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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
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学生時代に自己資金2千万円で不動産投資を始め,その後就職せずに融資を受けて6年間に15億円以上投資し年間家賃収入2億円の石渡浩が,自己資金千〜数千万円程度の一般投資家を主対象に,アパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します.
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2017年06月14日

不動産M&A(株式譲渡)契約での守秘義務が解かれたので



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 ブログ読者の皆様、この頃情報発信はメールマガジンツイッターフェイスブック(アカウントが必要です)を中心に行っています。

 2016年4月に売主の私と買主のフィンテックグローバル完全子会社のベターライフサポートホールディングスらとの間で交わした石渡住宅サービス(現ベターライフプロパティ)の不動産M&A(株式譲渡)契約では守秘義務条項が設けられ、契約内容と交渉経緯を第三者に開示してはならないとされていました。その義務が終了したので、フィンテックグローバルの連結子会社となった旧石渡住宅サービス(現ベターライフプロパティ)の株式譲渡の契約内容や交渉過程等を含んだDVD教材「新しい不動産投資手法としての不動産保有法人の株式売買」を新発売しました。

 個々の不動産を売買するよりも、不動産を保有している株式会社の株式や合同会社の持分を売買したほうが、買主にとっても売主にとっても利点があります。では、買主はどのように売主を、そして、売主はどのように買主を見つけ、どのように交渉し、また、価格がどのように決まり、どのような契約を当時者間で契約して、最終売買を行うのか、そうした不動産M&Aの仕方をこのセミナー収録教材でお話ししています。

 購入ご希望の方は、

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からお申込み下さい。代金後払いなので安心してご発注頂けます。

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不動産保有法人の株式売買DVD1ページ.jpg


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posted by 石渡浩 at 00:57| Comment(2) | TrackBack(0) | M&A、株式譲渡

2017年06月04日

銀行融資は不動産担保以外へシフト



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 ブログ読者の皆様、お久しぶりです。この頃情報発信はメールマガジンツイッターフェイスブック(アカウントが必要です)を中心に行っています。

 皆さまご存じのとおり多くの金融機関において不動産業やアパート経営者向け融資残高が多くなったことに伴い、融資姿勢に変化が生じています。「不動産案件への融資が難しくなった」という担当者もいます。

 また、金融庁は数年前から、担保に依存しない融資や、動産や債権といった新しい担保の普及を、金融機関に求めています。

 こうした中で、産業用太陽光発電事業等、従来では難しかった事業への取り組みを積極化する銀行が出てきています。田舎の価値の乏しい土地に太陽光パネルから作る事業では、従来銀行は担保評価を見出せませんでした。太陽光パネル等は「動産」とされ、中古設備の換金価値があまり見出せません。しかし、銀行は動産・不動産担保が充足しなければ融資をしない、というものではありません。

 金融庁は、担保・保証に過度に依存しないで事業性を評価して融資することを、金融検査マニュアルや金融行政方針に定めて、金融機関に求めています。ですから、従来の評価基準からはできなかった更地に産業用太陽光発電設備を作って売電する事業にも、融資をするようになりました。

 もっとも、銀行も他の形で保全をとろうとします。その手法は、
・損害保険への質権設定
・売電収入債権への質権設定や譲渡担保
・動産(太陽光発電設備)担保
といったものです。
 
 このように、行融資は不動産担保以外へシフトしています。
 

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posted by 石渡浩 at 11:08| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2016年04月08日

石渡住宅サービス株式会社 企業情報ページ



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 このページは、石渡浩の個人ページです。石渡住宅サービス株式会社の企業概要については、
http://www.fudosan-toshi.org
をご覧下さい。


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posted by 石渡浩 at 13:25| Comment(2) | TrackBack(0) | 日記

2015年12月22日

不動産向け融資と金融行政1



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 この1ヶ月間、不動産向け融資に行き過ぎを懸念する金融行政についてのニュースが不動産投資業界で話題となりました。今回、通信社から配信されて広く行き渡った3記事を見てみましょう。

