スマートさん詳しいご説明ありがとうございます。皆様も参考にして下さい。
まず、ネクスト様から第6回「HOME'S不動産投資フェア」のお知らせです。
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■■■ ★★★国内最大級の不動産投資イベント★★★
■■□■■ 有名投資家多数講演！第6回「HOME'S不動産投資フェア」開催
■■□■■リノベーション住宅推進協議会によるリノベーションセミナーも開催
■■■ http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000018
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こんにちは、HOME'S不動産投資フェア事務局です。
一般投資家向けの不動産投資イベントとして、国内最大級1,000名規模の来場数、
多数の講演数を誇り、毎回ご好評をいただいておりますHOME'S不動産投資
フェアを、2012年2月18日（土）に東京・汐留で開催いたします。
本フェアを通じて、不動産投資を検討中の方から既に実践されている方まで、
すべての方に有益な場をご提供いたします。
また、昨年に引き続き、一般社団法人リノベーション住宅推進協議会加盟企業を
講師に迎えたリノベーションセミナーも開催し、実際の事例を交えた
リノベーションのノウハウをご紹介いたします。
不動産投資の有益情報が一日で得られる当イベントを是非ご活用ください。
【 2012年2月18日（土）開催「HOME'S不動産投資フェア」サイト 】
http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000018
■不動産投資の強い味方！ リノベーション
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物件選定や空室対策など、不動産投資で最も重要なポイントにおいて、
リノベーションという手法が注目を集めています。
★物件選定・空室対策、どちらにも効く！ リノベーション
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●物件選び×リノベーションで解決
～知らないと損するリノベーションという選択肢～
●消費者のニーズ×リノベーションで解決
～コミュニティー＆コンサルティング～
●賃貸管理×リノベーションで解決
～愛ある賃貸管理と木賃再生～
株式会社ブルースタジオや株式会社リビタなど、数々のリノベーション実績の
ある企業の著名講師が登場しますのでお楽しみに！
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http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000018
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また、実践投資家の体験をもとにした不動産投資ノウハウや
昨今の最新情報など、多数の著名不動産投資家が語ります。
■今回貴重なお話をいただく講師陣は？
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今回の講演内容は、「物件選定」から「管理・運営（空室対策）」「出口戦略」
また「他金融商品と不動産投資の比較」まで、実際に不動産投資を行うにあたり
知っておかなければいけないノウハウを区分物件から一棟物件まで複数の
不動産を保有され、運営されている実践投資家の皆様にお話しいただきます。
これから始める方、すでに実践されている方ともに役立つ貴重な情報が
得られるのではないかと思います。
そんな貴重なお話をいただく講師の皆様をご紹介いたします。
★【午堂登紀雄氏】による「他の金融商品と比較した不動産投資の優位性」
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【午堂登紀雄氏プロフィール】
米国公認会計士。経営コンサルタント。
貯金70万円から賃貸用不動産を複数取得し、1年間で手取りの家賃収入で
1,000万円を達成。
会社経営の傍らFXやCXの個人投資家としても活動し、投資コンサルティング、
講演、執筆などを行っている。
★【峯島忠昭氏】による「不動産投資計画」
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【峯島忠昭氏プロフィール】
株式会社水戸大家さん代表取締役。宅地建物取引主任者。
サラリーマン時代の2005年11月より茨城県水戸市を中心に不動産投資を
開始し、わずか4年で家賃年収1,700万（満室想定）の資産を築く。
ハンドルネーム『水戸大家』ではBIGtomorrowを始め数々のビジネス誌、
新聞等に取り上げられる。
★【寺尾恵介氏・赤井誠氏・小場三代氏】によるパネルディスカッション
「投資物件の管理運営、空室対策」
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【寺尾恵介氏プロフィール】
不動産投資・アパート経営の人気ブログを運営する「投資家けーちゃん」
大家さん向けの情報誌「満室経営新聞」の編集長。
一般的には空室リスクも高く、アパート経営に不向きと言われる北陸
地方（石川県、富山県）で物件を購入しているにも関わらず、入居率は
常に90％以上で推移。管理会社を中心とした「チーム」での運営を得意
とするスタイル。
【赤井誠氏プロフィール】
