておくのはもったいないです。そのため、賃借人に使ってもらえるよう、軽く内装工事を入れて、事務所として貸し出すことにしました。

　横浜市緑区のマンションは、地下にトランクルームがあり、沢山空いています。ここも改造して、事務所として貸そうかと思っています。

　他にも、広告看板を出す、携帯電話のアンテナを置く、といった方法で、住居の賃料以外の収入を増やせる可能性があります。

　ところで、毎月の収入を増やすことなく既存物件の利回りを大幅に上げることができるのです。秦野市のアパートで実践中です。知りたい方は、いつものようにをクリックして1日お待ち下さい。

　ところで、メールマガジンの発行をしばらく休んでいましたが、復活しました。未登録の方は、上の窓にメールアドレスを入力して登録して下さい。

　アパートはずっと持っていて土地で売却という出口がありますが、マンションは、数年持って売却するというのが普通の投資手法ですよね。売却の際、積算価格はオーナーの努力では上げようがありませんが、収益還元評価は上げることができます。そうです。賃料を上げれば良いのです。賃料が上がると、売価も上げることができます。

　賃料を下げて賃借人を入れると、家賃は入ってきますが、売却益を失う恐れがあります。例えば、満室年間賃料1000万円で空きのある物件があったとします。賃料を下げて年間賃料900万円にして満室になったとします。満室年間賃料1000万円でも稼働率が80％ならば年間家賃は800万円ですから、家賃を下げて満室にして900万円の賃料収入を得たほうが、一見良さそうです。年間100万円の賃料増になりますから。

　しかし、この物件を売るときのことを考えましょう。表面利回り10％で売れるとすると、年間賃料1,000万円ならば1億円で売れて、900万円ならば9,000万円で、前者のほうが1,000万円高いですね。

　ですから私は、数年後に転売するマンションについては、新規募集賃料を上げています。しかし、ただ募集賃料を上げるだけでは賃借人が付かず、物件の収益還元評価は上がりません。募集賃料を上げるために室内をリノベーションするという方法もありますが、私はしません。私がすることは、募集条件を決めるだけです。敷金・礼金を取らないようにします。敷金・礼金無し物件が少ない地域では、賃料が高くても賃借人は付きます。

　もう一つ、賃料収入を増やす方法があります。をクリックして、続きは1日お待ち下さい。　

　それは、消費税還付額が大きくなるからです。消費税課税事業者から不動産を買うと、売買契約書上に消費税額が記載されます。実は、課税事業者以外の家主から中古アパート・マンションを買った場合でも、契約書上に記載はされませんが、建物は税込みで買っているとみなされます。ですから、建物価格を高めると、還付消費税額を増やすことができるのです。

　消費税還付については、不動産投資専門税理士の叶氏が無料レポートを出していますので、こちらを参考にされると良いでしょう。

　ところで、昨日は中野区のマンション（バス・トイレ同室の1R）の賃貸借契約でした。家賃は75,000円です。1月に買った物件ですが、他の部屋は6万円台なのです。相場よりも約1万円も高い家賃で賃借人に入ってもらうことができました。売却を考えると、賃料を高くしておくことはとても重要です。

　どうしてこのように高い賃料でも賃借人が付いたのでしょうか。その理由を知りたい方は、をクリックして、1日お待ち下さい。

　契約書の文言以上に重要なのが、土地・建物価格の内訳です。減価償却費を多くしてキャッシュフローに余裕を持たせるためには、建物価格を出来るかぎり高くする必要があります。売主が消費税課税事業者の場合、納税を少なくしたいので、建物価格を低くしようとします。その場合、交渉してなるべく建物価格を高くしてもらいます。

　売主が消費税課税事業者でない場合、いくら建物価格が高くても売主に悪影響を及ぼしませんが、それを阻むことがあります。それは、ＦＲＫの「標準書式」です。それには、売買価格の内訳を記入する欄が無いのです。しかし、ＦＲＫに入っている大手不動産業者の仲介の場合、この契約書を使わないと売買させてもらえません。そのため、記入欄の無い土地・建物価格の内訳を、何とか契約上明らかにさせたいと思うのです。