 まず、2015年11月28日に時事通信から「不動産向け融資、バブル期並み=金融庁、地銀の監視強化」として出された記事です。

 金融機関の不動産業向け融資が高水準で推移している。国内銀行の2014年度の新規貸し出しは10兆円を上回り、バブル絶頂期の1989年度やミニバブルと言われた07年度の水準にほぼ並んだ。金融庁は、融資の焦げ付きなどで各地の地方銀行や信用金庫の経営に影響を与える恐れがないか、監視を強めている。
 日銀の統計によると、14年度の不動産業向けの設備資金の新規貸し出しは、銀行が10兆1549億円と7年ぶりに10兆円を超え、信用金庫も2兆1002億円と初めて2兆円を突破した。大手行では、都心の物件に投資する大手の再開発業者や不動産投資信託(REIT)向け融資がけん引。これに対し、地銀や信金は個人の資産管理会社など中小向け融資の伸びが高いのが特徴だ。
 地銀・信金の不動産業向け融資の増加の背景には、今年から相続税が増税された影響もある。借入金で不動産を購入すれば資産家は相続税を抑えられるため、地方の県庁所在市を中心に「相続税対策で賃貸用のアパートやマンションを建設するニーズが増えている」(有力地銀)という。日銀の大規模金融緩和で超低金利が続く中、利ざやを稼げる有望な貸出先が少ないことも、地銀を不動産向け融資に走らせる要因になっている。 
 日銀や金融庁は今のところ、不動産市況に崩壊の危険を伴うバブルの兆しはないとみている。ただ、不動産は年数が経過するに連れて建物の空室率が上昇することが多く、市況が減速を始めると「急速に悪化する傾向がある」と同庁幹部は警戒する。
 金融庁は今月、地銀頭取らとの定期的な意見交換会で改めて各行に注意を促した。今後は、各金融機関のリスク管理体制が十分かどうかや融資先の収益見通しをきちんと検証しているかどうかなどを、監督・検査を通じて点検していく方針だ。


 要するに、地域金融機関が不動産に傾注した融資をしている中でリスクや収益の管理がきちんとできているか、金融庁がチェックしていく、ということです。

 次に、2015.12.07に共同通信から類似の次の記事が発表されました。

 金融庁が、地方銀行の不動産向け融資の監視を強化することが7日、分かった。銀行業界全体で新規融資はバブル期に並ぶ水準まで拡大した。一部の地銀で急増しているため、リスク管理態勢に問題がないか本格的な点検に乗り出す。
 金融庁は、最近の不動産向け融資の増加について、バブル期のように経済全体として問題がある状態ではないと見ているが、多額の融資が焦げつけば経営が大きな打撃を受ける恐れもある。
 このため経営に与える影響を十分に考慮した融資や審査の態勢を各行が整えているか検証する。
 日銀によると、2014年度の不動産業向け設備資金の新規融資は銀行全体で7年ぶりに10兆円を超え、1989年度にほぼ並ぶ高水準だった。信用金庫は全体で2兆円を初めて超えた。
 不動産向け融資全体でみると、15年6月末時点で地銀の伸び率は前年同期比6・6%増と、大手行の2・0%増の3倍以上だった。
 地銀の不動産向け融資が伸びているのは、相続税の課税強化対策でアパート経営に乗り出す個人が増えていることが主因だ。日銀による大規模な金融緩和の影響で市場金利が下がり、企業向け融資で十分な利ざやが確保できないことから、「アパートローン」に力を入れる地銀が増えているという。


 そして、より具体的なニュースが2015年12月10日、ロイターより報道されました。タイトルは「金融庁、不動産融資急拡大で一部金融機関からヒアリング=関係筋」というものです。要するに、SBJ銀行等を対象に調査しているということでしょう。