昼はサラリーマン。夜と休日はアパート・マンション経営者の二足の
わらじを履くサラリーマン大家。人気ブログランキングでは6年連続
TOP10入り。知識ゼロから始めて、現在9棟73室。総資産は約4.5億円。
年間家賃収入は約5,480万円。すべての物件はほぼ満室稼動をしており、
過去5年間の物件稼働率は98％を超える。
【小場三代氏プロフィール】
宅地建物取引主任者、マンション管理業務主任者、賃貸経営コンサル
ティングマスター。
元祖サラリーマン兼業大家の長女で、幼少のころより両親から実践的
不動産投資法を学ぶ。OL時代、アパート4棟、戸建1棟、マンション1室
購入。遺産相続後、大家業に専念。現在、九州大家の会 会長。
実務経験に基づいたわかりやすい不動産セミナーに定評がある。
★【叶 温氏】による「不動産投資の出口戦略」
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★講演聴講の方に不動産投資でお金を残す税金塾DVDプレゼント★
【叶 温氏プロフィール】
税理士・AFP・宅地建物取引業務主任者・マンション管理業務主任者。
大学卒業後、広告代理店の営業として3年間勤務。その後、税理士を
目指し会計事務所に転職。平成18年12月の会計事務所勤務時代に
年収400万円で、1億円のマンションをフルローンで購入。
不動産投資を実践し、不動産を購入する前からコンサルティングの
できる税理士として、不動産投資に特化した節税・キャッシュフロー
改善ノウハウを駆使する。
そのほか、HOME'S不動産投資フェアでは、
■不動産投資の複数のパートナーと出会える！
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⇒自分の投資計画に合った物件選定や購入、そして自分の投資スタイルに
合った運営のサポートなど不動産投資をすすめるにあたり“カギ”となる
不動産会社・金融機関が一同に約30社参加予定です。
ここでしか得られないネット非公開物件情報や、企業の得意とする
サービスを比較検討しながらパートナー探しをすすめてください。
■融資可能な範囲を把握できる！
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⇒複数の金融機関と相談することで、あらたな融資方法が見つかり、
あなたの投資スタイルを広げることができます！！
など、
不動産投資をこれから始める方からすでに実践されている方まで
幅広い方々に役立つ、ここでしか手に入らない有益な情報が
得られるイベントです。ぜひご来場ください！
※講演数・内容は、予告なく変更する場合がございます。ご了承ください。
随時サイト上で公開してまいります。
※招待講師、参加企業、プログラムにつきましても随時サイト上に公開
いたします。
【 2012年2月18日（土）開催「HOME'S不動産投資フェア」サイト 】
http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000018
本フェアにご参加いただくには、事前の参加登録が必要です。
下記よりアクセスしていただきご登録をお願いいたします。参加は無料です！
▼フェアの詳細情報・参加申込み（無料）
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http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000018
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※お申込み多数の場合は、受付を締め切る場合がございますので
ご了承下さい。
◆◆ HOME'S不動産投資フェア 概要 ◆◆
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・タイトル ：HOME'S不動産投資フェア
・開催日時 ：2012年2月18日（土）
・会場 ：ベルサール汐留 2階
東京都中央区銀座8-21-1住友不動産汐留浜離宮ビル
・「汐留駅」徒歩5分（大江戸線.ゆりかもめ）
・「新橋駅」徒歩8分（ゆりかもめ・JR線・銀座線・浅草線）
・「東銀座駅」徒歩9分（日比谷線・浅草線）
http://www.bellesalle.co.jp/bs_shiodome/access.html
・参加料金 ：無料（HPより事前のお申し込みが必要です）
・HP： http://toushi.homes.co.jp/event/?cmp_id=03_poexee_00000018
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発行：株式会社ネクスト
〒104-6215
東京都港区港南2-3-13品川フロントビル
Tel：03-5783-3652（平日：10:00-18:00）
HOME'S不動産投資
http://toushi.homes.co.jp/
「見える！賃貸経営」
http://toushi.homes.co.jp/owner/
株式会社ネクストの個人情報取扱方針についてはこちらをご覧下さい
http://www.next-group.jp/privacy/
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配信されたメールの転送、Webサイトへの掲載は自由でございますが、
著作権は株式会社ネクストにあり、許可なく改変することを禁じます。
Copyright(C)2012 NEXT Co.,Ltd. All Rights Reserved.
