東京･神奈川で不動産投資を行う不動産投資家石渡浩のブログ

　私は不動産賃貸専門の会社を持っています。6月末決算なので、8月末が申告期限でした。昨夜電子申告を行う予定でしたが、電子申告システムが停止する20時を過ぎてしまいました。そこで、法人税、消費税、県民税、市民税の申告書に捺印して、役所のポストに投函することになり、税理士とともに夜中まで作業していました。

　決算内容を知りたい方は、クリックをお願いいたします。
↓

　少し前に頂戴したご相談です。

以前、お世話になりましたその節はありがとう御座いました。さて、石渡さんの投資著書を再読している毎日です。来春、早期退職すればかなりの額がはいりますので、それを利用して投資を考えております、現在、３棟しかありませんが、２棟はこの数年で借入金が無くなりますので、退職金を全額投資か、年齢55歳を鑑みれば借入金も15年間くらいか？物件情報、全額投資か？借入か？苦慮しておりますが、石渡先生のお考えの端緒をお聞かせ願えればと思います。因みに、退職後は宅建免許を活かした事業を安定収入の賃貸をベースに斯業できればと考えますが、取りあえず新規物件取得が先行と考えます。青木社長にもメールでご相談しました。


　年齢55歳だから15年とか20年の融資しか受けられないというのは、サラリーマン向けにアパートローンを提供している一部の特殊な金融機関の話です。そもそもアパートローンは資産家向けローンであり、相続対策や事業承継を目的としているため、後継者が連帯保証人になることで、高齢でも融資を受けられるのです。

　既に2棟持っていて残債が少しで、退職金が入ってくるということですと、資産家向けのアパートローンが使えることでしょう。そうなると年齢制限がありませんので、借入しての不動産投資が可能です。

　完済時何歳以下とか、不動産以外の年収800万円以上とか、上場企業勤務が良いとか言っているのは、一部の銀行のみです。資産がある方は、そういう銀行を相手にせず、もっと金利の安い銀行から融資が受けられます。

　ただ、新築を前提に融資している信託銀行は融資期間の設定がＲＣでも30年前後であり、中古物件ですと融資期間があまり取れません。それゆえ、融資期間の長い都銀や大手地銀を使うのが良いと思います。

　この記事は、資産家だけを想定して書いた訳ではありません。今はサラリーマン向けアパートローンしか受けられない人でも、将来完済すれば、無設定の不動産が残ります。建物は古くなって価値がなくなっても、土地は古くなりません。土地という資産を持ってれば、高齢になっても融資を受けて不動産投資を続けられるのです。

　少し前に頂戴したご質問です。

いつも拝見させていただいています。競売物件の購入資金をオリックス信託銀行等で借りることは可能なのでしょうか？

　私はオリックス信託銀行に何度も融資を申し込んでいるのですが、全く貸してくれず、そういう訳でオリックス信託銀行のことはあまり分かりません。アパートローンのウェブページに問い合わせ先書いてありますので、直接問い合わせて頂けますか。ただ、融資しているという話は聞いたことがありません。

　スルガ銀行もやりたがらないでしょうね。スルガ銀行のアパートローンというのは2,3回貸したら終わりで、何億円も貸し続けるということをしません。貸したら貸しっぱなしで、その後決算書を求めません。先ほどメルマガに書きましたが、一般的な事業性融資とはかけ離れた、個人向け融資なんです。

　事業性融資では、貸した後の管理もきちんとしますし、2,3回貸して終わりではなく、長期反復的に融資をするものです。そういう中では、融資審査に通っても事業者が融資を受けないという場合も出てきます。競売の落札代金融資が良い例ですね。入札しても落札できるかどうか分からないですから。それでも、長期的な取引の中で、そういう審査も引き受けるのです。

　スルガ銀行は、長期反復的融資をせず、その場限りの融資という感が強いので、審査に通っても借りるかどうか分からない案件には消極的です。

　私は先月、信金に競売落札代金の融資を申し込みました。制度上競売落札代金の融資を金融機関がすることは可能であり、信金でさえも前向きに検討してくれました。残念ながら、競売が取り下げになってしまい、買えませんでしたが、事業者として金融機関との信頼関係ができていれば、どこの金融機関と言わず、引き受けてもらえるものだと思います。