　内訳が無いと買主が自らの判断で物件価格を土地と建物に分けることになりますが、法的には、合理的な方法という定めしかなく、建物価格を高くすると、税務署に否認されかねません。売買契約で示されていれば基本的にそれが採用されるので、何とか売買契約で明示しておきたいものです。

　そこで使う方法の一つが、特約です。特約の中に、「本物件売買価格の内訳は、土地●●円、建物○○円とします」と入れれば良いのです。しかし、それを認めてくれない大手不動産会社もあります。その場合には、不動産会社の仲介印が押されない覚書を作り、その中に、同様の記述をすれば有効になります。売買契約は売主・買主間のものですので、仲介印がなくても良いのです。

　建物価格を高くすることは、減価償却を大きくとること以外にも効果を発揮します。さて、何でしょうか。次回までのお楽しみとします。いつものように、をクリックして、1日お待ち下さい。

　売主の設備修復責任は、ＦＲＫの「標準書式」にて次のとおり定められています。

第14条（設備の引渡し・修復）
１．売主は、買主に対し、別紙「設備表」中「設備の有無」欄に「有」とした各設備を引き渡します。
２．売主は、買主に対し、前項により引渡す設備のうち、「故障・不具合」欄に「無」とした「主要設備」にかぎり、使用可能な状態で引渡します。
３．売主は、買主に対し、前項の「主要設備」について、引渡完了日から7日以内に請求を受けた故障・不具合にかぎり、責任を負います。なお、その責任の内容は修復にかぎるものとし、その修復の範囲等は別表（修復範囲等）中「設備の修復範囲等」の記載によります。　

　三井のリハウスは、当初、売主の責任を無しとする次の特約を提示してきました。

本物件は賃貸中のため、室内の確認、設備の有無およびその状況の確認については省略することとし、売主および買主は次の事項につき相互に確認しました。
�@第14条に定める「設備表」中に、設備の有無や稼動状況が不明である事項があること。
�A本物件の設備について、売主は第14条に定める設備の修復義務については一切負わないこと。なお、賃借人と買主との間において、設備の所有の帰属について疑義等が生じた場合、買主の責任と負担においてそれを解決するほか、その他設備にかかわる一切の意義苦情等を、買主は売主に対し申し立てることはできないものとすること。　

　これに対し、私は、空室もあること、及び、売主に貸主としてのｼ修繕義務があることを主張し、次の形に特約を改めるよう求め、そのようになりました。

本物件は賃貸中のため、室内の確認、設備の有無およびその状況の確認については省略することとし、売主および買主は次の事項につき相互に確認しました。
�@第14条の定めに拘わらず、建物の賃貸中の部分については「設備表」の作成を省略しますが、売主は引渡しまでに生じた建物および設備の故障・不具合について貸主としての修繕義務を負います。
�A空室部分の設備については、第14条の通りとします。
�B賃借人と買主との間において、設備の所有の帰属について疑義等が生じた場合、買主の責任と負担においてそれを解決するほか、上記第1項、第2項に規定するものを除き、設備にかかわる一切の意義苦情等を、買主は売主に対し申し立てることはできないものとすること。

　私は、契約書にかなりこだわります。売買価格の同意が得られ、契約準備に入ると、契約書の細部を契約前に決めます。設備については、修復が出ても通常数万円で済む話ですが、もっと金銭的に大きい、重要な問題があります。その重要な問題とは……次回までのお楽しみとします。いつものように、をクリックして、1日お待ち下さい。

　7月になりました。私の音声インタビューが聞ける「財布の中身レポート」の、7月号からの申し込みができるようになりました。昨日、けーちゃんから、音声ファイルが送られてきました。良く録れていると思います。