  金融庁は、不動産向け融資を足元で急拡大させたり、不動産融資の比率が大きい一部の金融機関を対象に、リスク管理や今後のビジネスモデルについて聞き取りを始めた。複数の関係筋が明らかにした。金融庁はマクロプルーデンスの観点から不動産市場にも注目しており、実態を把握して持続力のある経営戦略を構築するよう求める方針だ。
 一部の地方銀行のほか、外国金融機関の日本法人の一部も対象になっているもようだ。金融庁は金融機関のビジネス展開におけるリスク要因として、国債の運用状況、中国経済の動向、原油安などさまざまな点に目配りしているが、不動産市場の動向も重視している。
 関係筋によると、不動産向け貸出は一部の地域金融機関で増加傾向にあり、個人による貸家向け貸出(アパートローン)や私募ファンドによる投融資などの増加が目立っているという。
 不動産市況について、金融庁は現時点でバブル的な状況にあるとはみていない。ただ、バブル崩壊の経験から、ひとたび減速すると急速に悪化するリスクがあり、不動産関連のエクスポージャーが多い金融機関には打撃を与えかねないと警戒している。
 足元で国内銀行の不動産向け融資は急増している。日銀の統計によると、四半期ベースでは、7―9月期の不動産業向け設備資金の新規融資は2兆9843億円で、製造業向けの5倍超に上った。


 これらに関連して専門誌はどのように書いているでしょうか。日本金融通信社のニッキン2015年12月4日号では、「金融庁、不動産融資“過熱”に警鐘、地域銀行や信金の動向注視」として次の通り詳述しています。

  金融庁は、地域金融機関が不動産業向け融資を積極化している状況を踏まえ、リスク管理を徹底するよう警鐘を鳴らし始めた。個人の賃貸マンション・アパート ローンなどが過熱気味とみて、融資残高が短期間に伸びている金融機関や不動産向け融資比率の高い先を対象にモニタリングの実施を計画している。
 11月下旬に開催した各業態との意見交換会で、幹部が地域銀行や信用金庫などのトップに直接懸念を伝えた。
 9月に公表した金融行政方針でも与信集中リスクの点検を重点課題に掲げており、金融機関の提出データを分析して対象金融機関を抽出する。モニタリング方法は今後詰めるが、ヒアリングや検査などを組み合わせてリスク管理が十分かを検証する見通し。
 具体的には、集中リスク管理の基本方針を定めているか、業種別与信に一定の限度枠を設けているか、融資期間が長すぎないかなどを点検する。
 ただ、地域特性から不動産向けに依存せざるをえない金融機関もあり、「ビジネスモデルや人口減に伴う将来の住宅需要なども考慮して対話する」(幹部)考え。
  同庁幹部は「市況全体にバブルの兆候はみられないが、一部では高値で取引されている物件もある」と指摘。大手行の不動産向け融資は横ばいで推移する一方、 地域金融機関は増加傾向が目立ち、特に賃貸物件向けが約4割を占めることに注目している。余資運用の一環として私募REIT(不動産投資信託)に投資する地域銀も多く、市況悪化時の影響を懸念して注意喚起が必要と判断した。


 ここでのポイントは「金融行政方針」です。どういうものか、ご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 22:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2015年10月30日

二重課税とは−登録免許税・不動産取得税と法人税との関係において−



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 身内に不幸があり更新が遅くなりました。

 きつたか様からコメントを頂戴しました。

二重課税の使い方が誤っています。
二重課税は以下のような際に使います。
会社の利益に対して法人税を取られ、取られた後の利益を配当した際に所得税を取られる。
外国子会社の利益に対して、現地で法人税を取られ、取られた後に日本の親会社に配当した際に、日本の法人税を取られる。
二重課税とは、ある利益に対して別々に課税される事です。
不動産取得税は利益に対して課税されるものではないので、二重課税には当たりません。


 ご指摘ありがとうございます。確かに、前回の記事で二重課税としたのは誤用です。

 きつたか様に質問します。「二重課税とは、ある利益に対して別々に課税される事」とのことですが、利益以外にも重複して課税されるものがあります。それらを包含すると、「利益」よりも広い概念を表す言葉がより適切かと思いますが、何と表現すべきでしょう。例えば、ガソリンやアルコールには、それに対する課税がされた上にさらに消費税が課税され、各業界団体ではこれを「二重課税」と言っています。つまり、税金部分に対する消費税が「二重課税」ということです。

 さて、不動産購入時の登録免許税と不動産取得税については、固定資産税評価額に基づく課税標準額に税率をかけたものであり、税金にさらに税金がかかるというものではありません。ですから、二重課税ではありません。

 法人が払う登録免許税・不動産取得税は会計上原則として資産になります。税法では税金を資産にせずに損金にしても良いという取扱を認める傾向にあり、法人税法基本通達により、登録免許税・不動産取得税は損金にできる、ということになっています。ここで、不動産取得税・登録免許税を資産にした場合はどうなるでしょう。