　未だ銀行・信金とそういう関係ができていない方でも、新生プロパティファイナンスとファーストクレジットは競売落札代金の融資をしてくれますので、まずはそこで借りて、その後銀行・信金に借り替える方法をお勧めします。

　賃貸管理のうち特に重要な賃料管理に特化したサービスを皆様に提供できないかと考えてきましたが、従業員を雇わないと対応できないといった理由により、私が受託するのは止め、私の監修のもと、相模大野不動産に行ってもらうことになりました。こちらのページで管理委託される家主様の募集を行っております。

　この賃料入金管理サービスは、賃貸保証会社の全保連と相模大野不動産が提携して行うものです。賃借人が全保連と賃貸借保証委託契約を結んだ場合、毎月の賃料等（10か月分まで、ただし、賃貸人が明渡し訴訟を提起した場合はその後10ヶ月まで延長）に加えて、早期解約違約金（1年未満解約の場合2か月分、2年未満解約の場合1か月分まで）、さらに、原状回復費用として、
・借主が認めた修繕費（1か月分まで）
・畳表替え代（実費）
・鍵交換代（実費）
・ハウスクリーニング代（1か月分まで）
・残置物処分費用（1か月分まで）
を全保連が保証します。これにより、敷金無しでの入居者募集を行い易くなり、入居者募集で有利になります。

　通常、全保連の保証を受けるためには、同社と協定契約を結んでいる不動産会社に賃貸管理委託する必要があり、多くの場合、5％前後の管理料がかかります。また、募集はその不動産会社の専任となり、複数の不動産会社に仲介を依頼できなくなることが一般的です。

　全保連の保証は非常に充実しているのですが、家主の立場からすると、不動産会社への管理料は少しでも安いほうが良いですし、募集はできるだけ多くの不動産会社に行ってもらいたいものです。そこで、私の監修のもと、相模大野不動産が、管理料2％で賃料管理サービスを開始することになりました。

　新規賃借人については、全保連との保証委託契約を条件に受け入れることで、全保連が家主への賃料支払いを保証します。既存賃借人については、家主が保証料を負担して保証を付ける方法の他、賃貸保証の付かない賃料管理サービスを受けられます。

　賃料の回収は、保証の有無に関わらず、GEキャピタルによる口座振替を用います。GEキャピタルが毎月26日に翌月分賃料を賃借人口座から引き落とし、4−6営業日後に全保連の預かり金専用口座に振り込み、全保連は、相模大野不動産からの事前の申請に基づき、GEキャピタルからの振込金受領後同日即座に家主の口座に賃料を振り込みます。これにより、家主は、全保連及び相模大野不動産の信用リスクを気にせずに、安心して賃料管理を委託できます。

　賃貸管理のうち、修繕等は物件近くの工事業者を見つけておけば、賃借人からの設備故障連絡を受けたときに電話・メールで依頼できますし、退去立会いも工事業者に引き受けてもらえます。その他緊急時には、賃貸仲介の不動産会社に依頼して動いてもらう方法もあります。

　しかし、賃料に関しては、これまでは、5％前後の管理料を払って管理委託をしない限り、家主が自ら各賃借人からの振込みの1件1件を全てチェックして、未納者や振込み金額不一致者をリストアップして、連絡・交渉しなければなりませんでした。今回、相模大野不動産が賃料入金管理サービスを開始したことで、家主は、従前の半額以下の管理料で、賃料管理の手間から開放されることになります。

　自主管理だが賃料管理が面倒、管理費を削減したい、賃貸保証を付けたい、敷金ゼロで募集したい、このように思う家主に適したサービスです。

こちらのページからお申込・お問い合わせを受付けております。

　表面利回り10％のマンションをフルローン、25年元金均等返済で借りて賃貸経営すると、その10％のうち、
・元金返済　4％
・利息　3％
・固定資産税　1％
・建物維持管理費　0.5％
・原状回復費用、募集費用　0.5％
で9％程度の出費があり、家主の手元には税引き前で1％程度しか残りません。管理料5％の管理委託をすると、さらに0.5％分の出費となりますので、このような投資において、管理費5％というのは非常に大きいのです。また、滞納による貸し倒れ、敷金を高く設定して空室期間が長くなることによる空室損も賃貸経営を圧迫します。