　昨日は三井のリハウスで契約でした。1−2時間で終わるだろうと思っていたら、何と4時間もかかってしまい、家に着いたら日付が変わっていました。そんな訳でブログを書くのも遅くなってしまいました。

　三井のリハウスをはじめとした大手不動産仲介会社は、ＦＲＫ社団法人不動産流通経営協会という業界団体に加盟していて、同協会が作った「標準書式」の契約書を使って仲介をします。その書式では、売主の責任として、建物の瑕疵担保責任とは別に、建物附帯設備の故障・不具合の修復責任を求めています。

　オーナーチェンジ物件では、売主が設備の有無やその故障不具合の有無を知らないことから、契約書に付属の設備表を作成せず、設備の修復責任を免責として売買される場合もあります。しかし、賃貸不動産の故障・不具合を修復することは、借主に対する貸主の義務ですので、設備免責にするということは、この貸主の義務を売主が果たさず、買主に責任転嫁することになりかねません。

　例えば、トイレや浴室の換気扇が壊れていたとします。賃借人が賃貸人や管理会社に修繕を求めても、放置されていることって、実際あると思います。また、賃借人が修繕を求めず、放置していることもあるでしょう。こうした中で売買が行われ、買主が新しい貸主として賃借人に連絡をとったところ、賃借人から故障の事実を知らされ、修復を求められたとしましょう。引渡しの前から壊れていたのですから、修繕義務は売主にあります。しかし、売買契約で設備免責となっていると、買主の負担で直すことになります。私は、これは間違っていると思います。

　収益不動産の売買では、売主・買主とも、不動産貸付業を営む事業者であり、事業用の「商品」を売買するようなものです。中古であっても、売主は、賃貸事業に支障のないように形を整えて買主に物件を引き渡すべきであり、後から故障・不具合が発見された場合には、売主は責任を持つべきです。

　大手不動産会社と中小の不動産会社とが共同仲介する場合、大手不動産会社が契約書を起案することが慣例となっています。今回は、三井のリハウスが書類作成を担当しました。三井のリハウスは、予想以上に厳しい表現で、設備免責の特約条項を作って契約書案を送ってきました。賃貸中の部屋はもちろん、空き部屋（売主が居住していた一戸建も含む）についてまで、設備免責の内容となっていました。

　それに対し私は、
・空き部屋については売主が確認できるので免責はおかしい
・賃貸中の部屋については売主に貸主としての修繕義務がある
と主張し、契約書案の特約部分を書き換えて、買主側の仲介業者を通して、三井のリハウスに送りました。

　結果、私の主張がほぼ認められました。実際に、どのような特約が提案され、私がそれをどう直したのか、実物を次回掲載します。いつものように、をクリックして1日お待ち下さい。

　融資を受けるコツは、銀行評価の高い物件を見つけて融資を申し込むことです。オリックス信託と三井住友銀行では収益還元評価ですが、積算評価の高い物件を選ぶことが重要です。2棟目以降の融資を受ける際に、資産（簿価ではなく金融機関の評価額）と負債のバランスを見られるからです。この際の評価は収益還元ではなく積算で行う金融機関が多数派です。

　特に、土地の価値が高い物件を選ぶことが重要です。例えば、静岡銀行では、建物評価方法が非常に渋いです。「しぶぎん」と言われる理由がそこにあるのかもしれません。建物は時間とともに必ず減価するのに対して、土地は相場変動はあるものの古くなったから価値が下がるということはありません。また、災害時、建物は無くなるかもしれませんが、土地はよほどの大災害でなければ影響を受けません。

　銀行評価を下回る価格で買える物件を見つけ、さらに指値をして安く買うと、買った瞬間に「資産＞負債」という状況が生まれます。その資産余力を背景にして、次の物件を購入し、このようにして同じことを繰り返して収益不動産を買いましていくのです。私はこの方法で20件近く融資を受け、3年間で12億円規模の不動産投資を行うことができました。