 払った税が損金不算入となり、その分課税所得が増え、法人税額も増えます。不動産取得税・登録免許税を払い、さらにその払った税額が所得から引かれることなく法人税が課税されるとなると、不動産取得税・登録免許税を払った上に、さらに法人税も払うことになり、負担感が二重に感じられます。

 これはいわゆる「二重課税」とは異なります。では何なのか考えてみました。その結論は、課税の時期のずれです。

 不動産取得税と登録免許税を課税されたときの費用にすると、税務上のその期に一括損金処理できます。それに対し、これらを資産にするとどうなるでしょうか。建物相当部分は毎期減価償却費として費用・損金になります。土地相当部分は減価償却がないので保有中は費用にも損金にもできず、売却時、取得価額がその分高くなっているので、売却時の益金がその分低くなることから、売却した期の納税額が低くなります。

 つまり、法人税等については、不動産購入時に安くするか、売却時に安くするか、ということになります。もっとも、土地ではなく建物価格中心の物件では、毎年減価償却費が生じます。

 登録免許税と不動産取得税を資産計上した場合には、当期、それら税額×法人税等実行税率分の法人税等を余分に多く払うことになり、損金にした場合と比べて、感覚的に、税金の重複支払いのような気がします。けれど、これは二重課税ではなく、課税の時期のずれです。(登録免許税+不動産取得税)×法人税等実行税率 分の法人税を、土地相当部分については、買った期に払うのか(資産とした場合)、売った期に払うのか(費用とした場合)、そして、建物相当部分については、買った期に払って以降の「戻し」があるのか(資産とした場合)、売ったときに払うのか(費用とした場合)、という選択になります。

 貨幣の時間的価値から、売ったときに払う「費用型」のほうが、当期節税分のキャッシュをその後投資運用できますから、その部分においては経済的利益を高められます。しかし、融資を受けて事業拡大するという観点に立つと、また別の要素が出てきます。その点については、11月2日(月)19時から開催するセミナーにてお話いたします。


 ところで、決算書では資産計上しつつ、その分を申告書で損金にしたりして、登録免許税・不動産取得税分の当期法人税課税を何とか逃れられないものでしょうか。

 どういうことか、詳細にご関心のある方は、
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posted by 石渡浩 at 08:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金

2015年10月22日

メールマガジン配信記事一覧



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 過去1ヶ月間にまぐまぐから発行したメールマガジンのバックナンバーを整理しました。

・9月23日夜「長期火災保険を分割払いできることをご存知ですか」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150923173838000.html

・9月24日「建物売却時に解約してはいけない「お宝保険」(前半)−売却益を増やすための火災保険活用戦略と既存の火災保険を現金化して払い過ぎた保険料を取り戻す方法−」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150924122145000.html

・9月25日「不動産賃貸中小事業者のための資金繰りと事業性融資」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150925165507000.html

・9月26日「建物売却時に解約してはいけない「お宝保険」(後編)−建物売却後の既存長期保険の活用で得する方法−」
http://archives.mag2.com/0000279415/20150930172347000.html

・10月1日「融資が格段に受け易くなる不動産投資法/今月のセミナー予定」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151001234958000.html

・10月2日「リンク切れの訂正 融資が格段に受け易くなる不動産投資法 」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151002053000000.html

・10月9日朝「石渡浩の決算報告会―融資を受けやすくする「個別注記表」講座―」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151009080442000.html

・10月9日昼「今週の法人マイナンバー導入で大きく変わる融資付け戦略―法人情報を隠せなくなってどう融資を受けるか― 」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151009131348000.html

・10月9日夜「法人不動産投資の落とし穴―融資期間中に貴方が亡くなったら会社はどうなりますか―」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151009182801000.html

・10月21日「資産管理会社における経理担当者の重要性/経理事務員募集」
http://archives.mag2.com/0000279415/20151021155350000.html



 さて、昨日書きましたとおり、決算書では資産計上しつつ、その分を申告書で損金にしたりして、登録免許税・不動産取得税分の課税を何とか逃れられないか、と考えました。

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posted by 石渡浩 at 00:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