　こうした家主のおかれた状況を少しでも良くしようと、家主の立場から管理費2％の賃料入金管理サービスを考えました。全国対応で、入居者募集はどこに依頼されても構いません。

　皆様のご感想・ご意見をお聞かせ下さい。

　えのっちさん、ご教示ありがとうございます。法人格の否認をされないためには組織が法人として機能しているという体裁を取ると言う対処法があるようですね。会社法429条「役員等がその職務を行うについて悪意又は重大な過失があったときは、当該役員等は、これによって第三者に生じた損害を賠償する責任を負う」にはなかなか該当しないと思うのですが、どうでしょう。

　ところで、皆様とお会いするため、10月2日に行われる「ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ」に参加します。ただ観客として行ってもなかなかお会いできませんので、出展企業になりました。企業といっても売るものはあまり無いのですが、出展企業のブースにいますので、よろしければお立ち寄り下さい。

　さて、少し前に頂戴したコメントです。

レオパレスが酷い決算を発表しました。 賃貸事業で97億も赤字を出しており、http://www.leopalace21.co.jp/IR/library/tanshin/2011 /daiichi.pdf 大手不動産でも自社物件が回ってない状況では、 銀行も潤沢な融資をためらうことと思います。 自己資本比率が下がり有利子負債が増えて バランスシートは悪化した上でなおかつ キャッシュフローはマイナスです。 この状況を鑑みるに、やはり個人でも回ってない大家さんが多いのでしょうか。 一方でいまだ物件を持っておらずこれから 参入する人にとってはチャンスになるのでしょうか。

　そもそもレオパレスは建築が目的で、賃貸事業では赤字が出ても仕方なしと考えているのではないですかね。駅から遠いところにもワンルーム建てますよね。ファミリーよりも利回りが高く、地主を説得できるからでしょう。

　たまたま土地があるからと言って需給を考えずにアパートを建てた地主は、収支が悪くなっている人がかなりいると思います。それゆえ、空室の多いアパート・マンションが頻繁に売り出されています。私達土地無しの投資家は、地主のように持っている土地に縛られることなく、賃貸事業が成り立つ場所で中古物件を買うので、そういう意味では地主よりも有利に経営できると言えるかもしれません。

　賃貸経営は、誰が経営するかによって成果が大きく違ってきます。私が持っている物件の中には、売主がアパートローン返済不能になり任意売却となった物件もありますが、私が買った後数ヶ月で満室にしました。そういう部分でも、土地活用や税金対策としてしか考えていない地主よりも、私達土地無しの投資家のほうが、事業として取り組みますので、上手くいき易いのかもしれません。

　前回の記事で書いた小田原の林田地所の件、求人広告を依頼されています。管理受託に対する報酬は安いですが、売却になると、売主が払う仲介手数料の半分がもらえます。1億円の物件なら321万円もらえます。通信での営業を中心とすれば、頻繁に小田原に行く必要はありません。私も一緒に多少手伝うことになると思います。ご関心のある方は、ご連絡をお願いいたします。

　それから、横山直広さん講演の2,980円の「アフィリエイト革命」の販売ページを見ましたら、新たに堀江貴文さんの紹介文が載っていました。堀江さんのアフィリエイトに対する考え方が書かれていて、興味深いです。長期的な金利その他のコスト対策として副収入を作ろうとしている方はすぐに始める必要はありませんが、オリックス信託銀行とスルガ銀行から融資を受けるために収入を上げようとしている方は、すぐにアフィリエイト事業に着手することをお勧めします。

　なぜならば、融資審査では3年分の決算書を求められるからです。すぐに始めれば今年末の決算書で売上を計上できます。出遅れると、融資を受けられるのが1年先になってしまいます。今年売上を計上し、来年売上が伸びれば、2年分の決算書ができますので、再来年に融資が受けられるかもしれませんが、今年税務申告をせずに、来年1年分の決算書のみでは、再来年時点では、銀行は、所得としてみなしてくれません。