　現在、融資が厳しいと言われており、実際、横浜銀行や静岡銀行では資産家しか相手にしなくなり、スルガ銀行では対象物件をかなり選別するようになっています。そんな中で私は、4,5月に融資を受け、今月は融資の実行はありませんが、既に審査に通っていて来月実行予定の融資が2件あります。

　ところで、投資家けーちゃんをご存知ですよね。このブログを書いている寺尾さんです。彼は不動産投資の情報提供事業を営んでいます。寺尾さんの会社が行っている事業の一つが、「財布の中身レポート」です。来月、同レポートの会員向けに、寺尾さんらレポート編集者の私へのインタビュー音声ファイルとそれを文字起こしした文書ファイルが配信されます。1時間以上に渡ったインタビューのほとんどは融資の話題になりました。あとは、出口戦略を視野に入れた物件選択の話をしました。

　「不動産投資で最も重要なのは融資です」の連載は、とりあえず、今回の5回目で終えますので、さらに詳しく私の話を聞きたいという方は、「財布の中身レポート」を申し込まれてはいかがでしょうか。なお、来月に入ってから申し込むと、今月分の会費はかかりません。

　今日は、三井のリハウスで契約があります。横浜市戸塚区のアパート購入の契約がようやくできるようになりました。契約書の条文をめぐって、先ほどまで、売主側（三井のリハウス）と買主側（相模大野不動産）でかなりの議論がありました。問題となったのは、設備の修繕義務についてです。オーナーチェンジ物件で売主は引渡し後に設備の修繕義務を負うべきなのか、次回の記事で論じたいと思います。をクリックして、1日お待ち下さい。

　「人気ブログランキング」の1位から3位が激戦になっています。ランキングの確認はこちらです。

　スルガ銀行の融資審査に通らなかったのは、この東京都昭島市アパートです。路線価14.5万円で、単純に面積をかけると8,142万円で、売価7,700万円を下回ります。加えて、建物の価値も未だ残っています。これほど安く売り出される物件はなかなかありません。入居率は100％です。銀行の融資営業担当者も、現地を見に行き、良い物件なので是非取り組みたいというようなことを仲介業者に言っていたそうです。それが、本部の審査に通りませんでした。

　通らなかった理由としては、昭島という地域が東京の中でも「田舎」であることや、駅からの距離があること等が考えられます。ゆえに、スルガ銀行で融資を受けるには、評価が出ることはもちろんとして、立地の良い物件を選ぶ必要がありそうです。

　しかし、立地の良い物件というのは、路線価や公示価という公的な指標を用いての評価額よりも高く売り出されている物件が多く、そういう物件に安易に手を出すと、買った瞬間に他の金融機関の評価基準で債務超過とみなされ、2棟目以降を買い進めることが出来なくなる恐れがあります。また、利回りが低くなりがちですので、高い金利を払って経営が成り立つのかという問題もあります。

　ところで、私の声を聞いたことのある方は少ないですよね。ある方法により、有名投資家による私へのインタビュー音声をもうすぐ聞くことができます。詳細は次回に述べます。をクリックして、1日お待ち下さい。

　以前はアパートローンをどんどん出していた銀行が方針を変えてしまいました。例えば横浜銀行。今では、資産家に限定し、給料が高いだけで資産の乏しいサラリーマンは相手にされなくなりました。

　給料が高いサラリーマンを好むのがスルガ銀行です。自宅を持っていないといった、横浜銀行が論外とするような方にも、積極的に融資しています。しかし、そのスルガ銀行の融資も最近厳しくなりました。借りる人に対する審査はさほどではないのですが、融資対象物件の審査が非常に厳しくなり、激しい選別が行われています。

　例えば、私が売りに出していた厚木市のアパートは、先日売却できましたが、買主さんは自己資金を2割以上出し、融資期間もかなり短くなりました。私が買ったり人に紹介したりする物件は、積算評価が売価を上回る物件ばかりであり、この物件も、スルガ銀行の担当レベルでは、十分な評価が出ました。ゆえに、売価の90％の融資が出るものと思ったら、本部で、融資額も期間も削られてしまいました。それでも買主さんが自己資金を出してくれて、何とか決済できました。