2015年10月21日

銀行員に「そういうことでしたら資産計上して下さい」と言われた話



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 話を先月に戻します。

 決算書の販売費・一般管理費の内訳においては、固定資産税も不動産取得税・登録免許税も一緒の「租税公課」科目に入れる会社が多いことでしょう。このまま財務分析をすると、不動産取得税・登録免許税も含めてその年の租税公課の金額がその後毎年かかるものとして、銀行のコンピュータ計算されてしまいます。しかし、実際にそうではありません。会計上の特別損失ではありませんが、「租税公課」科目に含まれる不動産取得税・登録免許税について、銀行・信金の中には「一過性経費」と捉えるところもあります。

 このように実態を踏まえた財務分析をしてもらうためには、固定資産税等の本当に毎年同様にかかる費用とは別に不動産取得税と登録免許税を費用計上していることを、決算書を受け取る銀行担当者に理解してもらう必要があるのです。

 某信金支店長の一言を受けて、私はそれ気付き、それ以降、私は税理士と相談して、「租税公課」の中の登録免許税・不動産取得税の金額を個別注記したり、「租税公課」科目には不動産取得税・登録免許税は含めないで別途「不動産取得税・登録免許税」という科目を新設したり、と工夫してきました。担当の銀行員のために分かりやすい決算書と個別注記表を作ることで、融資が受けやすくなるのです。

 これによって、登録免許税・不動産取得税を損金経理して税引後キャッシュフローを多くしつつ、融資審査で、登録免許税・不動産取得税を費用処理することによる悪影響を軽減させることができました。

 もっとも、全ての銀行でこれが通用する訳でもありません。特に都銀では、中小企業のために実態を見て財務面でプラス評価するというやり方をあまりとってくれないので(減算はするのでしょうが)、個別注記や決算書上の科目分けに頼らずに、決算書の表面上の数字を良くする必要がありました。

 某都銀の担当者とこの問題について相談した際のやりとりです。

私  :「決算書の登録免許税・不動産取得税は、会計原則上は資産計上すべきところ、税法の規定を優先して損金処理しました。けれど一過性経費なので、通常の販管費とは別に捉えて頂きたいのですが」
銀行員:「そういうことでしたら資産計上して下さい」
私  :「そうすると払った登録免許税・取得税を払った上に法人税等を払わなければならず、二重課税になり、税引後キャッシュフローが少なくなってしまいます」
銀行員:「それでも支障ないように経営されれば良いのではないでしょうか」
私  :「不動産を購入していくことを考えると、なるべくキャッシュを増やしたいのですが」
銀行員:「それならば費用計上されるしかないのではないでしょうか」
私  :「大きな物件を購入した期に登録免許税・不動産取得税を販管費に入れると債務償還年数等の財務指標が悪くなってしまいますが、『一過性経費』として別に捉えていただくことはできませんか」
銀行員:「御社が資産とすれば当行も資産としてみますし、御社が費用とすれば当行も費用としてみます。固定資産税も登録免許税・不動産取得税も区別ありません」
私  :「当社でどちらか選択するしかないのですね」
銀行員:「基本的にはそうです」

 ここで私は考えました。決算書では資産計上しつつ、その分を申告書で損金にしたりして、登録免許税・不動産取得税分の課税を何とか逃れられないか、と。

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posted by 石渡浩 at 11:40| Comment(1) | TrackBack(0) | 税金

2015年10月01日

土砂崩れに対応できる保険の種類は何か



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 本日から木造アパートの火災保険料を首都圏等一部地域で値下げする保険会社があることから、月が変わるのを待って保険切り替えをする方がいらっしゃるだろうと思います。私は昨日までは36年契約を沢山締結することに追われてましたが、今日は、既存木造アパートの保険契約の切替の検討しています。

 そこで、番外編として、火災保険上の事故の種類とそお補償についての記事を書きたいと思います。

 文字通りの「火災保険」というのは火災・落雷・破裂・爆発のみの担保となりますが、現在ではこのような契約はあまりされません。他に担保できる補償範囲として、
・風災、ひょう災、雪災
・水濡れ
・騒擾
・盗難
・水災
・外部からの物体の衝突や落下
・その他の偶然な事故(破汚損等)
があります。