　さて、ご質問がたまってしまいましたが、順次回答いたします。


いつも貴重な記事を有難うございます。
さてブログも最初からほとんど総て読ませていただきました。
効率のよい一棟売アパートへの投資を考えておりまして、いろいろな記事が役に立ちました。　
その中で2009年2月に書かれていました「地震のリスクについて」の記載内容についてですが、土地値の物件を買うということはかなり老朽化した物件になると思います。この際、もし地震で賃借人に損害が発生し、その原因が建物の対震力不足にあると疑われる場合、「民法７１７条の工作物責任」で家主に損害賠償責任が及ぶかと思われます。これについてどうお考えでしょうか？またもしこれに備える方法、保険等がありましたらお教えください。



　建物が全壊すると地震保険が出ます。地震保険金額の上限は火災保険契約の「新価」の半額までですが、法定耐用年数を半分経過している物件で、積算価値以内で買っていれば、購入時に払った建物価格は保険で戻ってくる計算になります。

　しかし、全壊となると、住人が死傷する可能性が高く、そうなると、貸主が工作物責任を問われる恐れがあります。工作物責任に対する保険は「施設賠償保険」で、私はこの保険を数百億円契約しています。それでも年間保険料は数万円ですので、大きなリスクを安価な保険料でカバーしてくれるお得な保険だと思います。ちなみに、面倒な審査無しで多額の保険契約を受けてくれるのは日新火災です。

　しかし、施設賠償保険は、地震により生じる事故は「直接であると間接であるとを問わず」免責になります。保険で担保できませんので、「かなり老朽化した物件」や「対震力不足」物件の購入はお勧めしません。

　私は、新耐震基準の物件しか購入していません。1981年6月以降に建築確認申請がされた物件です。81後半-82年築の建物は、登記だけでは旧か新か分からないので、市役所で記載事項証明書を取り、そこで、建築確認申請年月日を確認します。

　もしどうしても古い物件を買いたい場合には、その物件の保有・賃貸のみを行う法人を作り、その物件を手放せば済み責任が個人に遡及してこないようにする方法が考えられますが、本当に、役員個人の法的責任は問われないのですかね。法律に詳しい方、コメントをお願いします。

　人気ブログランキングのクリックありがとうございます。ポイント続伸中です。現在のポイントの確認は、人気ブログランキングへのリンクからどうぞ。

　いよいよ最終回です。昨日アフィリエイト広告で稼ぐ方法を紹介しましたが、もちろん副業はこれだけではありません。

　例えば、私が賃貸管理を委託している小田原の林田地所という不動産会社では、フルコミッション（成果報酬制）の従業員を募集しています。小田原では管理がきちんとされておらず、また、空室の多いアパート・マンションが多く、オーナーに対して管理受託また売却仲介の営業をする仕事です。社員ではありませんので、時間拘束はなく、本業の合間や休日に従事することが可能です。

　報酬は、管理受託成約につき管理料の1か月分、売却成約につき売主が払う仲介手数料の半分です。不動産業界のフルコミ営業の相場は3割程度で、しかも、毎営業日出勤してある程度の雑用もしないといけない場合が多いようですので、出勤自由で5割というのはかなり良い条件だと思います。私がアルバイトを雇って時給制でこの仕事をさせ、この会社から成果報酬をもらっても良いくらいです。

　というのは、現在、アパート・マンションの情報はデータベース化されていて、いちいち現地を回ったり地図を細かく見たりすることなく、データベースに載っている住所からオンラインで登記事項を調べて、電話帳でオーナーの電話番号を調べて電話をかけ、電話番号が分からないオーナーには手紙を送り、良い反響のあったオーナーを訪問するという方法をとれば、かなり効率的に仕事ができると考えるからです。しかも、マンション・アパートのオーナーというのは複数物件持っていることも多く、まとめての売却となれば、多額の報酬が入ってきます。