　担当者に聞いたところ、立地が悪いことが、融資額と期間が伸びなかった理由とのことでした。東京の審査役が東京の物件を基準に審査するので、田舎の物件だと不利になるとのことでした。

　スルガ銀行は金利が高い代わりに、他の銀行が融資しない物件に融資する銀行です。私は、昨年借りた際に、ハウジングローンセンターのマネージャーから、はっきりそのように言われました。例えば、築25年の木造アパートにも25年以上の融資期間を取っていましたし、遠方の物件にも融資していました。それが、現在、東京・神奈川では、サラリーマンが比較的容易に融資を受けられる銀行がスルガ銀行とオリックス信託の二つになってしまい（地域によっては千葉銀行の都内の支店を利用できますが）、そんな中で、融資対象物件を選別するようになったのです。つまり、高い金利は取るが、リスクはあまり取らなくなってしまったのです。

　そして、何と、今月に入り、都内の物件についても「田舎だ」という理由で審査に通らなくなってしまいました。その物件の販売図面を次回、紹介しましょう。見たい方は、をクリックして1日お待ち下さい。

　このようにスルガ銀行が融資を絞っている現在、融資付けを不動産業者任せにするのではなく、自分で融資金融機関を見つけられる力が必要になっています。

　一昨日紹介した『アパートローン必勝マニュアル』ですが、今月中に購入すると、各金融機関の最新の融資状況をまとめたレポートが特典として付きます。ご自身で金融機関を開拓するのに、有益な資料になると思います。

　融資承認が出ている2物件の取得について、日程が決まってきました。契約前に融資承認を得ることを求められた物件は、28日に契約することになりました。その後1週間位で決済できる見通しです。そうすると、返済が8月からになり、この銀行の場合、数回返済しないと次の融資を受けられません。さらに、この物件については、空室があるため、空室が埋まってからと言われかねません。

　もう一方の、売主が借り換えの物件は、借り換え先の都合で、決済が7月27日になりました。「毎月融資をするのはいかがなものか」という役員のコメントが付いたため、次の融資は、早くてもその数ヶ月先になりそうです。

　このように融資というのは金融機関の顔色を伺いながら受けていくもので、同じ金融機関から毎月借り続けるというのは不可能なので、取引金融機関を増やして、その時々で融資してくれそうなところに申し込むことで、連続的購入が何とか可能になります。

　金融機関の開拓は貸家業に欠かせません。私は7つの金融機関から借りていますが、それでも新規開拓をしています。今進めているのが、ライフ住宅ローンとスルガ銀行の借り換えです。融資を申し込んだ銀行で、まずは借り換えから取引を始めたいと言われました。その他、今期（今月末まで）の決算書を見た上で判断したいと言ってくれている銀行が1行と、物件次第（RCは40年−築年数が融資期間の上限で、その範囲内で返済できるもの）で融資をしてくれるという信金があります。

　メガバンクと信託銀行は、地主が自己所有地上に建てる場合に限定していたり、何割もの自己資金を求められたりすることが多いですが、そんな中で、みずほ銀行だけは、審査をしてくれます。ただ、審査に非常に時間がかかり、これまで2物件申し込みましたが、2物件とも、審査結果が出ないうちに、他の金融機関で先に融資が付き、みずほは未だ利用していません。

　私は、不動産業者から金融機関を紹介されたことがありません。融資付けを不動産業者に任せる投資家さんが多いと思いますが、現在、自分で融資金融機関を開拓できないと、融資を受け難い状況になってきています。これについての詳細は次回に回します。次の記事を読みたい方は、をクリックして下さい。

　昨日紹介した『アパートローン必勝マニュアル』ですが、今月中に購入すると、各金融機関の最新の融資状況をまとめた特典が付きます。ご自身で金融機関を開拓するのに、有益な資料になると思います。