 水災は洪水のみならず土砂崩れも含まれます。逆に言うと、水災不担保の契約ですと、土砂崩れで建物が壊れても保険金は支払われません。ネット上の地図のマピオンでは海抜が分かるので、私は、水災を付けるかどうかの判断材料として周囲の川や丘の位置と比べた海抜数値を利用しています。加えてハザードマップですね。

 土砂崩れを含めた水災が発生しそうにない物件であれば、水災補償を縮小したり不担保にしたりすることで、保険料を節約できます。しかし、相見積もり対策や切り替え勧誘のために何でもかんでも水災不担保の保険設計をする代理店には注意が必要です。

 次に、風災・ひょう災・雪災について、保険料を上げて補償を充実させるためには、免責額を低く設定することです。免責ゼロまでの契約が可能です。一方、数十万円までの被害ならば自己負担するので保険料を下げたいという方は、免責額を多く設定したり(保険会社によっては百万円位の設定が可能なようです)、フランチャイズ方式といって一定金額以上の被害にならなければ保険金支払いは無しという契約をしたりする方法があります。

 最後に指摘したいのが破損・汚損等です。誰かが建物(内装含む)を壊したり汚したりした場合の損害修復費用の補償です。これは入居者に責任がある原状回復工事でも使えます。まずは入居者に請求すべきですが、入居者が入っている保険で破汚損が担保されていないこともあります。敷金では賄えず、請求しても支払い能力の問題等から払ってもらえないこともあります。

 これについても風災と同様、数十万円までの被害ならば自己負担するので保険料を下げたいという方は、免責額を高目に設定したり、破汚損を補償対象から外したりして契約すれば良いでしょう。一方、偶然な事故による修理費の事故負担は極力なくしたいという方は、免責額をゼロにすべきでしょ
う。

 ここで注意すべきは、中途半端な免責額設定をすると保険金が支払われる機会が激減することです。免責額は1事故ごとの設定になります。ですから、退去立会時に入居者が室内を荒らしていることが発覚しても、例えば、免責3万円の契約で、次のような事故(破損汚損)が起こっても、総損害額が多くても保険金は全く支払われません。
・入居者が熱いのもを床に置いてCFを焦がした(修理費用3万円)
・入居者が重いものを床に落としてフローリングにヒビが入った(修理費用3万円)
・入居者が壁に穴をあけた(修理費用2万円)
・入居者が洗面ボールを壊した(修理費用3万円)
・入居者がドアを凹ませた(修理費用2万円)
合計修復費用 13万円

 要するに、偶然突発的に起こる1事故の被害額が3万円を超えなければ、いくら被害箇所が多くても保険金の支払い対象にならないということです。また、3万円を超えても3.1万円の被害額ならば免責額3万円を差し引いた千円しか支払われません。ですから、入居者が偶然突発的に起こした破損等の原状回復費用を火災保険から出したいと考えるならば、免責額を5千円とかゼロとかにする必要があります。

 一方、そのような考えがなければ、破汚損は不担保にして保険料を下げる方法もあります。もっとも、建物外部や共用部の大規模な破損が人為的なもので「外部からの物体の衝突や落下」として認められなければ、自己負担で修理しなければならなくなります。百万円程度の被害額は保険で担保させたいということならば免責額を10万円以上に設定して、万一の大規模な破汚損被害に備えたほうが良いでしょう。

 その他の偶然な事故(破汚損等)を補償範囲に含めるならば、免責額をゼロや1万円以下の設定にするか、あるいは、10万円以上の設定にするか、どちらか方針を決めて臨むべきでしょう。また、そもそも、補償範囲に含めるのか外すかという検討も必要です。







 皆様は補償範囲はどのようになっていますか。保険の切り替えを全く考えていない方でも、今後の保険の有効利用という点で、保険証券を確認することに意味があると思います。

 なお、火災保険も自賠責保険や自動車保険と同様、保険の対象となる建物の売却等によって、契約者名義を変更したり、他の建物のに保険を付け替えたりという、移動手続きを行うことができ(ただし契約者変更には保険会社の事前承認が必要です)、それに伴い保険金額を増減させることはできますが、担保する事故の種類(補償範囲)の変更を認める損保会社は私の知る限りはありません。各社の約款にそのような記載がないからです。