以上、ネクスト様からのお知らせです。上記広告の中で、セミナー情報に加えて非常に有益な情報があります。それは、「見える！賃貸経営」です。2009年に出した私の本でも紹介しています。例えば、地域ごとの賃貸住宅空室率が簡単に分かります。これは国土交通省の統計が元になっており、かつて私が受けた有料セミナーの中でその導出方法を解説することに一節設けているものがありました。私は経済学出身なので統計を扱うことは慣れておりその後この業界に入りましたので建設・不動産関係の統計は一通り目を通していましたが、そういう経験の無い方にとってはそういうセミナーが有用だったでしょうし、セミナーを聴いても自分で計算するのはかなり手間がかかります。
それが2009年頃からホームズのサイト内で無料公開されています。他にも、「見える！賃貸経営」には様々な有益なデータが載っています。もっとも、私は一度掲載データの誤りを指摘したことがあり、注意深く利用する必要はあるかもしれません。
さて、トラブル対応は未だ終わっていません。詳細をお知りになりたい方は、
をクリックして下さい。
メールマガジン
保証人無し・低所得でもできる銀行借入して不動産投資
学生時代に銀行借入を受けアパート2棟を購入し,学校を出て就職せずに不動産投資を続け、2年間に13棟117戸(8億円)を購入し,年間家賃収入1億円を誇る著者が、保証人がいなくても所得が少なくても銀行から融資を受けて不動産投資をし、マンション経営を成功させるノウハウを伝授
稀にメールアドレスを入力しても登録できない場合があります。
その際は、こちらから登録できます。
2012年01月27日
地域ごとの空室率が簡単に分かります
2012年01月25日
三井住友銀行のオーバーローン
皆様コメントありがとうございます。私は現在三井住友銀行から売買価格を超える融資を受けられますが、それは、法人部門の取り扱いです。5，6年前に流行ったアパートローンは個人部門の取り扱いであり、その部門では皆様ご存じのとおり、今は頭金3割というルールになっています。しかも、頭金3割出せば誰でも借りられるという訳では無く、資産余力のある人に限定されているようです。かつてフルローンで積算評価以上に貸していたその銀行が、今では積算評価で純資産を計算し、かつて融資をした先を債務超過扱いして新規融資をしていないような感じを受けます。
かつて担保掛目を入れないで収益還元評価の時価額まで融資をしていました。評価額を超える融資をしていたのかもしれません。また、収支計算において、利回りが低かったり融資期間が短かったりして収支が合わなくても、給与収入の一部を返済原資に加えて融資をしていたのかもしれません。
私はその時期主として地銀融資でアパートを買っていました。マンションも買いましたが、当時は表面利回り10％以上の物件が首都圏では少なく、さらに土地値以下となるとまず無いし、出ても瞬時に売れてしまうので、私がその銀行のアパートローンを使う機会はあまりありませんでした。1件三井住友銀行の申し込み審査に通ったのですが、共同住宅ではなく商業ビルでありアパートローンでは無い別商品の対応となり、頭金をかなり求められたので、借りませんでした。
昨日の記事で「その後どうしているか」と書いたのは、どこの地域ということでは無く、当時少ない自己資金投入で買った方々が、その後も買い続けることが出来ているのか・どのように事業拡大しているのか、関心があるからです。また、三井住友からだけで10億円位借りた方はかなりいたと思いますが、そういう人と出会う機会が無いので、興味があるからです。
特定の金融機関が積極的に融資をするという情報は有益ですが、融資が始まって2，3年経って情報が広まった頃には、もうそのような融資をしてくれなくなることが通常です。昨年も、それまでオーバーローンを出すと有名だった第二地銀が上層部が変わって収益不動産向け融資をほとんどしなくなりました。特に、属性の良いサラリーマン等ならほとんど誰でも簡単に借りられるという情報は長続きしません。
冒頭に書いた都銀法人部門の融資は誰でも借りられる訳ではありません。財務内容が合格点に達してはじめて可能になることです。私が法人を立ち上げたのは2007年4月であり、全体的にアパートローンを利用し易かった2008年、私は融資付に苦戦していました。赤字の決算書を持って融資を受けようとしていたからです。その後、全体的に不動産向け融資が厳しくなりましたが、私の会社の財務内容は年々良くなっていったので、今では財務内容を理由に融資を断られることはまず無くなりました。4年以上かかって、その状態を作ったのです。
5，6年前アパートローンで多額の収益物件を買われた方も、きちんと返済と納税ができていれば利益・資本が毎年蓄積されているので、他の金融機関と上手く取引していれば今でも融資は受けられる可能性はありますが、時価で純資産がプラスになっているかどうか、また、新たな金融機関の開拓が出来ているかが重要なポイントかと思います。
個人や中小企業の融資利用による不動産投資は利益から元金返済・納税をしないといけないので、普通に収支が回っていれば、そこそこ利益が出てますので、それを3年繰り返せば、自ずと財務内容は良くなります。そうすると、融資も自然と付きます。返済・納税後のキャッシュフローを重視する方が多いですが、それはアパートローンの考え方であり、法人融資では税引前後利益や返済前キャッシュフローとその蓄積が重要なようです。