　私のマンションは満室ですが、小田原は神奈川で非常に空室率の高い地域であり、売りたいと思っているオーナーはかなり多いでしょうから、営業し易いことと思います。

　この仕事では、登記情報取得費用や交通費を会社に負担してもらえれば、自分の労力だけで、コストをかけずにリスクを負わずに仕事ができます。このような事業ですと、不動産賃貸事業と並行して行うのに向いています。税務申告上の業種を「営業代理業」等とすれば、両方とも「不動産」とするよりも、金融機関の受けも良いでしょう（不動産売買・仲介業は金融機関の受けが悪いです）。昨日紹介した横山直広さんの「アフィリエイト革命」で解説された広告代理業も、この教材を2,980円で買ってDVDを見れば直ぐに始められ、コストがほとんどかかりませんので、お勧めです。

　逆に勧められないのは、
・開業や事業運営に借入金を伴う
・正社員を何人も雇う
・店舗を借りて改装する等開業費用がかかる
・家賃等の固定費が高額
といった事業です。こういう事業ですと、利益が出ていても、不動産賃貸事業の融資を受けるのに不利になる場合があります。

　金融機関は、融資対象物件の賃料から融資金の返済が可能であることを前提に不動産賃貸事業への融資をします。それ以外の安定収入があれば審査に通り易くなりますが、逆に、賃料を流用されてしまう恐れのあるような事業を営んでいる場合には、物件が良くても審査に通らないことがあります。それゆえ、金融機関にもよりますが、一般事業会社経営者への融資は厳しいのです。ですから、店舗を出すようなお金のかかる商売を始める場合には、あらかじめ金融機関に相談されることをお勧めします。

　サラリーマン投資家でも、本業が忙しい中で5億、10億といった規模で投資をしている方がいらっしゃいます。先日紹介した伊藤さんのように利回り20％ならば金利上昇を心配する必要はあまりないでしょうが、表面利回り10％程度の一般的な投資をしていると、年間千万円レベルの給与収入では金利上昇時に対応できなくなる恐れがありますので、事業継続のために、金利や税金の支払いに回せる定期収入を確保したほうが良いと思います。

　1週間に渡り連載してきましたが、いかがでしたでしょうか。参考になったという方は、をクリックして下さい。

　人気ブログランキングのクリックありがとうございます。ポイント続伸中です。現在のポイントの確認は、人気ブログランキングへのリンクからどうぞ。

　昨年開始した別事業で、1年間で2千万円近くの利益を出しました。その事業とは、インターネット広告業です。「アフィリエイト」とも言います。私のようにインターネット上に氏名を出して「有名」になることなく、勤務先に内緒で副業として可能です。

　インターネット広告業で稼ぐ方法は方法は色々ありますが、まず、サラリーマンの副業に適していて、即効性の高い方法を紹介します。インターネット通販事業等も副業として考えられますが、その場合、ネット上に氏名を公表したり、顧客や取引先とのメール対応をしたり、売上や支払いの金銭管理をしないといけません。

　しかし、今から紹介する広告業ならば、そういったことは不要です。内緒でネット上の設定だけで利益が得られます。それは、ネット通販会社の物品販売や、様々な会社の資料請求受付のネット広告事業です。企業が行っている物品販売やサービス提供の広告を代わりに出して、商品が売れたら売上の1−2割程度、資料請求があったら数千円の広告料が受け取れます。

　広告を希望する企業（広告主）とその企業の広告をネット上に出す人（パートナーとか、「アフィリエイター」と呼ばれています）とを結ぶ広告仲介会社があり、広告仲介会社のシステム上で広告を選び、成果が上がると月に1回広告仲介会社から広告料が振り込まれます。

　代表的な広告仲介会社としては、A8ネットがあります。ホームページ・ブログやメールマガジンを書いていない人でも登録できますので、少しでも興味のある方はこちらのページにアクセスして最低限の事項を入力して登録してみて下さい。登録すると、「プログラム検索」ができ、各企業が、どういう商品・サービスをいくらの広告料で広告依頼をしているかが分かります。その多くが成果報酬制なので、顧客が物品を購入したり、サービスの資料請求をしたりすることで、広告料が発生します。そのため、広告料をもらうためにはネット上で集客しなければなりません。そこで便利なのがヤフーのリスティング広告です。