 そのため、将来の保険料上昇リスクを予想して10年の保険期間(最長期間)で契約される方のうち、その物件を10年未満で手放す可能性が高い方は、「オールリスク」や「ワイドプラン」といった、補償される事故の種類の範囲が広い契約を結んでおいたほうが無難です。

 ところで、今月11日(日)にセミナーを開催します。先月のセミナーはゲスト講師の話を聞くものでしたが、今回は、大半の時間、私が話をいたします。対象は、1億円以上の借入金残高のある資産管理法人の経営者様です。会場の定員が少ないこと等から、法人を作ったばかりで実績がない方や、これから法人を作りたいという方は、今回に関しては、対象外とさせて頂きます。そのため、経験者向けのセミナーとなります。

 募集は週明けにまぐまぐのメールマガジンでいたします。適切な受信設定をしないと、まぐまぐのメールは届かないことが多いです。設定方法を図説したページを2つ紹介しますので、参考にして頂ければと思います。

http://46mail.net/index.php
http://mail-wake.com/index.html
 
 特にGmail,Hotmail,Yahoo mailへのまぐまぐのメールマガジンの不送達問題については、まぐまぐオフィシャルページでもこのとおり対処法が詳しく書かれています。


 さて、銀行員に分かりやすい決算書の連載が途中でした。続編を後希望の方は、
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posted by 石渡浩 at 19:05| Comment(0) | TrackBack(0) | 損害保険

2015年09月30日

付けるべき特約を考える(火災保険について)



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 明日から火災保険の諸変更があること伴い、今夜は損保代理店に行き契約するご予定の方が多いだろうと思います。

 そこで、番外編として、火災保険の特約についての記事を書きたいと思います。

  私が利用している特約のうち3つを挙げて簡単に説明します。


・災害時諸費用保険金補償対象外特約

 これは縮小の特約です。火災保険金が支払われると自動的に保険金額の1-3割程度の諸費用保険金が別途支払われる商品が現在一般的になっています。つまり、被害額を補償する保険金の数割増の支払いがされるということです。当然それは保険料に反映されます。ですから、その費用保険金を外したり、上限を少額に設定したりすれば、保険料は安くなります。


・水濡れ原因調査費用補償特約

 明らかな水濡れ事故が起これば水濡れ保険金が支払われますが、多くの場合、水濡れや水漏れというのは原因が直ぐにはわからないものです。そうした中で入居者からの苦情に迅速に対応しなければならないのは大
変です。

 この特約があれば、原因調査費用を出してもらえます。ただし、保険会社によっては、調査の結果水濡れ保険金を払う対象の事故が原因と分かり保険会社が保険金を払う場合のみ、費用補償金を払う、という契約もあります。私は、調査結果や保険対象の適否に拘らず原因調査費用が支払われる損保会社商品の契約をしています。

・施設(建物所有者)賠償責任特約

 これは、特約としても、単独の保険としても、どちらでも契約可能です。ただし、保険料が非常に安いので、何かの契約とセットでないと、施設賠償保険だけ単独で代理店に受けてもらうことは難しいです。

 この保険・特約は、被保険者が所有・管理する施設に起因する、また、業務の遂行に起因する偶然な事故により、被保険者が他人の身体傷害・財物損壊について、法律上の損害賠償責任を負担することによって被った損害に対して、賠償保険金を支払うというものです。

 不動産賃貸業はお客様の生命・財産を預かる重責を担っていますので、何億円でも賠償金を払えるという大資産家や大企業は別として、施設賠償保険は必須だと考えます。


 さて、銀行員に分かりやすい決算書の連載が途中でした。続編を後希望の方は、
をクリックしてお待ち下さい。


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posted by 石渡浩 at 15:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 損害保険

2015年09月23日

まぐまぐのメールマガジンが届かない



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 話は変わります。今月19日から今朝まで毎日まぐまぐのメールマガジン「石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―」を配信しています。問題は2−3年前から生じていたのですが、特にここ数カ月、まぐまぐのメールマガジンが届かないという事象が、顕著になっているようです。