以上、昨日の補足です。さて、区分の続編のご要望も頂戴しておりますが、区分の話が長かったので、とりあえず昨日で一区切り付けたいと思います。区分の話は状況に応じてコメント欄を使って皆様とのコミュニケーションを続けます。
先週ブログ更新しなかったのは忙しかったからですが、その一つにトラブル対応がありました。どういうトラブルでどのように対応したのか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。
2012年01月24日
いきなり一棟買わないでまずは区分所有投資をするメリット
5，6年前、サラリーマンでも億単位の一棟売りマンションが簡単に買えるということで三井住友銀行から融資を受けて買っていた方が沢山いたはずですが、今どうしているのでしょう。私に相談するのはその後この業界に入った方が多く、三井住友銀行の融資で何棟も買ったという方と直接話す機会があまり無いので、そういう方々がその後どうされているのか知りたいところです。
区分を1戸買うのも20戸一棟買いするのも手間はさほど変わらないので、楽に売上を上げるという点では一棟買いです。私は昨年10月から12月まで都内のワンルーム区分を買いましたが、多いときは月に5件も購入し、しかも融資利用でしたので、ほとんどそれだけで終わってしまい他の仕事があまりできない状況でした。しかし、ワンルーム5戸では管理費・修繕積立金を引いた純収入は月20万円になるかどうかであり、私が行っている中では採算性の低い仕事です。
少額な区分所有建物を買う目的として新規金融機関開拓であることは先月説明したとおりですが、初心者の方は、建物管理の勉強になるという利点があります。マンション管理組合が行っている業務のうち管理費等の集金と総会等の開催以外は、一棟マンション所有でも必要な事です。すなわち、共用部設備の維持管理や修繕です。区分所有マンションを買えば総会・理事会資料でその詳細を知ることができますし、理事になれば管理組合の運営メンバーとしてそれに直接参加することができます。
大抵の管理組合には管理代行会社が付いており、担当者による差はありますが、区分所有者全員が払っている管理費を使って、建物管理のプロに色々と教えてもらえますので、区分所有である程度勉強してから一棟所有に移行するのが、無難な業務拡大の流れかと思います。
そして、最近都内の区分を買って感じるのですが、都内のほうが賃貸仲介業者の反応が良く空室がすぐに決まります。賃貸経営に失敗したら土地として処分すれば損はしないという物件は別として、ある程度の規模のマンション一棟を買う前に、その地域で区分を買って実際に入居者募集をして当該地域の賃貸事情を実体験として知っておくことは重要かと思います。もっとも、割安な一棟売りマンションがどの地域に出るかは分からないので、例えば神奈川で事業展開したい方でしたら、川崎・横浜・横須賀・藤沢・小田原・相模原こうした主要地域に区分を2戸ずつ買い（ワンルームとファミリー）一般媒介で入居者募集をして、その様子をみてその地域で大きな売り物件が出た時に買うかどうかの判断材料にする、ということです。
統計や聞き込みである程度のことは分かります。しかし、不動産投資は純粋な金融商品とは異なり理屈だけでは済みません。仲介業者や入居者とのコミュニケーションが必要になります。実際にやってみて分かることもあります。例えば、私はＥメールで宅建業者に客付依頼をしていますが、100件メールを送っても、23区内・川崎・小田原では反応が全然違います。23区内ですとメール配信直後からメールの返信や電話が殺到するのに小田原ではほとんど反応がありません。
反応が悪い地域の業者には電話したり訪問したりということになりますが、「（他業者の仲介で）購入を検討しているのですが」と相談するよりは、「（既に所有している物件について）御社に賃貸仲介を依頼したいのですが」と話をするほうが、当然対応は違ってきます。
昨年買った都内の区分は募集開始から約1か月で満室になりました。一方、神奈川の田舎では未だ空室が残っています。買付申込の際に買主が割り戻す利回りを決める主要因は地域ですが、利回り何パーセントで買うかという判断も、区分の入居者募集を実際に経験することで決め易くなることでしょう。
私は都内区分の入居者募集が上手くいったので、1か月間のその経験が、大きな一棟売りマンションを買う際の参考材料としてかなり活かせると思っています。投資用マンションの仲介や転売をしている宅建業者さん達が、23区内の駅近くの物件が良いと勧めていますが、実際にいくつも買って入居者募集をして、確かに本当であると実感しました。また、昨日まで書いてきた土地売りや建て替えについて、建物が維持できて管理組合が機能し続けることができればその必要もないところ、区分所有者に家賃収入が入ってくれば管理費・修繕積立金を払い易いので、極端に古い物件でなければ、将来の出口をあまり気にせずに買うという投資法も有りだと思っています。
ところで、区分の話に関心の薄い方も多いようなので、先週あったトラブルの話を書こうかと思います。先週ブログ更新しなかったのは忙しかったからですが、その一つにトラブル対応がありました。どういうトラブルでどのように対応したのか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。ご関心の無いことを書いてもあまり意味が無いので、皆様の反応を踏まえて次回の記事を検討したいと思います。
2012年01月23日
区分でも土地値が重要3