　ヤフーのウェブページ検索結果の上部と右部に広告が表示されますが、これは、ネット上の申込で個人でも簡単に出すことができます。ヤフーに払う広告料は入札方式で決まり、競合の少ないキーワードですと数円で出すことができます。安いキーワードの例としては「石渡浩」があります。私の名前を勝手に使っている「賢い」不動産会社があり笑えます。検索結果の一番上に表示されている広告です。この会社は僅かな広告料でホームページへの集客を行っていることになります。

　話を戻します。広告仲介会社を通して企業の広告をネット上に出し、そこへの集客は、ヤフーのリスティング広告を使います。そうすると、ヤフーに広告料を支払い、一方、通販や資料請求受付をしている企業から広告料を受け取ることになります。その差が利益となります。この方法で、ラーメン店の店主をしながら副業で月に千万円以上の売上を上げている人がいて、紹介可能です。ご希望の方は、私のホームページから「無料メール相談」に登録した上で、「アフィリエイト」というタイトルでメールを下さい。

　この方法ですと開始してすぐに売上を上げることが可能なのですが、ヤフーに広告料を払わなければならず、即効性が高い分リスクも抱えています。それに対し、検索エンジン対策でウェブページを検索エンジンの上位表示をさせて集客するという方法ですと、ほとんど経費がかからず、時間はかかりますが、より安全な方法と言えます。このノウハウについては、4年間アフィリエイト塾を主催してきた私の友人でもある横山直広さんが、塾のノウハウを約5時間のセミナー映像にまとめたDVD教材を、返金保証付きの2,980円で販売しています。販売ページを読むだけでも勉強になりますので、買う気の無い方でも知識としてこのページをお読みになることをお勧めいたします。

　このブログを読んでいる方の多くは給与収入があることでしょうが、給与収入はやがてなくなります。45歳で25年ローンを組み、60歳で定年退職すれば、残りの10年間は給与収入が無い中でローン返済をしなければなりません。また、何億円もの借入をすると、年間千万円位の給与収入で家族を養っては、何かのときの返済原資としてはあまり当てになりません。

　そのため、不動産投資を安全に進めるためには副収入があったほうが良いと思いますが、事業内容によっては、高額の利益があがっていても融資を受けるのに不利になります。どういうことか、次回解説したいと思います。をクリックして1日お待ち下さい。

　人気ブログランキングのクリックありがとうございます。ポイント続伸中です。現在のポイントの確認は、人気ブログランキングへのリンクからどうぞ。

　私は、借入しての不動産投資での最大のリスクは金利だと考えています。そのために私が行っているのは、借入を伴わない収入を増やすことです。戸建を現金決済して増やしているのもその一つですが、投下した自己資金を回収するのにかなり時間がかかります。そこで、副業として不動産賃貸とは別の事業を行っております。本格的に始めて約1年になり、2千万円近くの利益を出しました。

　不動産投資は不動産賃貸という事業ですので、サラリーマン等の収入が無くても、不動産賃貸事業の業績が良ければ融資をしてくれる金融機関は沢山あります。購入物件の運営が万一上手くいかなくなっても、不動産賃貸事業全体の収支や純資産から返済が可能と判断されますので、年収千万円で純資産千万円のサラリーマンに貸すよりも（融資を受けて不動産賃貸事業を始めても失敗したら取り返しが付かない）、私に貸すほうがリスクが低いと考えてもらえるのです。

　なお、約1年で2千万円の利益は、不動産賃貸の会社には計上しておらず別会計のため、金融機関は未だその存在は知りません。年間2千万円の利益が別にあるから融資を受けられている訳ではないことを、念のため付言しておきます。