 とりわけ、yahoo mailとGmailは迷惑メールフォルダに入り易く、さらには、全く届かないという現象もここ数日確認しています。便利な反面希望しているメールが届かないというのは、利用者にとって望ましいことではありません。

 全く同じメールを自分が契約しているサーバーやメールサービスから送ればきちんと届くのに、送信人がまぐまぐとなると、それだけで途端に届かなくなってしまうのです。

 これについて、まぐまぐはこのようなヘルプページを作って、ユーザーがメールを受け取れるようにその対処法を説明しています。このままだとまぐまぐのメールマガジンそのものの価値が下がっていきそうな気がします。どんどん届かなくなったらまぐまぐに広告料を払う事業者へ減っていきますからね。

 そして、私のようにメールマガジンで情報発信する者にとっては、まぐまぐに頼らないメール配信が重要度を増してきました。まぐまぐ以外から送れば届き易くなるのでそうすれば良い、と思われるかもしれませんが、それで解決する問題ではありません。それは、まぐまぐに登録されているメールアドレスはまぐまぐだけが持っており、メルマガ発行者には提供されないからです。

 まぐまぐから独自配信に変更するためには、まぐまぐに登録している方に、独自配信メールシステムに登録して頂かないといけませんが、そのお願いをまぐまぐのメールマガジンに流しても、そのメールが届かないのでは、意味がありません。

 また、まぐまぐに読者登録して下さっている方々が、私のメルマガが届くようウェブメールやメールソフトの設定をして下されば大抵届くようになります。設定方法については、
http://46mail.net/index.php?e=mailmag@mag2.com
http://mail-wake.com/index.html
こうしたマニュアルに分かり易く解説されています。しかし、これも同様に、のお願いをまぐまぐのメールマガジンに流しても、そのメールが届かないのでは、意味がありません。

 どうしたら良いものでしょうか。
 
 皆様のメールボックスには私が先週末から毎日配信しているメールマガジンが届いていますでしょうか。届いていない方のために、記事一覧を作りましたので、まずはバックナンバーをお読み下さい。そして、yahoo mailやGmail以外の届き易いアドレスをいくつか、バックナンバーページの右下からご登録頂き、また、上記マニュアルを参考に、既に登録されているyahoo mailやGmailに届くよう設定をして頂きたく、お願いいたします。 

■最近の配信記事一覧

1.9月19日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150919192023000.html
・ブログ更新
・イベントのお知らせ
・不動産投資のコストダウン
・中途解約で利益の出る火災保険活用法

2.9月20日午前 http://archives.mag2.com/0000279415/20150920102515000.html
・ブログ更新
・3年ぶりにセミナーを主催
・火災保険料を半額にする方法! 中途解約で利益の出る火災保険活用法―数値例―
・10月以降の火災保険料値上げについて

3.9月20日午後 http://archives.mag2.com/0000279415/20150920223018000.html
・火災保険は躊躇なく切り替えよう
・マスコミ報道に騙されるな! 実は首都圏でも4割値上げされる火災保険料―10月1日から改訂―
・将来保険料率が下がった場合はどうすれば良いか?

4.9月21日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150921233852000.html
・手持ち資金を出さずに割安な火災保険に切り替える方法
   ―切替で手持ち金を増やす「保険料還付」も可能―

5.9月22日 http://archives.mag2.com/0000279415/20150922133815000.html
・「36年の保険契約が25年分の保険料で契約できる」という代理店営業はナンセンス 
・先週末から紹介している損害保険代理店のアイリックコーポレーションについて

6.9月23日朝 http://archives.mag2.com/0000279415/20150923072243000.html
・最近の配信記事一覧
・過去5回の記事は今号のためにありました
・既に融資期間分の火災保険契約をお持ちの方、危険な罠に陥っていませんか
・罠から抜け出すために

 さて、銀行によっては、中小企業のために実態を見て財務面でプラス評価するというやり方をあまりとってくれないので(減算はするのでしょうが)、個別注記や決算書上の科目分けに頼らずに、決算書の表面上の数字を良くする必要がありました。

 どういうことか、さらに詳細をお知りになりたい方は、
をクリックしてお待ち下さい。


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posted by 石渡浩 at 07:53| Comment(0) | TrackBack(0) | インターネット

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