続きです。私は土地の値上がり益を期待した区分所有投資をしている訳ではありませんが、土地価値を目的とした投資をされている方もいらっしゃるようです。
例えば、私の持っている区分所有建物の一つに、全体の土地約500平米、建物約1,000平米、総戸数25戸という物件があります。土地の実勢価格は平米30万円位であり、解体費等を引くと更地価格としては平米25万円、12,500万円位と見込まれます。路線価は20万円です。土地持分は各戸ほとんど均等なので、もし土地が12,500万円で売れれば戸当たり500万円という計算になります。私は安く買っているので最終的に500万円入ってくれば喜んで売りますが、新築時は3千万円位だったようなので、そういう価格帯で買っている他の所有者が同意しない可能性は大いに考えられます。
けれど、建て替えを引き受けるマンション開発会社の採算を考えると土地仕入れ価格はこの位が上限でしょう。管理組合に修繕積立金残高はあまり無く、投資用で買っている人が多いので、修繕積立金を大幅に引き上げたり建て替え費用を別途負担したりして建て替えたいという人は非常に少ないでしょう。同規模の建物を建てると少なくても2億円はかかります。戸当たり800万円です。私もそのような支出はしたくありません。
この物件は容積率200％なのでさらに大きい建物を建てらえませんが、建て替え狙いの投資をする人は、建て替え計画があり容積率に余裕のある物件を買うようですね。もしこの物件の容積率が500％ならば2,500平米の建物を建てらえます。そして、25戸の建物を70戸に建て替えることができれば、
・土地 12,500円
・建物 50,000円
・合計 62,500円
・戸当たり 893万円
であり、敷地売却代金500万円を相殺すると393万円の支出です。これでも支出を伴いますが、新築は1,500万円程度で売却を見込めますので、かなりの利益を期待できます。
さらに、元々容積率に余裕をもって建てられた物件ならば、手出し無しで建て替えが可能であり、実際に建て替えに成功しているのは、そのような物件のようです。
投資用マンションはそもそも容積率一杯に建てられていることが多く、建て替えで儲けることは非常に難しいでしょう。ただ、高層の敷地持ち分が少ない物件は土地売りした際に区分所有者が受け取れる売却代金も少なく、土地売りや建て替えや一層困難なことでしょう。
ゆえに、投資用マンションであっても、長期的に持ち続けるならば土地の持分割合が高い物件を土地値以下で買うのが良いと私は思っていますが、いかがでしょうか。私は区分所有投資をたまにしかせず、あまり知識を持っていませんので、詳しい方のコメントをお待ちしております。
昨年、融資を受ける上で区分所有投資が有効と書きましたが、融資以外でも、区分所有投資をして良かったと感じる点がいくつかあります。どういうことか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。
2012年01月22日
区分でも土地値が重要2
お待たせして済みません。
区分所有法第62条「集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる」を用いた建て替えの方法については、東京都の資料や国土交通省の資料に詳しく書かれています。
これに関しては、今月4日の日経新聞に「政府は老朽化したマンションの建て替えを促すため、区分所有法など関連法制を見直す。専有面積などに比例する「議決権」の５分の４以上の同意を必要とする決議条件を３分の２程度に減らし、建て替えをしやすくすることが柱。共用部分の改修も４分の３以上の同意から２分の１超にする方向。都心などで増える中古マンションの安全性を高めるための投資を後押しする狙い。２０１３年の通常国会に法案を提出する方針だ。国土交通省は近く関連省庁との調整に着手。４月をメドに有識者も参加する検討会議を開き、議論を始める。１２年中に詳細を詰め、マンションの建て替えを規定する「区分所有法」や「マンション建て替え円滑化法」など関連法の改正案か、特別立法案を１３年の通常国会に提出する考えだ」との記事が掲載され、決議要件が緩和される方向にあるようですが、現在報道されている限りでは自己居住用の分譲マンションを対象とした議論しかされていないようです。
投資用マンションでは所有者がほとんど住んでおらず、自己資金投入して新しい建物を建てたいと思う投資家は非常に少ないでしょう。そこで現実的な出口は土地売りになります。建て替え決議を拡大解釈すれば、事実上「土地売り」を決議できそうです。土地を買い取って建物を建てる開発業者が見つかり、区分所有者と金額の折り合いが付けばの話ですが、建て替え決議で想定されている区分所有者の買戻しをせずに開発業者が第三者に建物を分譲することで、区分所有者は結果的に敷地の売却をすることになります。
本来土地売りの法制度が整備されるべきだと思いますが、今のところは建て替え決議を「応用」するしか無いようです。区分所有法を所管する法務省に問い合わせたところ、そのように法律が運用されることは想定していないものの法解釈によってはそのように出来てしまう、とのことでした。土地売りの手続き方法については、分譲マンションの開発や管理に従事している実務家や、区分所有投資を研究している投資家等私よりも詳しい専門の方にコメント頂ければと思っています。