　不動産賃貸業として融資を受けるのに、他の所得は必要ありません。元々本業を持っていてその本業を辞めて不動産賃貸を本業にしているという人は結構いますが、そういう人も融資を受けられていますよね。私だけが特別な訳ではありません。しかし、金利上昇リスクを考量すると、借入中心の事業を長期的に持続させるためには、借入を伴わない別事業を持ったほうが良いと思います。金利上昇以外にも、最近では税制改正（高額所得者の所得税率の引き上げ）も懸念されます。返済額や税額が増えた場合でも不動産賃貸事業が継続できるよう、他に継続収入があることが望ましいです。

　借入金が5千万円の人は、他の継続収入が年間約100万円あれば、2％の金利上昇をカバーできます。この位の借入規模であれば、サラリーマンの給与収入がその継続収入になるでしょうが、規模が億単位になってくると、サラリーマンの給与収入では補い切れなくなります。私は10億円以上の借入金がありますので、他の継続収入2千万円でも足りないくらいだと思っています。

　金融機関は不動産賃貸事業に対して融資しますので、経営者がそれ以外の事業をすることを求めません。不動産賃貸以外の収入が全く無くても融資は受けられます。むしろ、他の事業を営んでいると、不動産賃貸事業の利益を別事業の必要資金に回されるのではないかと懸念されます。しかし、融資に依存した不動産賃貸業はリスクが大きいので、ある程度の事業規模になったら、他の借入や固定費のかからないリスクの低い事業を並行して行うのが良いと考えています。

　さて、その私が始めた別事業ですが、皆さんでも比較的簡単にできる業種です。私のようにインターネット上に氏名を出して「有名」になることなく、勤務先に内緒で副業として可能です。どういうものでしょうか。知りたい方は、をクリックして下さい。

　人気ブログランキングのクリックありがとうございます。ポイント続伸中です。現在のポイントの確認は、人気ブログランキングへのリンクからどうぞ。

　金利上昇に耐えられなくなっても収益物件が売るに売れなくなるという状況を回避する方法としては、購入時に自己資金を多く入れるということがありますが、資産家は別として、私を含め多くの庶民投資家は、なるべくレバレッジ効かして投資したいですよね。そうなると、高利回り物件に投資するということが考えられます。もともとネット利回り15％ならば、金利が5％上がっても経営できますが、そうなると地方物件になってしまいます（なお、地方物件投資ノウハウは私には提供できませんので、興味のある方は例えばこのページを参考にしてください）。

　しかし、私は神奈川で（ネット利回り15％以下）、金利が大幅に上がっても売却代金から十分完済できる物件を沢山持っています。前回の記事で、金利が上がると収益物件の価格が下がると書きましたが、どういう訳でしょうか。

　答えは、収益物件としてではなく、実需に対して、すなわち、土地や戸建、また、自己居住用マンションとして売るということです。そこでは利回りは関係ありませんから。

　30平米以上の区分所有マンションは住宅ローンが付くので、賃借人が退去すれば自己居住目的の購入者に売れるという話を以前しました。一戸建ては、賃借人がいなければ戸建としても土地としても売れます。

　アパート・マンション一棟も、賃借人に出て行ってもらえれば土地として売れます。私は土地値相場以下で買っていますので、土地値相場が同水準で水位したとすると、立退き費用・解体費用を払っても、売却損を出さずに売れるものと計算しています。

　特に、アパートは土地値相場以下で買える物件が多く売り出されており、マンションに比べ立退き・解体費用も安く、土地として売ることで、金利上昇リスクを回避できるのです。

　ただ、私は、5年後金利が上がったからと言って、せっかくかった物件を手放したくありません。不動産売買には経費が売買価格の10％程度かかり、運営経費と金利を考慮すると、約2年分の利益が売買経費に消えてしまい、3年目からようやく実質的な利益になるところ、それを5年で売ってしまっては、苦労して買った甲斐があまりなくなってしまうからです。できることならば、金利上昇局面を乗り越え、さらに金利が下がるまで持ちこたえたいのです。また、せっかく使える建物を金利のために取り壊してしまうのは、もったいない話です。

　しかし、金利上昇によっては、キャッシュフローはマイナスになってしまいます。それでも売らずに済むにはどうすれば良いのでしょうか。私は、金利が大幅に上がっても物件を売らなくて済むよう、ある準備をしています。どういうことか。知りたい方は、をクリックして下さい。