あくまで理屈の上でとなりますが、私が買っている区分所有マンションの中には、高利回りや収益還元評価と取引事例比較評価の差を狙って買った物だけでなく、土地価値で買った物件もあります。一棟物と違って区分は利害関係者が多いので、計算通りにいかない可能性がかなりあります。しかし、どうせ買うならば、出口が上手くとれる可能性のある物件を選んだほうが良いという考えです。
投資用マンションでは総会の委任状集めでさえ苦労している管理組合が多いので、4/5にしろ2/3にしろ、建て替え決議の賛同を得ることは大変です。そして、管理組合や区分所有者の資金で再建するなら別として、開発業者に土地を買って建ててもらう必要があるので土地売りはなかなか難しいものと思っています。しかし、難しい中でも、土地売りできる可能性が少しはあるかほとんど無いかはある程度判断できます。
容積率の余っている物件や階数の低い物件は土地売りできる可能性が少しはあるものの、高層で容積率を限度近く使っている物件は価格面での折り合いが付かないことでしょう。私が持っている3、４階建のマンションには、敷地持分割合×敷地の土地値相場以下で買ったものが複数あります。「土地値以下だから」というのが購入した大きな理由です。
長くなりましたので明日に続きます。をクリックしてお待ちください。
2012年01月20日
明日から再開です
また間が空いてしまってすみません。再度のコメントありがとうございます。
明日から再開です。をクリックしてお待ちください。
2012年01月15日
区分でも土地値が重要1
てつやさん、ぼーやさん、スマートさん、コメントありがとうございます。この手の話題は数年間中古不動産を買い続けているだけの私よりも、分譲マンションの管理・開発等の実務経験をお持ちの方や、長年区分所有投資を研究している他の投資家さんのほうが詳しいはずなので、専門の方にフォローして頂ければと思います。
区分にしても一棟にしても、数年持って売却するならば基本は収益還元評価で市場価格が決まりますので、土地値は関係ありません。もっとも、一棟物については積算評価で融資する金融機関が未だに多いので、土地・建物合わせた積算価格には気を配るべきです。一方、区分所有マンションを土地いくら建物いくらと積算評価して融資する金融機関は私の知る限り（私は東京・神奈川に店舗網を展開する普通銀行のほとんどと取引があります）、皆無です。
しかし、私のように長期保有を前提とすると、土地値を重視することになります。最後に残るのは土地の他は無価値の建物だけだからです。地銀・信金では似たような考えをする金融機関がかなりあり、私が沢山融資を受けられている理由の一つに、フルローンで買っても債務より土地時価が大幅に上回っていることがあるようです。不動産鑑定士は収益不動産を収益還元評価中心で鑑定評価しますが、地域金融機関は積算で評価するところが大半です。そして、積算といっても、築20-30年位経つとＲＣでも建物評価が（ほとんど）出ない評価基準を設けている金融機関もあり、そういうところですと、中古物件については概ね土地値しか見ていない、と言えます。
では、区分ではどうか。私は６つから融資を受けていますが、信金においても区分を積算評価して融資するところは知りません。取引事例比較評価が多いですが、投資用マンションですと収益還元評価で売買事例ができるので、結局収益還元評価ということです。融資や数年での売却という観点からは相場の利回りよりも高い利回りで良質の物件を買うことが重要ですが、長期保有を前提とすると、将来の出口を考える必要があります。
ずっと売らないから出口は関係ないというご意見を頂戴することがたまにありますが、代替わりしても後継者が売らないとは言い切れませんよね。後継者が不動産賃貸業を縮小しようと思えば代替わりしたら売りに出されますし、そうでなくても相続税支払いのためにやむを得ず売却する物件が出てくることでしょう。また、特に投資用マンションの場合、建物の躯体は百年持つとしても、外装や設備は20年周期位で大規模修繕が必要なところ、修繕積立金残高が少なく、老朽化した建物を賃借する入居者が減っていけば、管理組合の機能が停止する恐れが大いにあります。中途半端な状態ですと、家賃収入が入ってこないのに管理費と固定資産税をずっと払い続けることになりかねません。いずれにせよ、いつの時点かで物件を売ったり建物を壊したりということが必要になります。
区分所有でも一棟所有でも、最後に残るのは土地です。ですから、私は区分所有を買う場合でも土地値を重視しています。しかし、区分を土地売りするのは難しいです。基本的に所有者全員の同意が必要だからです。ではどうするのかと言えば、区分所有法第62条の建て替え決議を使います。「集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる」定めがあり、これを上手く使うことができれば、区分所有で長期保有しても上手く売却できる可能性があります。
あくまで理屈の上でとなりますが、私が買っている区分所有マンションの中には、高利回りや収益還元評価と取引事例比較評価の差を狙って買った物だけでなく、土地価値で買った物件もあります。一棟物と違って区分は利害関係者が多いので、計算通りにいかない可能性がかなりあります。しかし、どうせ買うならば、出口が上手くとれる可能性のある物件を選んだほうが良いですよね。
では、私が「建て替え決議」をどのように利用して区分所有投資物件の将来を描いているのか、ご関心のある方は、をクリックして下さい。ご希望が多いようでしたら、私が区分でも土地値を重視している理由を、数値例を交えて説明したいと思います。
2012年01月14日
スマートさん再登場をお願いします
今日は14時から私の会社の融資顧問をしている銀行ＯＢの融資コンサルタントのセミナーを私の主催で開催します。ご希望が非常に多かったので、もう1回開催することにしました。少人数セミナーですので、日程は皆様と調整して決めます。受講料は3千円です。次回参加ご希望の方は、こちらのフォームから予約をお願いいたします。
今日のセミナーについては、ご応募頂いた中で融資付経験値が似ている方10人に絞って受講者を決定しました。夕方遅くなってしまいましたが、個別に電話連絡したところ皆様本日いらして下さるとのことで、その後、会場案内のメールを送信しました。
昨日はセミナー告知のタイトルだったのでお読みにならなかった方もいらしゃるでしょうが、後半は区分所有投資の記事でした。再掲します。
区分所有のプロことスマートさんから、昨年と今年、コメントを頂戴しています。スマートさん貴重なご投稿ありがとうございました。
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「区分所有マンションを管理組合の議決で取り壊して土地売りするのって、どうすればできるのですかね。」
ここまで自分でしなければならないような立地には価値がありません。一等地の中のいちばんいい場所には、古いマンションが鎮座しています。更地ならば１０倍はするはずが、１０分の１の価格で売買されています。そのようなマンションのうち、ある一定の要件を満たしているものには、地上げが恒常的に行われています。なにも自分で更地にしなくても、地上げが行われる前に買っておけば、５倍ぐらいで買い取ってもらえます。更地には、地上げ屋さんがしてくれるものなのです。区分所有の真の妙味とは、このようなもので、決して利回りが少し高いなどというところではありません。
私は、区分所有専門で独学なので、やっていることが、いわゆる「積算」というものかわかりませんが、①都心の一等地の中の一等地にあること、②土地持ち分の路線価評価よりも安いこと、③地上げされやすい要件をそなえていること、をポイントにしています。都心の築古区分のほとんどは、②の要件は備えているので、①と③の見極めを重視しています。これら三要件を満たすものを投資対象として、実質利回り10％以上のものを買っていきます。これにより、キャピタルゲイン宝くじをインカムゲインで買っていることになり、成功すれば、数倍の利益、失敗すると、10年で元金を回収して終わりという感じです。私は、不動産賃貸業ほど収益性の低い事業はないと思っているので、インカム目的で不動産を買うことはしません。キャピタル目的の投資ですが、私の失敗とは元金を回収して終わることで、損失を出すことではありません。
例えば、南青山に利回り10％で区分が売りに出ても、③を満たしていなければ絶対買いません。この物件が利益を出さないと考えているのではなく、10年でやっと資金を回収して、投資額に対して50％程度の利益を出すものには、興味がないということです。
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これに対するご質問・ご意見等を、皆様是非コメントして下さい。
私からも一点スマートさんにお尋ねします。容積率に余裕のある昔の団地ですと建て替えにより区分所有者が利益を得られるので、土地価値の高い区分所有マンション投資をするというのは、セミプロの間で従来から行われている投資法と認識しています。スマートさんは「地上げ」とのことですが、地上げ屋さんが全戸の所有者と個別交渉して、全戸を買い上げるという意味でしょうか。「地上げ」についてもう少し詳しくご説明頂ければ幸いです。
積算というよりも敷地価値の話になっていますね。区分で敷地の価値は重要か、続編にご関心のある方は、をクリックして下さい。
2012年01月13日
明日セミナーと新年会を開催します
予告しました通り、明日融資セミナーを開催します。いつもと違うのは、講師が私ではなく、私の会社の融資顧問をしている銀行ＯＢの融資コンサルタントであるということです。
セミナーの目次は次の通りです。
１．アパートローンと法人融資の違い
２．企業格付けとは何か
(1)「金融検査マニュアル」と「金融検査マニュアル別冊（
中小企業編）」の導入
(2)「信用格付け」と「債務者区分」
(3)定量分析と定性分析
・第一次評価（定量分析）
・第二次評価（定性分析・将来返済力）
・第三次評価（定性分析・潜在返済力）
３．企業内容の開示と財務諸表
(1)日本の会計制度と企業内容の開示
(2)「中小企業の会計に関する指針」
(3)財務諸表と財務分析
４．企業格付けのポイント
(1)定量分析における重要項目
(2)定性分析における重要項目
５．企業格付けアップ作戦
(1)定量項目の点数アップ方法
(2)定性項目の点数アップ方法
断片的には私がメルマガ・ブログで買いては来ましたが、
体型的に解説するとなると私には力不足であり、銀行出身
の専門家に講義してもらうことにしました。
優秀な銀行OBならばこうした講義をできる人は沢山いる
かもしれませんが、不動産投資家向けの法人融資セミナー
という点で、一般的な企業向けセミナーとは異なります。
銀行時代に不動産業向け融資をするのみならず、私の会社
の決算書を丹念に分析し、今世紀に入って流行り出したフ
ルローン中心の不動産投資法にも詳しいコンサルタントが
講師を担当するからです。
実際に私の顧問をしているコンサルタントが私と内容を
擦り合わせながら構成したセミナーですので、ほとんどの
投資家さんにご満足頂けるだろうと自負しております。受
講料は3千円です。
ご関心のある方は、先ほど配信したメルマガをご確認下
さい。
さて、昨日の続きです。区分所有のプロことスマートさんから、昨年と今年、コメントを頂戴しています。スマートさん貴重なご投稿ありがとうございました。
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「区分所有マンションを管理組合の議決で取り壊して土地売りするのって、どうすればできるのですかね。」
ここまで自分でしなければならないような立地には価値がありません。一等地の中のいちばんいい場所には、古いマンションが鎮座しています。更地ならば１０倍はするはずが、１０分の１の価格で売買されています。そのようなマンションのうち、ある一定の要件を満たしているものには、地上げが恒常的に行われています。なにも自分で更地にしなくても、地上げが行われる前に買っておけば、５倍ぐらいで買い取ってもらえます。更地には、地上げ屋さんがしてくれるものなのです。区分所有の真の妙味とは、このようなもので、決して利回りが少し高いなどというところではありません。
私は、区分所有専門で独学なので、やっていることが、いわゆる「積算」というものかわかりませんが、①都心の一等地の中の一等地にあること、②土地持ち分の路線価評価よりも安いこと、③地上げされやすい要件をそなえていること、をポイントにしています。都心の築古区分のほとんどは、②の要件は備えているので、①と③の見極めを重視しています。これら三要件を満たすものを投資対象として、実質利回り10％以上のものを買っていきます。これにより、キャピタルゲイン宝くじをインカムゲインで買っていることになり、成功すれば、数倍の利益、失敗すると、10年で元金を回収して終わりという感じです。私は、不動産賃貸業ほど収益性の低い事業はないと思っているので、インカム目的で不動産を買うことはしません。キャピタル目的の投資ですが、私の失敗とは元金を回収して終わることで、損失を出すことではありません。
例えば、南青山に利回り10％で区分が売りに出ても、③を満たしていなければ絶対買いません。この物件が利益を出さないと考えているのではなく、10年でやっと資金を回収して、投資額に対して50％程度の利益を出すものには、興味がないということです。
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これに対するご質問・ご意見等を、皆様是非コメントして下さい。
私からも一点スマートさんにお尋ねします。容積率に余裕のある昔の団地ですと建て替えにより区分所有者が利益を得られるので、土地価値の高い区分所有マンション投資をするというのは、セミプロの間で従来から行われている投資法と認識しています。スマートさんは「地上げ」とのことですが、地上げ屋さんが全戸の所有者と個別交渉して、全戸を買い上げるという意味でしょうか。「地上げ」についてもう少し詳しくご説明頂ければ幸いです。
積算というよりも敷地価値の話になっていますね。区分で敷地の価値は重要か、続編にご関心のある方は、をクリックして下さい。
2012年01月12日
区分で積算は重要か2
間が空いてしまってすみませせん。年末年始に沢山のコメントを頂戴しありがとうございました。
区分で積算評価は通常使われません。土地・建物を分離出来ないので、積算してもほとんど無意味だからです。実際に使われている場面は、相続税評価です。
金融機関が担保評価する方法は取引事例比較です。土地いくら、建物いくらと計算する金融機関は聞いたことがありません。ただ、担保に取っていない物件については、稀に積算で見られることがあります。
どういうことかというと、既存不動産の時価を出すのに個別に評価するのが面倒な融資担当者が、固定資産税評価額が分かる名寄帳・評価証明書や納税通知書課税明細書の提出を求め、固定資産税評価額を基準に既存不動産の時価を出すのです。アパートならばそれでもある程度正確な時価は求められるかもしれませんが、区分でそれをするのはナンセンスです。しかし
、それしかできない融資担当者もいます。もしかすると、組織的にそういう評価手法を使っている金融機関もあるかもしれません。
ですから、区分所有から初めて不動産投資を大きくしようとしている方は、地元の金融機関にあらかじめ既存物件の評価法を聞くのが良いでしょう。担保に取る不動産の評価はきちんと行われますが、既存物件は大雑把です。もし区分でも固定資産税評価額を使うという金融機関から将来借りようとするならば、借入額が過大にならないよう注意すべきでしょう。
一方、既にある程度事業拡大している方は、大勢に影響ない話ですので、あまり気にする必要はないでしょう。
昨年、「私は積算も参考にします」と書きました。それは、融資対策ではありません。既存の区分所有マンションを積算評価するという金融機関は、私が深く付き合っている中では皆無ですから。ではどうしてなのか、昨年、「区分所有のプロ」ことスマートさんからコメントを頂戴していますが、スマートさん、見て下さっていますか。スマートさんは土地価値を意識した区分所有投資をされていますよね。お考えをもう少し詳しく聞かせて頂けますか。
区分で積算は重要か、続編にご関心のある方は、をクリックして下さい。
